宁波楼市进入政策敏感期

在描写盛夏的古诗词中，老司机*喜欢杨万里的《晓出净慈寺送林子方》：

毕竟西湖六月中，风光不与四时同。接天莲叶无穷碧，映日荷花别样红

这林子方，据说是杨万里的同事，两人都在皇帝身边的一个部门当个小官，首都就在临安（杭州）。朝廷要派林子方到外地去当官诗人觉得不如留在杭州发展好，就写了这首诗来委婉的提醒他

可惜林子方没看懂。

老司机觉得这首诗送美人更合适，特别是那种美艳大气的女人，陈小奇就把它写进了《九九女儿红》里面：

摇起了乌篷船，顺水又顺风，你十八岁的脸上，像映日荷花别样红。

但人无千日好，花无百日红，西湖的六月的荷花再美，也免不了“红藕香残玉簟秋”。

四时更替，万物轮回，道是无常亦有常。

7月6日，宁波出台了进一步扩大限购范围的措施；7月22日，又出台了无房家庭优先购房的细则；7月24日，宁波与北上广深等10个城市共同列席了在北京召开的房地产工作座谈会。

这是一场非常高规格且面向房地产一个行业的专题座谈会。

如果被领导重视，是一件好事情，如果被领导特别重视，就不一定是好事情了。参加这个座谈会的城市，显然是被领导特别重视的。

一切缘于上半年楼市异常火爆的行情。

要说这轮火爆行情的根源，也不能完全怪宁波自身。自疫情以来，准备金率和LPR连续调低，金融部门流动性充裕，银行放贷宽松，实体经济不景气，制造业需求不足，服务业开工不足，过剩的流动性势必推高资产价格。

在中国，*优先的资产配置方向无疑是买房了。

宁波作为排名全国前十的工业城市，产业资本的规模是巨大的，这些资本如果不再用于扩大生产，转而投资其他资产，势必极大的影响这些资产的价格。

前两天股市火爆的时候，有人说过这样一句话：“楼市是股市*后的收割机，因为炒股赚来的钱，*终都会用来买房”。

楼市不仅是股市的收割机，也是制造业的收割机：开厂赚来的钱，*终也会用来买房。

所以不要惊叹那些千万级豪宅为什么会被抢光了，宁波的老板太多。

自去年11月起，宁波学杭州开始执行“限房价竞地价”政策，这个政策的初衷，是希望能够提前“锁定”房价，进而稳定地价，稳定预期。

这个思路是没有错的。

但要实现“三稳”的目标，还需要几个先决条件：

1、土地供应合理充裕。由于土地供应具有很强的计划性质，其灵活性一直饱受争议，全年应该供多少地、每个区域应该供多少地、依据什么标准来确定供地规模？一直以来没有一个可以参考的模型。

2、科学的限价依据。每块地如何确定具体的限价数值，是为了统计的需要、还是为了稳定市场的需要？如果限价过低，在有些楼盘会带来大量的投机，让市场更加疯狂；过高的板块又会拉抬价格，给人以“明限实拉”的口实。

3、完善的配套政策。我们看到杭州在打政策补丁，宁波也在打补丁，打补丁也是政策逐步完善的一个过程。其实比政策有漏洞更为糟糕的是政策的反复，今天老司机又看到有地方取消限售了。限购也好限售也罢，如果需要时就拿起来用，不需要了就扔在一边，反复几次之后，大家就不相信了。

有人说越调控越要买，因为调控总有取消的那一天。

当然，和政策作对肯定是不行的，我们无法预测政策什么时候来，也无法预测它什么时候走。2011年开始的调控，一直持续到2014年底，如果从一开始就对着干，这个过程会非常痛苦。

连续出台政策以及列席座谈会，基本预示着宁波楼市今年的“新冠”行情暂告一段落了，后面几个月的大概率走势，是楼市及房价的平稳发展。

在土地出让方面，老司机猜测可能会适当增加低价土地的供应规模，特别是圈外。7月份土地市场比较沉闷，新挂出来的土地不多，或许是在调整后面的供地计划。限购圈扩大之后，土地供应计划也应该作出相应的调整，否则圈外的土地供应会更加失衡。

至于房价，新房拿预售证无疑会更加严格，预售价的争取空间也会更小，同时备案控制也会更加精细。对于一些热点板块来说，下半年可能会出现非常有吸引力的“限价”楼盘，对于自住客户是一个好消息。

至于投资则可能受到进一步打压，政策工具箱里还有“认房又认贷”、“延长限售期”、“提高二套房*”、“提高契税”等强力工具，以及“离婚有效期”、“单身无资格”、“提高社保缴纳年限”、“减少限购套数”等补丁工具。

要控制住火热的楼市，不存在“能不能”的问题。

此次座谈会还会带来另一种可能，那就是对于房贷和开发贷的收紧，以前是雷声大雨点小，现在看如果地方不给力，中央会动手。

没有什么比金融政策对楼市的影响更大了。

记得前两天，有位读者在留言中分析应该投资哪个区域的时候，提到了“价值投资”。在老司机看来，我们的楼市历来都没有价值投资，因为我们没有衡量价值的工具——比如租售比。我们投资的全部依据只有一个：房价*。而房价*的依据又是什么呢？是人口？是政策？还是供求？

我认为是政策。政策的周期就是房价的周期，因此投资房产，只能是迎合政策的趋势投资。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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