成都楼面价破2万创新高，地价带动房价水涨船高！

▎市场分析丨By：世联评估

今日分享：成都土拍市场分析 来自价值领地00:00 04:52

成都土拍现场概况

2020年，受疫情影响，全国多地楼市出现低迷，成都因蝉联数届新一线城市之首等利好因素导致地价多次创新高，吸引众多开发商眼球。7月2日，位于高新区中和街道会龙社区7组（原会龙村12社），劲松社区10组（原劲松村12社、13社、14社）的一宗住宅用地以20,700元/㎡的楼面价成交，刷新成都住宅土地*成交楼面单价，晋升“新地王”，这也是成都市楼面价首次突破20,000元/㎡天花板。

7月2日，成都华纬源商贸有限公司（渝太地产）以11.56亿竞得“新地王”，溢价率为39.86%，“新地王”土地面积为27,922平方米，规划建筑面积为55,844平方米，容积率为2.0，建筑密度不大于20%，用地性质为纯住宅用地（不兼容商业），该地块要求配建并无偿移交租赁住房（单套建筑面积控制在60-120㎡）。该地块位于城南高新区新川板块，地处绕城外，距离地铁1号线“四河站”约500米，附近有257路、269路、504路、509路、517路、813路、g50路、t202路、t203路、t204路等多路公交车通过，公共交通便捷，附近生活配套有远大购物广场、蓝润置地广场、伊藤洋华堂、清水湾商业广场、新怡商业广场、永辉超市、家乐福（华阳店）、沃尔玛购物广场（华阳店）、成都高新区优培祥龙幼儿园、史丹福幼儿园、成都师范银都紫藤*（北校区）、金苹果锦城**、华阳*、成都市天府新区人民医院等配套设施，区域内生活配套设施齐全，地理位置好。

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新地王产品定位

该地块位于雅和北二路和新川路之间，规划容积率为2.0，可开发体量5.5万㎡，开发产品应该为低密度、低容积率高层、小高层住宅楼，定位改善型高端住宅，从区位供求来看，目前地块周围在售新盘较少，仅2019年有少量新盘开盘（包含北大资源紫境府售价为20,000元/㎡、宸光和悦售价为24,000元/㎡）；周围主要以二手房为主，附近有中德英伦联邦（A、B、C、D、F区）、龙湖九里晴川、名著司南、远大都市风景、锐力领峰、大城际、城南晶座、棕榈南岸、晋元鸿阁一号、御景台、怡丰新城、锦官丽城亲水湾、城南名著等众多二手商品住房。根据世联EVS数据显示，新地王周边二手房价在15,000元/㎡ -25,000元/㎡之间，目前该区域二手房价格呈稳定上升趋势，详见下表：

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成都高地价发展史

近年以来，成都土拍高地价频出，下面我们回顾一下近年来成都高地价发展历程，详见下表：

成都土地市场解读：“橘生淮南则为橘，橘生淮北则为之桔”，就在同一天，一个在绕城南外5km，楼面价20,700元；一个在绕城北外5km，楼面价2,310元。”这一现象再次凸显城南效应，加上近年来高新区土地供应较少，高新区长期为各大房企拿地热门区域。2019年开始，成都楼面价不断被刷新，进入2020年，房企对成都土拍市场热情不减，新地王楼面价20,700元/平方米，业内人士认为，这只是一个开始， 破2万楼面价的地块将会越来越多，这个价格只会是历史。

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市场小结

2016年至2020年，成都楼市经历了2016年10月至2018年5月的暴涨，再到2018年5月至2020年的平稳发展。虽然目前楼市发展平稳，但纵观近二年高地价频出，面粉涨价，面包也会更贵，高地价自然抬高了新房价格，从目前来看，成都低价新房已经剩余不多，今年3月以来，成都恒大天府半岛、自在轩等楼盘再现了万人参与摇号抢房的“盛景”，普通购房者中签率在1%左右，其中恒大天府半岛售价12,500元/㎡，据世联EVS数据显示，恒大天府半岛二手房售价为16,000-17,000元/㎡，中间存在每平米4,000元左右的“剪刀差”。成都土地拍卖持续走高，担忧房价继续上涨的恐慌情绪蔓延，促使部分楼市观望者加入到购房者的队伍中来，使得近期购房者数量有一定上升。纵观二手房市场，成都在售二手房首次突破14万套大关，二手房去化压力较大，但随着地价上涨带动新房价格上涨，二手房市场也将水涨船高，预计未来几年成都市房地产市场将会处于较为乐观的上涨状态。

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