楼市现状：武汉房价越涨越高，购房者心急如焚！

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房*佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你*有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：房姐您好，武汉本地*，未婚，有一套华润翡翠城83平自住房。现在子弹60左右，想用女朋友房票购买一套武汉投资性质的房。1-白沙洲去看了世贸云锦，那个抢不到，万科云层将近一万九，景瑞天赋滨江接近一万五 2-光谷东朗诗很贵，山水去看了洋房，不满二税前都单价都18.8了，新城璞樾门*万八。3-交投华园确实很偏，一万五也确实没啥性价比 我的天，疫情后房价都飙的这么快么。现在都不知道买哪里了，各种焦躁，求房姐解惑

回答：你好，现在武汉ZF在救市，不断提升新盘备案价格，不管你成交量多少，备案价一定要上去。所以今年 明年的楼市基调是上涨。尽快入手。

武汉投资回报率*的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问【急】房姐，你好！原以为周六就已经提问了一直在等回复，发现没有提问成功；先自我介绍下，坐标深圳，坂田上班，深户满三（另一半非深户社保满五还差一年），子弹220w+父母支持150w共370w，名下有一套房（两人名字）龙岗吉华万科麓城，剩公积金贷75w，实际月供4k（减去公积金后），我主贷，另一半查征信没有贷款记录（7.15之前确认可以做三成sf）；两个娃，大的明年上小一，小的后年上幼儿园；目前考虑买个三房的*（*刚需）看了坂田周边信义嘉御山、佳兆业上品雅园和佳兆业城市广场几个楼盘，主要问题有：1、7.15政策出来后，sf七成，sf还有缺口，目前计划xfd；2、坂田周边*近半年涨了很多，现在看了城市广场一套楼层朝向都还不错的三房两卫要660w，是否可以入手，会不会高位接盘？3、嘉御山和上品雅园学位比较好，三房要贵七八十万，是否要咬牙去买这两个小区的？4、嘉御山和上品雅园*学位紧张，现在入手 大娃明年上小一积分够呛，有可能被分流；5、还是等大娃上*，小娃上幼儿园，大概是两年后，卖掉麓城置换市里初*区房？6、现在不入手这两年怎么投资呢？或者有其他楼盘推荐没？盼回复，谢谢！

回答：你好，深圳楼市从来是此消彼长的，没有绝对洼地，只有相对洼地。信义嘉御山是我们星球内推荐的楼盘，靠着科技园外国语和楼盘品质，去年下半年领涨坂田，成了坂田标杆。

去年底上品雅园靠深实验学位后来居上，迅速超越了嘉御山。上品涨的太快太猛，嘉御山又成了相对的洼地，目前买嘉御山会优于上品雅园。不过这是750预算局限在坂田的选择，如果跳出坂田，放眼全深圳，又会有比嘉御山更值得买入的洼地。注意，我说的是买入节点转瞬即逝的相对洼地。

如果月供能力还不错，更倾向换到市里，深圳投资回报率*的盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问，你好，尊敬的房姐，关注您一段时间了，十分佩服您在房产方面的专业知识以及精辟的见解，我现在有武汉购房资格，也在关注广州地产，觉得广州黄埔区武汉关山广州白沙武汉光谷东，但在广州无购房资格，有中介说可以办理，您见多识广，不知可靠否，如有好的黄埔、白沙新盘可否推荐一些，谢谢

回答：你好，感谢付费！

先介绍下广州重点区域：

荔湾：曾经的市中心，西关小姐与骑楼、荔湾湖与艇仔粥， 繁华不再，落寞贵族

越秀：市政府所在地，教育与医疗*强区、配套成熟、房价很高

海珠：“宁要河北一张床，不要河南一间房”的老套说法已过时，看好琶洲和海珠东

天河：*具代表广州城市面貌，经济*强区，未来广州10年内无可替代

白云：大“县城”白云区，物流、汽配、制造业，广州*多人的行政区

番禺：广州“南拓”的主战场，产业成熟且宜居，“万博+南站”日益成熟

黄埔：扩容后的新黄埔，产业*牛逼的行政区，宜居宜业，未来看好

南沙：粤港澳大湾区的几何中心，未来桥头堡，目前适合坐4号线去吃海鲜

花都：广州的后花园，空港基地，地大物博，人烟稀少

从化：经济匮乏之区，但有山有水有温泉，宜居之地，休闲之地

增城：曾经的远郊，分不清增城和荔城的你，一定知道产业重镇新塘，或者凤凰城

广州破限购很简单，投资回报率*的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，重庆棕榈泉的值得投资吗？都是大面积的。请帮忙分析一下这个区位和楼盘。

回答：你好，棕榈泉一开始定位高，品质好，价格贵，但因为交通不方便，距离商业也比较远，所以*近涨幅不大。

毕竟国博在那个地方，所以悦来会发展得不错。不过需要时间，目前已经不便宜了。目前的价格，淘淘笋可以入。

提问：房姐：你好！单位的还建房，价格一万八，在杨园，可以办证。值得投资吗？

回答：你好，信息太少，无法判断，具体是哪个小区呢？

还建房能不能买，风险在于能不能办证，开发商的话不能全信，如果不能办证，买入的房子只能住，没有涨幅，也没有任何金融属性。如何判断能不能办证呢？

需要弄清土地权属性质，还建房有划拨土地性质和国有土地转让以及集体土地性质。划拨土地性质手术齐全需要五年可以办证，国有土地转让，也就是商品房一样的，立马办证。

如果是集体土地性质 就不能办证。你的*步，是需要看产证，做产调。

提问：房姐，你好！

1、单价高，小区品质高，位置比较好，配套更完善，出行更方便，但是能入手的面积相对比较小，可能只能买两居室。比如光谷，徐东，虎泉。2、单价低，地段相对较差，配套不那么完善，出行不是很方便，但是可以买面积稍微大点的三居室。比如白沙洲，四新，盘龙城。怎么选择比较适合投资客？回报率更高？

回答：你好，房产投资是一门技术活，涉及地段、面积、品质，有主流战略，和小众战略。地段又分产业、轨交、规划、人口等因素。在楼市的早期，城市价值体系尚未沉淀，市中心的价格还没有涨起来，比如10年前的武汉天地1万+，这个适合就要赶紧买买买。

随着城市不断扩张，需求扩大，主城区房价继续上涨，近郊区二手开始接手城市新的需求，价格还只是市中心的三分之一，这种时候就存在入手机会。大城市的供给挤压，老破小价格开始和商品房接近，城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间，但部分人群(新房癌)不愿意买没学区的低价老破小。

于是这些人把目光投向更远的郊区，反正郊区也有了*商场等生活配套，有了地铁接驳，一个*也能进城，用距离交换舒适度，再加上开发商一手盘拉动，政策利好宣传，郊区一两个月之间就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段，同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧，价格出现溢价。

内环的土地和各种资源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成长性，只代表流动性。不稀缺地区变得稀缺才有成长性。对于武汉这种大城市，政府的规划已经远远超过了自然的郊区边界。大部分百姓都是zf信徒，zf教育几年立体式舆论引导轰炸，再偏的地段，在民众心中都会变成市中心，新房卖天价。

没有百姓飞蛾扑火，哪有城市浴火重生。真正的投资着，需要拥有一双慧眼，买在板块大涨之前。如何判断哪些是具备成长性的城乡结合部？比如，售楼部以规划了名校分校，医院分院，地铁以及商圈等作为*卖点的板块，重点在规划。

徐东，虎泉这类地段的选筹属于防守型产品，未来随大盘涨。

光谷东这些地段的选筹属于进攻型产品，能会带来超额回报。

武汉投资回报率*的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐好！请问东西湖的地铁时代.云上城（均价1.4万，地铁8号线到小区）投资价值怎样？值不值得投（持5至7年）

回答：你好，感谢付费！

地铁时代云上城，没开盘的时候对外宣传，不限购。我们一度在星球内推荐这个盘，离主城区非常近，价格也可以接受。可以等到正式开盘后，被划入限购区，投资价值基本没有了。板块成熟，未来也没有新的利好规划，跟涨板块。

如果单纯是投资，单价1.4有投资回报率更大的选筹。

提问：房姐，您好，本人在武汉，不出意外，应该一直在武汉，如下问题需要向您请教，谢谢啦！1：判断一个好(高性价比)楼盘的标准是什么？2：同一地段，为什么有的楼盘价高，有的价低？3：投资一个城市的房地产(哪些城市值得投资)，若能跑赢大盘，主要考虑哪些？4：商铺投资是选择住宅底商还是商业街商铺？还是公寓或者写字楼？

回答：你好，好楼盘的标准是什么？

1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。

2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低*。不管用什么贷款产品，*不要多于35%。

3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。

4、租金回报率。一般武汉只能做到2%，好的房子能做到3%以上

5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。

6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。

1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6。

房子的价值因素是什么？

决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。

但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；

物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；

学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；

品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。

只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是*坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。

纯商品房70年产权住宅公寓写字楼=社区商铺40年权公寓

不建议买长沙的商住，商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，

导致商住涨幅远远落后于住宅，已经被京沪充分证明。

武汉投资回报率*的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：智慧的房姐，您好，新人付费入群，求抽中~~ 老公婚前购买统建天成美景，目前贷款50万，月供3000，我名下无房无贷，目前手中子弹90，我们都是在光谷做IT工作的，小孩半岁，想要买一套关山大道的房子，想买一个110左右的三房，以后自住投资都可以，想问一下 1.JLH买房，需要提前多久，离了立刻可以买吗？2.买关山大道，*三成，月供一万多，到时候利息付了很多，涨幅不够，会不会不划算？3.如果买房成功，我的工资不够一个月月供，流水怎么准备？需要提前多久准备呢？4.天成美景的房子需要卖吗？以后会有涨的空间吗？

回答：你好，jlh之后可以立刻买，没有时间限制。

房产投资的底层逻辑是什么？

一、一线城市房产的核心本质：是一种城市财富瓜分机制，谁占有一线市城核心地段的房产，谁就占有了这座城市财富的二次分配权！是一种征税权，是有房有产阶层对无房无产蚁族小蜜蜂阶层，赤裸裸的特别征税权。

二、房产投资的本质是做金融做大负债！

三、做房产投资，就是通过房产为背书和载体，以银行房贷为手段，通过不断地扩张做大总负债。

四、做房产投资的过程就是不断地扩张做大债务的过程！

五、做大总负债，静静地等待，稍稍的通胀和纸币的贬值！

六、让通胀慢慢稍稍地削减，吃掉你的负债！

七、做房产投资，本质是赚通胀，赚债务贬值的钱！

八、扩张不停步，负债永不休！流水需要提前半年准备，可以参考精华主题的技巧。

天成美景是跟涨区，可以继续持有。

提问：深圳布吉一套400万的房，目前有贷款250万左右，工资可正常负担。考虑1--2年后回湖北居住，减少压力，现在手上子弹50左右。想考虑武汉宜居三房一套，又担心入手武汉的房子，两边月供现金流压力略大(遭遇生活意外没有保障），诚心请教房姐: 1.是否适合现在入手武汉房子，宜居/教育学位等角度考虑，*50-60万哪些区域楼盘值得推荐? 2.深圳房子是否值得继续持有，或者适合短期内卖掉套现，去武汉入手2套房，压力更小一些。该怎么选择2套呢？

回答：你好，不知道布吉入手的是哪个盘？

近几年，布吉的大部分楼盘都跑输了大势，未来几年也难有补涨的希望。如果是在石芽岭可以先拿着，其他板块可以考虑出手了。布吉未来发展的潜力不及大运板块。如果想折腾下，也可以换到折腾下换到西部。

武汉现在可以入手，子弹50投资回报率*的楼盘，详见知识星球内部分享。

暂时压力比较大，可以重点关注武汉的二手房，疫情之后可能会一批降价盘，可以捡捡漏，租金收入也可以缓解部分压力。

深圳房产置换之后可以继续持有，作为底仓，长持到天荒地老，未来天花板很高。

你要用资产组合包的态度来看待你的房产：

有些是进攻型，有些是防守型 有些是长持型，有些是短炒型 有些是蓝筹股，有些是鬼牌 有些是新区，有些是中心区 有些是博热点，有些是赌未来

我们都要组建自己的航空母舰。*近几年开始学习资产配置，起步会比较难，没有底仓可以用来裂变，加上房子的租售比已经非常低了。

所以在建仓的同时，还要不断开发副业 增加现金流。

提问：提问：房姐除了炒菜，普通人还有提升阶层的办法吗？

回答：这个问题，答案的重点不在如何升阶，重点是前提是普通人。

普通人能做什么？创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，组织资源的坚定和智慧。大型组织的副手，圈内交际，是二代们的特权。

普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。能快速积累出大量财富的，只有买房一条路。

提问：房姐你好，在一手新房a和隔壁二手房b中选择，利用拆骨法分析几个指标，基础盘，精装修，楼龄，绿化与会所，房型差异，楼层差异，朝向差异，地铁便利，品牌溢价，初房情结，请问这几个指标如何量化的?比如基础盘这个数据是怎么定的，比如楼龄是如何做加减的?同理，其他指标?

回答：一套房子不是一件商品，而是无数个因素组成的结合体。类似于公司买卖并购，报价不是针对公司壳的报价，而是对公司的管理，业务，人员等种种方面的报价。房子是无数种商品组成的结合体，并且这些商品的价值随着变量而变化，譬如户型等硬伤折价，在1500万房产里可以折价15%，而在300万房产里只能折价1.5%。类似的，一套犄角户型，我们把犄角影响的面积减去，剩下的面积再算单价，如果是市场价，那么相当于白送一个犄角。

至于经常有朋友问，拆骨法有哪些条件，拆骨法怎么算？*的学习路径是：实地看房并思考，想想「这套房为什么比上套房贵XX万？」看房无数，你自然会深入到交叉验证和复杂因素下进行的对比。

提问：房姐，这是我首问，看了你挺多回复，想问个头疼的问题，我在秦皇岛市，30现在三套房，一套市中心老破*区房，一套开发区电梯三室洋房，一套北戴河小别墅，*孩子上学要用*近几年动不了，剩下两套都考虑卖掉，由于个人工作原因别的地方很难弄到房票，*近几年不想投资秦皇岛以外的房产，我觉得你的大面积低单价，低周转看长周期盈利方式适合我，我如果只投资秦皇岛您有什么建议，辛苦了

回答：秦皇岛IP价值高，领导人手一套，但是旅居房产并不是很好的投资标的，没人接盘。旅游城市一手房价涨的都是成本，二手价格纹丝不动*可怕。投资还是建议换城市 90%的小白买房都会犯的错误:

一.买错了房子 1.跑三四线跑环京环沪买错城市；

2.不懂限购不懂商业买商住商铺买错物业；

3.不懂价值溢价远郊CEO三无贵妇盘，贪便宜硬伤损盘。

二.做错了贷款

1.没看好限贷规则被二套急急忙忙按揭2成；

2.比银行还怕贷款比风控更懂风险就是不贷少贷；

3.先买房子再做贷款，贷款漏洞百出。

三.搞错了时机 1.新手总想看到大盘上涨再抄底结果是追涨杀跌；

2.总要先卖房再买房，卖低买高总比行情慢半拍；

3.勤看咨询案例，偷瞄推荐小区，结果是3年前的问答。

不要因为自己的思维局限，错失了未来10年躺赢的机会。

提问：房姐，sfsd 子弹只有60，北上广深这些一线城市的低总价上车盘，值不值得买？还是先买二线城市，以后再换到一线？

回答：1，一线城市，以深圳为例，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。

2，深圳：200万以内的房子，特点如下：

一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。

二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，无学区，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。

3，买这种房子很不值得，浪费了首套资格，再买房就是二套了，而且接盘客很少，接盘客也要考虑两个问题：首套名额被浪费；居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。

4，同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强5，200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘客购买力薄弱，很难有涨幅

6，对于上海，250万总价以内，需要警惕，上海的主力客户更加纯粹，更偏向刚改

提问：新人首问。房姐您好，我是看了您的公众号才加入星球的。不是因为我有炒房的强烈动机，而是您对社会和经济的理解深度令我折服。我是抱着学习的态度加入星球的。我是工薪阶层子弟。在北京读完博士后，进入了一家体制内单位。工作不累，一年税后收入二十万出头，公寓房。因此，就温水煮青蛙，浑浑噩噩多少年过去了。除了自己在专业上有进步之外，几次提拔都被人给顶下来了。现在面临重新选择。一 在体制内继续干，结识有实力的人，力图走仕途。二 停职留薪，得到一份雷打不动的保障（一月八千多），获得自由之身，出体制靠自己的专业找工作，工科博士，专业自我感觉还行。您看利弊在哪里怎么选？

回答：你好，先正视一个问题：“几次提拔都被人给顶下来了”，为什么？有人的地方就有江湖，社会中被不公平对待一般两个原因：

一、你太弱

二、别人奉献了更多你没看到的东西。

没有后台，*是尽早和有实力的人结成君臣关系。通透的领导，对人就是要分远近亲疏的，为了嫡系牺牲外人的利益，理所应当，甚至是刻意的杀鸡儆猴。如果弱到连脸面都放不下，更无法护卫君的领土与利益，被排挤是自然的事情。有些时候，会有老员工、副职领导和颜悦色，甚至和你称兄道弟，这些人大多是没有资源说便宜话罢了，别因此产生错判，更别忘了职场的丛林属性。

我教你的不是办公室斗争，是判断敌友的智慧。思想可以特立独行，行动要做到顺势而为。

工科博士群体很容易形成路径依赖，大部分人完全没有想到可以有其他体制外选项的可能性。带着救生圈，是永远学不会游泳的。

我倒是不建议你现在直接出来折腾，先摸索副业，小有成就了再考虑方案2.

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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