二套3+3重新出山，与全款再抵押孰优孰劣？

“现在的二套3+3/4都不是真正的二套3+3/4”

一直阅读本尊房贷资讯的朋友们都知道，二套3+4是购买第二套房产时，解决*不足的极佳方式。鉴于二代征信和未来的离婚限制造成的真首套难度增加，每一位需要改善的购房者都应该加以关注。回首2013-2015年间，那时的二套3+4，加杠杆加在刀刃上，那叫一个爽啊，真正只用付三成*，就可以贷出7成。

本尊仍记得有几位客户对新生事物接受度太低、搞不清流程、充满偏见和排斥，错过那一波大行情。以史为鉴，每一位购房者对当下二套房贷款也应该学习专业的方案，*佳方案首推全款抵押（二手房和一手现房），次推二套3+3。

二套3+3/4产品的变化应该以“四月份深圳事件”为节点，节点之前，*只需要三成，之后上海的银行避免波及自身，叫停了这种加杠杆的方式。

在沉寂了几个月后，新的二套3+3产品与之前的产品相比，*和流程都发生了变化，我们重点分析一下有何区别。

再总体比较二套3+3和全款抵押的优劣势。

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二套3+3简史

2013-2015年，翻翻当初的记录，几乎每个月都有好几个客户申请二套3+4，究其原因是：

二套*只需付三成，即可批三成按揭+四成消费贷，无需过桥资金；

3+4同时审批，不会一前一后审批；

二次抵押在过户同时办理，四成消费贷和三成按揭几乎同时放款。

恰逢调控*宽松之时，该产品应运而生，给予正确选择的人以红利。

2019年-2020年4月20日，二套3+4门槛提高多了。

*笔*三成，即可批三成按揭+四成经营贷（需满一年的公司），过户前再提供四成*凭证，需要过桥资金；

3+4虽然同时审批，但不是同时办抵押；

先办过户手续，产证出来后再办二次抵押；

先放按揭贷款，再放四成经营贷。

这个流程的过桥资金时间在15天左右。申请的人也比较多，风险还是比较小的，毕竟是同时批复，成本也不高。

目前的二套3+3，门槛进一步提高。

*笔*七成，才可以批3成按揭，需要过桥资金垫资*；

三成按揭批复后，先过户拿到新产证，再审批三成经营贷，再做二次抵押；

先放按揭贷款，再放经营贷。

这个流程的过桥资金需要一个月。关键是风险有点高，*七成后并不能马上批出三成经营贷，而且过户后再批，并且过桥垫资时间较长，不太可控。

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二套3+4产品合集

而目前采用第三种流程的产品还是有几款的，我选取三款比较有代表性的解读。

优劣势总结：

*款的三成部分（下同）利率较低，4.65%，十年期，月付息年还5%本金；新执照可以受理；公务员等体制内和金融业，可作为实控人申请，公司尽量在直系亲属名下。这款产品同样适合全款买入的新产证再抵押。

第二款是消费贷款，利率6.9%，20年期，等额本息，无需公司，但金额有上限300万，且受到装修面积的限制；

第三款的利率5-6%，10年等额本息，还款方式一般，月供较高，且金额也受到装修面积限制，放款还要进对公账户。

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二套3+3与全款再抵押孰优孰劣

全款抵押的产品我们也介绍了五款，分别是

在我心目中，如果像2013年-2015年期间的二套3+4，那肯定优先选择；如果像去年的产品，就有点属于鸡肋了；而现在的二套3+3，除了过桥资金少借点这一个优势，其它完全被全款再抵押碾压，而全款过桥资金较多这个缺点，也可以用节省的税抵消掉。

全款买入房产再抵押的“优势”：

*，全款买入的新产证抵押可以获得比按揭贷款还低的利率。

第二，全款买入的新产证可以贷足七成，突破了二套房只能贷三成或五成的限制，放大了杠杆率。

第三，全款买入的新产证可以把房价做到*从而少缴税。

第四，全款买入可以和上家*限度地砍价。

我今天写这篇文章，是带有个人倾向性的：解读了二套3+3的众多缺陷，横向比较后再次推荐全款再抵押。

如果看完后，你还想选择二套3+3，也欢迎沟通交流。

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