北京操盘手们*困难的时刻就要到来

进入夏季，北京土地市场火热，随着一批不限价地块的飞速入市，房地产行业笑逐颜开，不限价地块的商品房时代又回来了，好像大家终于熬到了好日子，于是，一众好友摩拳擦掌，磨刀霍霍。

这样的士气是好的，攸克君从不泼冷水，但是，乐观的情绪中，要有谨慎的专业主义精神，表象繁华之下，同时也应该保持一颗理性的心。攸克君的好友中不乏同道中人，于是，我们一致有一个看法，虽然不限价的地块带来了繁盛，但是，*困难的时刻也会一起到来。

为什么这么说？原因有三：

1、优质地块不限价，转化而来的项目必然是高价的豪宅项目，这是显而易见。

2、房地产行业五年一个周期，现在的状况，与五年前有很大不同，彻底金融化的行业让操盘手的老板们都做出一个选择，即便项目是豪宅，但公司依然按照高周转的标准定指标、下任务。

3、地块不限价，但北京仍然是全国*严管控城市，限购从严，商品房的预售价格备案也十分严格。

三者叠加，抽象出来，北京楼市的操盘手将要面对的局面是：房子贵、总价高；客户少；老板逼得紧。知道了这些，诸君还有欢腾雀跃的么？

先看看”房子贵“、总价高：

中海甲叁号院

2019年7月15日，北京西南三环的丰台造甲村地块，中海地产以总价79.4 亿元、楼面价6.66万/平米拿下。主要户型为150、180、200、300平方米的平层。售价尚未公开，据说，单价11万元+，单套总价区间1600万-4000万。

颐和金茂府

今年1月20日，金茂以总价46.75亿元、平均楼面价70027元/平方米，摘得海淀区四季青镇中坞村不限价地块，建筑控制规模66760平方米。低密度，容积率1.5，主力户型180-240平方米，不用说售价妥妥的12万+。

融创香山壹号院

与颐和金茂府一墙之隔。是融创同在今年1月20日拿的地，总价53.96亿元、楼面价70069元/平方米，建筑面积约77009平方米。售价应该是也12万+。主力户型180-280平方米。这是融创在北京的第5个“壹号院”产品，其他4个分别是融创西山壹号院、紫禁壹号院、使馆壹号院、北京壹号院。

*寺合生地块（金茂世茂合生）

5月9日，合生创展以72.2亿元夺得丰台*寺L-24、L-26地块，住宅部分楼面价约为69400元/平方米；5月19日，合生又以42亿元拿下*寺村L-39地块，楼面价76168元/平方米；再以65.4亿元拿下*寺村L-41地块，楼面价73912元/平方米。后金茂和世茂相继加入，*快11月份，项目将正式开售，单价11万+应该问题不大。

丰台卢沟桥大瓦窑两幅地块

7月22日，远洋+城建以总价48亿元、住宅楼面价46588元/平方米拿到一块，首创以总价29.6亿元、楼面价43868元/平方米拿到另一块。这两个项目据说*快也将在今年年底会有营销动作出来。平均售价应该在8万元左右，*会卖到10万元。

海淀幸福里

华润联合体。2020年2月11日、14日、25日，华润在北京先后以联合体的形式在马驹桥和西北旺拿下三宗住宅用地。其中，西北旺两个地块，8月1日确定案名为海淀·幸福里。项目约1600套房源，主力户型为100-200平米。据说，项目销售均价将达到9万/平方米，单套总价区间为900-1800万元。年内入市，并不排除未来冲到10万+。

金盏小店村地块

中海首开。4月2日中海首开以总价46亿、楼面价5.1万/平方米，拿下朝阳区金盏地块。想必也是10万+。已确定年内上市，项目细节即将公开。

这是不是一连串的10万+项目？答案显而易见。

更关键的是，入市速度都很快，和5年前不可同日而语。

上述项目中，除了中海的造甲村项目是跨年入市之外，其他不少地块很可能都是当年入市。比如，从土地交易就备受关注的*寺地块，攸克君得到的消息显示，很可能就要在11月份完成入市。

这和5年前的情景已经大有不同。那时候，10万+的豪宅，业内总体的思路还是要慢慢卖，行话表述通常为”要对得起土地的价值“。具体来说，就是产品创新、要拔高，细节要做好，服务要做到*周到，而后这些都归结到一个点上，那就是10万+的豪宅，公司老板的定位是”赚溢价“。

在这样的思路下，攸克君清晰的记得，那时候，京城豪宅项目操盘手的圈子里，学习氛围非常浓厚，谁家做了个创新的产品，谁家请来一个国际级别的大师，谁家服务体系做的健全，都值得用各种方式和手段，去学习或者”偷师“，谁都怕自己的项目在产品上做不出高度，落后于别人，那时候，只有房子卖得好，是很难赢得圈内的尊重的，圈子里面*受尊重的，还是那些不仅房子卖得好，而且产品做得好，营销节奏控制得好，*后实现”芝麻开花节节高“的操盘手。

有这样的项目经历，在公司内部升职很快，即便是跳槽的时候，身价也是*受追捧的。

然而现在，说不上180度的反转，但更多豪宅项目的操盘手，现在想的，都是用什么渠道，怎么控制整盘营销成本，怎么快速去化。一切，无外乎一点，怎么尽快卖掉房子回款。显得操盘手很没追求的样子。

一位攸克君相熟的操盘手也抱怨，说他们自己也是”受害者“。因为公司定下的是高周转的思路，他也曾试图去跟老板反映反映他的想法，但是一句话被”崩“了回来：

只做产品，不看高周转，前有绿城宋卫平，后有泰禾黄其森，你是要让我们学哪个？

好友无语，乖乖回来按照高周转的思路从事。

接下来就是第三个层面的问题了，豪宅一定要高周转，公司定目标其实也是没有办法的选择。毕竟，今时不同往日，和5年前的环境和规则，都已经不一样了。

从公司本身的层面看，房地产企业整体的杠杆率已经大幅攀升，记得当年富力老板曾经说过，他认为房地产企业负债率不高是不健康的。如今，高杠杆率的另一面，就是都有资金成本，而且资金成本不少还都非常高昂。

这些资金成本摆在这里，容不得你慢慢卖，一步一步的让豪宅实现土地本身的价值，靠好的产品品质，和高超的操盘技巧实现溢价。因为公司是算总账的，你慢慢卖出的溢价，在当下，很可能早已经被资金成本”吃掉了“，甚至还要倒贴都追不回来。所以，公司必须按照高周转从事。

从市场环境的角度而言，北京市场的特殊性，决定管制的高度严格。一方面，土地虽然是不限价的土地，但是，预售价格备案的时候，如果你想实现分期、分批涨价，一般住从住建委那里都不会得到”放行“。所以，”溢价“模式，从这一点上，就已经不具备可操作性了。这一点，事实如此，根本没必要讨论。

另一方面，高周转对应的是时间段，但是，总价高企之后，能够有购买力的客户基数就会变少。因为”有钱人“的数量，不可能像韭菜长得那么快。也就是说，高周转留下的短时间，实际上没有留给”富人变富“的时间，再加上购买资格、贷款等方面的严格控制，高周转，也不是你想高周转就能高周转的。

这局面会有多严峻，相信诸君心里是有数的。不过，攸克君还是想说两句真心话：

豪宅从来都是产品的豪宅，不是价格的豪宅。当年，潘石屹的房子卖得都是当时同类*贵的，但没有人说他的房子是豪宅。

产品都是时间浸淫出来的。往年，一个豪宅产品，怎么也得两三年才敢面世，那么，现在半年一年左右就直接亮相的，怎么说？也许房企有成熟的产品体系和强大的供应链，根据项目当地的实际情况变换一下就可以加快速度。

说起产品体系，高周转的旋转飞车下，有的项目是很仓促的。攸克君不便于点名，但聪明的朋友一看就知道了。有的项目，突然移植过来一个从来没见过的产品体系，推广费是花了不少，但人们还是存疑：这是啥？

如今的豪宅项目，凡是像样点的改善型户型，动不动就是1500万以上，甚至2000万+，3000万+。谁的钱都不是大风刮来的。就像前两年北京限竞房市场，敷衍对待购房者的，也必被弃之；刚需是如此，焉知改善型的豪宅不会遭此冷遇？何况，今年下半年这一波上市的豪宅项目，竞争激烈程度并不一定比前两年的限竞房低。

奉行豪宅“高周转”的企业们，请给操盘团队多一些时间，少一些压力吧。这既是善待你的土地，你的企业，更是善待你的客户。

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