总额100万以内投资房产，你要考虑什么？

来源：邓浩志发布时间：2020-08-01 00:00:00

文｜邓浩志

*近，货币购买力贬值的焦虑越来越普遍，在咨询我的客户中，大量手持30、40万想投资一套100万左右房产的人士比比皆是。*极端的案例是手上只有5万，想买套60万以内的房子投资，*的3成也动用杠杆……无他，大家就是担心钱不值钱，担心房价还会涨，担心什么都抓不住，所以有一种强烈的抓住什么算什么的想法。我之前的回复通常比较简单，住房投资的*门槛是120万总价，单价低于1.3万的房源基本不考虑。之所以有这个标准，是多年经验积累出来的一个傻瓜原则。它里面汇聚了很多要素，在这里就不一一展开。而我*近的感受是，我们真的忽略了这个资金并不充足，但面对房价快速上涨又非常恐惧的群体。120万是投资房产的门槛，这个认识应该没有问题，但低于这个预算的投资者怎么办？或者尝试指一条路，让他们多一个选项。

1、便宜的，不但不是好房子，而且没有多少*前景

关于公寓、小商铺之前已经反复谈了，不再赘述。关于三四线城市的住宅，本质就是一个供大于求靠投资者的不专业和冲动支撑的市场。关于“老破小”，博拆迁的概率和中彩票差不多；极小户型面对的则是限购城市购房指标不经济的问题；至于“破”还多少能寄望一下国家的老旧小区改造政策。总之，便宜的三四线城市房子，和总价低的一二线城市“老破小”物业，九成投资价值不高。要么不确定性大，要么*速度慢，要么使用价值低。

2、为什么不要借*贷？踮起脚尖购房可能得不偿失。

这里涉及一个财务成本的问题。简单说就是房屋的综合收益扣除借钱的利息，*后还能省多少。目前的房贷年利率在5%~6%左右，*贷、抵押贷则更高，加上手续费综合成本在7%~8%左右。而在国家强大房住不炒的大背景下，多数城市的房价会被刻意限制在一个比较窄的上涨空间中，比如年增长8%~10%，高于这个幅度的，很可能迎来调控政策。深圳就是*近的一个例子。所以涨的年份和跌的年份平均下来，房价年增幅8%~10%就算可以了，再加上2%左右的租金收益，综合收益就10%~12%。如果以年收益12%计算，扣除8%的融资成本，其实际收益也就4%上下。其实也就是收益稍微高一点的理财而已。但是，要知道刚才的这个收益率，可不是全国普遍的年综合收益率，更多是一线城市和强二线城市的楼市。弱二线乃至三四线城市，其收益率只有这个一半，甚至更低。所以，不惜代价借钱买房，未必算得过账。关键是，现在已经不是房价疯涨的年代了。

3、买不起房子的替代性方案（一）——地产股。

如果你真看好中国房价还会涨，担心自己错过了这班车，资金又不足够买套像样的房子。买地产股，做长线投资也是一个办法。目前房企当中，业务分类还是比较细的。有全国布局的，有集中大城市的，有撒网三四线的，有擅长商用物业的，有专注高档物业市场的等等。你甚至可以就自己看好的物业类型而选择专门针对这个市场细分的企业进行投资。但要注意，一定要长期投资。来回折腾炒股的散户，是享受不到趋势上涨的红利的。

买不起房子的替代性方案（二）——稳健的理财。

如果你的购房计划只是因为担心货币购买力的下降，而你又对各种投资都是一窍不通。那我认为你的首要任务并不是考虑怎样使得资产*，而是要在保护好现有的财富的前提下，尽量减少货币购买力的下降。让资金不要闲着，在资金短期没有具体用途的时候选择期限较长，回报较高的理财。这样不但可以基本实现财务的保值，更重要的是避免投资失误造成的损失。毕竟在投资市场自信却失败的案例其实还是占多数。

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