老旧小区改造工作提速，提前布局“老破小”有无套利机会？

文｜邓浩志

7月20日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》明确，中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区。计划今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。改造资金来源主体主要有4个，分别是居民、政府、银行等金融机构、（运营）单位等。

关于城镇老旧小区改是中央在去年提出的，今年两会期间再提。这次国务院发布的《意见》可视为工作的具体部署。关于城镇老旧小区改造的分析，我在我的文章《》已经有分析，有兴趣的朋友可以翻查。总的来说，城镇老旧小区改造是拉动内需，缓解住房矛盾的重要举措。相关工作今年已经全面启动，市场也产生了许多遐想。一则，新政是否为房地产企业带来了全新的市场？二则，城镇老旧小区的改造是否为“老破小”的*提供了巨大的机遇？我谈谈看法。

1、从市场规模上看，700万户改造家庭，如果户均投入10万元，则这是一个7000亿级规模的市场。由于市场总规模不小，所以能有机会参与的企业应该都会感兴趣，房企也不会例外。不过至目前为止，我所接触的房企并没有哪家在这个问题上有实质性的工作进展，很多企业甚至相关构思都没有出现，这可能和参与路径不明确有关。虽然中央已经布置了任务，圈定了范围，明确了总规模，但很多地方细则尚未出台。老旧小区改造到底怎么改？怎么参与？各个城市并没有明确的指导细则。现在多数人只知道加装电梯这一项，其他的内容怎么推进？没有人知道。所以接下来需要地方尽快出台操作细则。

无利可图，企业不会参与，企业不参与，光政府自己折腾，精力、资金都是有限的，所以改造的速度也不会很快。相对而言，老旧小区改造无论是地方还是企业的积极性暂时还比不上比不上前几年的棚改，要想调动社会的积极性，关键还在于这个“蛋糕”怎么分配？能不能市场化分配？如果采取督办硬上，结果可能未必理想，看看前几年的长租公寓市场，还有更早的3600万套保障性住房政策就知道了。

2、“老破小”仍未见得有明确的投资价值。这次老旧小区改造工作的重点是2000年建成的老旧小区。2000年以前多半是非商品房，或单位宿舍，或政府物业，或老私宅。这类房源如果能实现刷外墙，铺设备，装电台，加车位等，其整体价值提升是毫无疑问的。价值未来有机会大幅提升，现在提前布局是否就具有了获利空间？可能未必，因为这里面的变数比较大。就举个当下的例子——老房子加装电梯，多数地方已经给予约1/3的资金补贴，还配合了各种人性化的设计方案，但目前整体进度仍然比较缓慢。对于投资者而言，*的问题还不是速度慢，而是不确定性。

《意见》明确要求改造应该坚持居民自愿原则，所以如果少数人不愿意，改造的进度便无法预测。也是加装电梯的问题，有些住户可能已经完全不用花钱了，但他们可能还是激烈反对，可能因为电梯挡住了他的光线，可能他们不想让人感觉自己不愿出现等等等。这里任何一个问题都会导致改造*终无法推进。所以现在提前布局“老破小”风险较大。

还是长租公寓市场的案例，前几年政策风大吹，但进入这个领域的投资资金，到目前为止无一例外地亏得一塌糊涂。所以要提醒一下投资者，虽然现在钱多，虽然政策有扶持，但政策如果不对接市场，也是不能产生多少商机。风吹过之后，不但猪没有飞上天，反而一片狼藉。

（本文图片来自网络）

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