无房家庭优先认购，补丁政策仍然有漏洞

昨天是大暑，你吃薯条了吗？

在这个全年*热的日子里，宁波住建和宁波资规两个部门联合发布了《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》。

中国的《通知》名称真长，一口气念下来感觉要缺氧。

通知的原文老司机并没看到，我看到的全都是官方解读。一句话概况，这个《通知》就是无房家庭优先认购的细则。

早在7月6日，宁波四个部门联合印发了《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知中提到了一点：

本市户籍无房家庭和在本市连续缴纳24个月社保的非本市户籍无房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中，优先认购商品住房。

所以昨天的这份通知，其实是7月6日那份通知的“补丁”。

为什么要打补丁，还得从“限价”说起，至于为什么要限价，这就无从说起了。

限价的结果，直接导致了一二手房价的倒挂，新楼盘卖得比二手房便宜，这本身就是一种“福利”。按理说福利应该提供给“中低收入”人群，但事实正好相反，招来了各路投资客蜂拥进入楼市。

投资客都是有钱人，有钱人反而抢到更多福利。

为数不少的“无房家庭”，也就是我们常说的“刚需”，不得不和广大的投资者竞争（我们姑且认为竞争是公平的）。有楼盘出现了“万人摇”，更多的楼盘“秒光”，刚需买中的概率非常小。

真正需要住房却买不到房，而让炒房者挤占了市场，这成了刚需的群体焦虑。

显然，这种状况是和“房住不炒”的大方针相违背的，所以必须解决，解决的方法就是打补丁。

在这方面杭州是“老师”。

杭州早就出台了支持无房家庭优先购房的政策，对比杭州的政策和宁波的政策，老司机发现，宁波的政策”一刀切“痕迹更加明显。

关于”无房家庭“的认定标准，杭州排除了成年未婚单身人士，以及离婚人士；但宁波并没有排除。

关于楼盘提供给无房家庭的房源比例，杭州根据楼盘的档次来确定拿出多少比例给无房家庭，单价3.5万以下的楼盘不得低于50%；而宁波不论楼盘档次，统一50%

这两点不同，可能会导致宁波、杭州两地“无房家庭”购房政策执行结果迥异。

具体来说，哪些楼盘会从此次补丁政策中获益，而哪些又会“不开心”呢？

我想刚需楼盘大概率还是欢迎的。对于刚需楼盘来说，倒挂的刚需盘以前是抢光，以后还是抢光，基本不受影响。支持无房家庭购房的新政出来之后，可能还会进一步鼓励无房家庭积极入市——此前，可能他们认为反正摇不到也就不去摇了。

一些限价特别有诱惑力的刚需盘，如中旅城，新政对于无房家庭的效果有限，因为供求差距太大了。这样的楼盘50%比例提供给刚需其实是不够的，理论上应该100%。

而对改善型楼盘来说，政策要求却不那么友好。改善型楼盘面对的主要客群本来就不是无房户，如果拿出50%的房源给无房户挑，可能导致认购不足。新政规定，购房意向登记起止时间不少于3日，意味着开发商要等3天，才能将剩余未认购的房源提供给其他客户认购。

但这些房源成了无房客户“挑剩下”的。

如果这个楼盘本来客户就不多，再执行50%预留给无房客户的话，导致可选房源更少，对于蓄客、认购都是更为不利的。

宁波单价在4万以上的楼盘，其实无需设置这么高的刚需比例，因为高价盘的购房者，本就不应该再享受政策上的“优先权”。高收入群体*不要设计什么福利，一切以“钞票”说话。

除了对新楼盘有影响，此次补丁对二手房也会有影响。我们都知道，新楼盘摇号困难，挤出了不少刚需客，他们转而到二手房市场上去购买。如今新房认购有了优先权，这些刚需可能会更愿意留在新房市场“碰运气”了。

那些总价段与新房市场高度重合的二手房，受到的冲击*为明显。

相反，总价比较低的二手房毫无压力，特别是200万以内的二手房，在新房市场几乎是不可见的，完全没有竞争。

至于高总价二手房，本来就很难卖，有没有这次新政都一样。上次限购扩圈的政策，导致圈内高总价楼盘剧增，对于这类二手房的冲击更明显。

跟限价一样，此次无法家庭优先购房政策，也是一种福利。有福利大家都会去抢，因此不排除很多投资客会削尖脑袋往“无房家庭”这个圈子里钻。

首先大家想到的就是“假离婚”。昨天老司机的交流群里就曾热烈讨论过这个话题（加群请扫文末二维码），一派人认为假离婚无可非议，买完再办个结婚证无所谓，另一派认为婚姻非同儿戏，不可因为贪利而没有原则。

老司机认为，每个人的婚姻观是不同的，有些人敬畏婚姻的神圣，也有人觉得没必要拔得太高，还有些人的婚姻本来就是凑活着过。

没有对错。

第二条路是成年子女，把房屋都过户到父母名下，成年子女就可以成为无房户，就具有优先认购权了。反过来也一样，把父母的房产过户到子女名下，父母也获得了优先认购权。

第三条路是*，外来购房者没有连续缴满2年社保，可以用*的方式来获得资格。老司机听说有些城市为了避开外地人限购，疯狂的购买毕业生*资质，然后用毕业生的名义去买房，事成之后再付毕业生一笔钱。

听上去像一条炒房产业链。

这些漏洞，很可能被投机资金利用，因此不排除“补丁”之上再加“补丁”。

另外还需要加上的一个补丁是公证摇号，昨天的新政里也提到了公证摇号，但需要更加明确摇号应该要由政府部门来主导。优先认购的福利是政府部门给的，应该由政府部门来监督执行。

政策是好的，别被歪嘴和尚念歪了。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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