深圳楼市没落，武汉房价崛起

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房*佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你*有用的操作和建议

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提问：新人首问：沈阳人，目前名下一套老破小53平出租中，自己的房子两年前卖掉后一直理财中，现有子弹120万！1.我的问题是老破小是否有必要卖出？2.目我住在沈阳艳粉附近，上班在肇工街北一路，想贷款买房帮我看看哪个区域合适？谢谢

回答：你好，不知道你在沈阳的老破小具体是哪个楼盘，沈阳未来五年新增供应还会很多，人口流入也不会马上变得异常强劲。所以老破小的走势在未来五年还是不会好。投资老破小的拐点还需要很久才会来临，现在肯定是远远没到那个时候。老破小未来会涨，地铁老破小在现阶段涨幅是市场平均值，涨幅过后跌起来又会领跌 但沈阳尤其重视学区，如果是带好学位的老破小，可以持有。如果没有好的学位，建议尽早出手裂变。沈阳城市发展方向向南。原中心以老市政府为核心，因老城很难有大的规划变动，之后在陈省长主政时大力发展金廊（青年大街）、银带（浑河），城市重心南移，市政配套投入巨大。沈阳的租售比可以的，尤其是青年大街沿线，租金回报率惊人。沈阳选筹尽量选择10年内的次新盘，多关注星球内推荐的板块，严重被低估，可以重点淘笋。

提问：房姐好，我是山东潍坊人，之前在潍坊公积金贷款买过一套房子，后来离婚把房子卖了，名下无房产也没有贷款，我这种情况去武汉买房算首房首贷吗？现在手里有子弹130，年收入12万，想去武汉买房，纯投资+出租，自己不会去武汉，像我这种情况买哪里的房子合适？武汉有没有那种万人摇号的网红盘？哪些楼盘是网红盘？我是去武汉买房合适，还是山东省的青岛济南合适？（纯投资，青岛济南也不会去住）哪个城市未来的潜力会大一些？像我这种情况，付完*后剩下的钱怎么规划？再买房还是买基金？

回答：你好，武汉再买算首房首贷 武汉倒挂行情已经结束了，仅剩的几个有投资价值的新盘，可以参考我们星球内的推荐。子弹130，建议开发2张房票，入手2套低价潜力盘。

除了北上广深超一线城市外，武汉、南京、杭州、成都、重庆、天津六座城市已经稳固了自己地位。西安、郑州、长沙、合肥、沈阳、青岛、济南爆发力较强。但是从投资角度，武汉一定是优于青岛和济南的。

剩余子弹可以买点稳妥的理财产品，留足2-3年月供。

提问：*近一个月武汉二手房次新小区踩盘情况， 1.急售房源并不多，消化速度以一周时间为主，资产价格坚挺。2.房东大多存在近七成抵押贷无法结清 3.房源销售价格以买入价+3年利息平出为主 4.价格为小区均价的九折左右，谈判过程中房东不愿让步。请问：1.投资性购房现在是买入的时机吗？还是等下半年或明年再说 2.小区均价的九折房源是否可以购买？

回答：从你看房的总结来看，你对房产投资还没有入门。

1)高质量的选房，和标的的去化周期，并没有特别直接的联系。

没错，房东不领行情、低于市场价挂牌出售的正常干净房子，当然会非常受欢迎，被长期盯梢小区的自住型买家*时间秒走，但这并不代表他们就总能买到*的房子和*的价格。

因为，真的好房子，大多数时候就是会挂一个高于小区成交均价的价格。

而自住型买家绝大多数是对价格体系没有绝对清晰认知的(但其实不少自住型买家，比普通业余到处都看投资型买家，还是更熟悉小区)，他们对于一套看起来高于成交均价，但其实真的物有所值甚至物超所值的房子，并不一定能*时间认知到价值，并在还价空间不大的前提下，果断做出买入的决定。

而且，自住型买家会做一件很傻的事情：等待所谓的“好的买入时机”。

殊不知，长期（踏空）风险就是短期风险，如果你认为三年后会涨，*佳买入时机绝不是两年零11个月以后或者两年零9个月以后，而是现在。

哪怕*坏情况，整整三年的(扣除租金机会成本后的)资金成本，也不过10%左右，和一轮行情的总体平均涨幅相比，根本微不足道可以忽略。

整天叫嚷着“武汉三年没涨，你的感想如何，站岗滋味好吗”的低智人群，可以直接拉黑了，他们这辈子赚不到什么钱的。

微观层面，市场并不总是那么“有效”，从而给真正专业的买家还是留下了一定的机会。

2) “房东大多存在近七成抵押贷无法结清”，意味着你关注的都是高风险房源，也只有这样的房源，能提供“低于小区均价10%”的价格。

这10%中，可能还有不少是本身位置、楼层、房型、装修、税费、嫌恶设施等折损导致的。

不怎么看正常低债务的房源，说明选房的目标比较偏门，会错过很多各方面属性优秀，只是挂牌价“看起来”没什么折扣的真正好房子。

3) 小区均价的9折，要看是挂牌均价还是实际成交均价。

两者之间，本来就会有5%左右的差异。

因为大多数房源本来挂牌价格就是有点虚高的，任何时候真正诚意卖的房源，每个小区就那么几套，我们也只会去看那么几套，其他根本看都不看的。

而且，这个所谓的9折，恐怕还有不少是债务（意味着交易风险）、折损所带来的。

真的一套套去剖析，恐怕绝大多数都并没有什么折扣。

4) 真实世界里，买一套各方面没什么缺陷、保值增值属性强大、未来好租好卖的真正好房子，价格从来都是非常难谈的，折扣从来都是几乎没有的。

我们不是巴菲特，不会一次买货就买几个亿几十个亿，买的也不是垃圾淘汰货，反而是精挑细选的白菜心上等A级好货，房东也不是傻子，卖几百上千万的房子不是卖白菜，你凭什么要求人家给你一个只买一件的零售客户打折呢？

如今互联网如此发达，信息如此泛滥，还指望在房地产这种大宗交易里找傻子交易对手方，只能认为是一种行为艺术。

而对于那种买房动不动张口就要7折，卖房挂130%“市梦价”的主，必须要尊称一句——人民艺术家

提问：房姐好，能否点评一下成都楼市，有投资空间么？

回答：成都是一座不错的城市。

自李冰父子开凿都江堰以来，四川平原便成为沃野千里、水旱从人的天府之国，享受了2000多年富饶稳定的红利。成都也一直是四川平原的中心，稳居西南地区头把交椅。到目前为止，成都仍然是西南地区商业*发达、*富饶的经济文化中心。

从城市的长期发展上看，人口潜力这一点成都也取之不尽用之不竭，毕竟四川平原有1亿人。

从房价上看，成都限购严格，一旦政策放松，房价上涨是无悬念的事。

成都武汉两者两者齐头并进，差不多的。不分伯仲。逻辑是一个华中中心，一个华西中心，本来就是同等比较的，长期来看重量级也差不多的。

提问：本人三线小城屌丝公务员，有雄心，觉得自己很大的问题是眼界不够，对于未来缺乏想象力，请教我该如何打破信息壁垒呢，提升眼界，提高想象力。另外您认为考研是改变平凡命运的捷径吗？爱好资政法，本人觉得自己有领导才能，敢于承担责任，敢于去闯，喜欢团结人，求您推荐一个专业。屌丝逆袭路上，遇见您，幸甚幸甚

回答：1. 眼界不够，要想获得更多信息，有三种方法。

一是读万卷书，二是行万里路，三是卖万桌酒。

对应：学习、观察、实践。

2. 三者缺一不可，而且先后顺序一定是学习先于观察，观察先于实践。

3. 别信“读书无用论”土老板们煽动你“不要怂，就是干”的鬼话，他们根本不懂得“幸存者偏差”是什么意思，看不到自己成功的背后，有多少当年怀揣相同梦想的人们，从一无所有，打拼到身无分文，再到负债累累，*后上失信被执行人名单。

4. 你*件要做的事，当然就是读书，读很多很多书。

量变引发质变，书读得多了，在某个时点，自然会顿悟。

5. 那时候，我什么都不教你，你也会心里明镜般清楚，该去观察哪些事物，从做哪方面的实践开始做起。

6. 进步过程中的*步，是承认自己只是个普通人，并没有什么过人的天赋。

如果你真的“有领导才能”，就不会到现在还只是个“三线小城屌丝公务员”了。

正视这一点，承认这一点，与之和平相处，是迈向成功的起点。

提问：房姐，找代持如何才能*程度的规避风险？

回答：代持的本质是一项委托，一笔合作，因此代持的核心，是双方的信任。代持的逻辑，是用抵押物债权来获得实际上的房子的产权，所以要让代持人签抵押证，叠加各种债务，无法从房产上获得差价。

代持协议，各种委托，长期租赁协议，是为了让你拥有对这套房产的经营使用权利和处置权利。好的代持人，是只要讲清楚，什么手续都配合你的，不会疑神疑鬼。房屋的产权，决策权，处置权都在你名下的时候，才算完成代持。

提问：体制内1000多人大单位，领导讨论提拔并民主打勾，同一批进单位都提了，就是我和另一同事被纪检组长否（此人刚来不熟），理由是五年前一单报销有去动车票回来打车无票据，*近大领导退休在离任审计，如何补救？这类事情会影响到今后提拔吗？谢谢

回答：虽然五年工作经验，但你职场未入门。体制内，从财务到纪检到领导对你小事都公事公办、一板一眼，已经被排除在自己人行列了。至于用什么理由敷衍你不能提拔，这些都不重要。

中国人在一个地方摔倒，从来都只能从另一个地方爬起来。多留意下转岗、遴选之类机会，换个机关或者去二级机关钻进核心内圈。

提问：房姐好～看了很多天才提问。目前有金沙泊岸140（有贷款），还有中信泰富140（有贷款，准备自住），已婚，家庭限购不能买武汉市第三套。年入100，比较稳定。目前的疑虑。

1-卖掉金沙泊岸，到手约200个（不卖后期还有涨幅吗，小区成交量很大），去深圳买房占坑。或者在武汉淘笋盘。

2-装修金沙泊岸，租金抵一部分贷款。因为收入高，攒一年收入再继续入笋盘。但是怕后面攒到了价格又不便宜。我现在怎么安排比较好～感谢房姐指点～

回答：你好，卖掉金沙去一线思路正确，但是200万，现在能买到的楼盘，都没有什么性价比了。不如换城市，北京上海广州现在都是好的入手时间点。我反对只站在深圳这个城市看深圳，要站在全国的角度。深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。但为什么只有深圳走出独立行情？这就是短期看政策，我们保持要警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的，如果你想买，一定要找到价格合理的个盘。或者等深圳不这么热的时候，价格吐回去一点再入手。而且，买过房之后，未来2~3年都要有合理而充裕的现金流。如果是孤注一掷顶格上，追高现在不建议。大单优先原则，一线城市买完再考虑武汉，有闲散子弹随时可以加仓。

提问：房姐，有个问题请教下，我看到北京的很多老破大流动性很好，为什么武汉不能买老破大呢？求赐教

回答：只有一线城市有老破市场，因为一线人口多，新房供给少，新移民因为预算原因可能会委屈买老房子。三线城市绝对不推荐买老破大，相对不推荐买老破小（除非学区）。所以挑房子别单看房龄，具体还要看房子的外立面保养程度，和小区物业维护好坏。我在武汉看到很多房子，05年的，就感觉已经很老了，这种房子就算老破了。一线城市看到00年以前的房子，品相还非常好，这种就不算老破。详见知识星球内部资料《炒房客的流派（二）——老破小如何赚钱》

提问：经历了这几年的楼市起伏，排除个别亲儿子城市，您对全国各地的轮动顺序有底了吗？预计下一轮调控后香港的暴涨会不会持续？一二三线经济带等能不能不吝赐教浅谈一下？辛苦大大了

回答：香港长期并不看好， 基本上属于永久持续缓慢沉沦， 建议卖掉所有香港物业。其他城市的轮动， 一般而言是京沪深一线先涨，而且一般是深圳*先涨。接着是二线开始起来。如无特殊刺激，一般的三四线城市未来都不会涨了。

提问：请问沈阳房子未满二大税如何和房主讲价比较好，当前行情下拖延流是否可用？

回答：谈价格在于挖掘对方核心诉求，缺钱急售还是置换等等，满足对方核心需求，才有达成交易基础上砍价的可能。详见知识星球内部分享《砍价50万实战技巧》 拖延流慎用，*多以年底银行信贷额度为由，拖到1月。遇到笋盘，以成交为目的，以顺利过户放款为目的，越笋盘越不要拖，久拖生变。

提问：房姐，你对上海的地段的划分和研究令人叹为观止。不知道对于北京的地段划分您有没有什么自己的看法，因为一直以来帝都的价格体系都极为混乱，您觉得北京的一级地段和二级地段能有哪些呢？能否粗略的讲解一下，谢谢～

回答：北京和上海类似，中心城区的统治地位非常难以撼动。西二旗*冲到过10万，近期有所回落，但也无法挑战二三环核心区15-20万的层峰楼盘。

原因很简单，对于承担首都功能的城市来说，部委和央企总部在哪里，哪里当然就是绝对的核心。北京传统上一直是西贵东富、南穷北教。所以东部发展CBD和商业，西北成为教育和学区高地，北部崛起科技巨头，也就是顺理成章可以推导出来的。

当下弱势板块的未来逆袭空间，取决于北京导入人口的速度。人口导入越多越快，越有可能新板块崛起。但只可能拉近与传统好地段的距离，彻底翻身不太可能。赌南部的逆袭是有机会的，一方面高铁越来越重要、大兴机场启用带来的人口和产业涌入，另一方面，众所周知的千年大计，带来的微妙的地缘变化，相信很多朋友都能感知到了......

提问：房姐，你好！问一个不关于房产的问题，今年32岁，待产在家，学历不高，生完孩子未来的职业规划，包括人生规划是什么？您能给点意见吗？总觉得还有很多梦想没有完成，不甘心当一个少妇，未来只能相夫教子，您能说说吗？

回答：怎样才算是优质父母？

1，父母做小生意的背景，例如小饭馆，小药房，定制塑钢门窗，尽可能目光长远一些，做一个可以传承的生意。

2，父母都是手艺人的，例如医生教师律师作家记者工艺美术大师等，尽可能自立门户，争取交下去一个完整的事业架构，子女也能参与。

3，父母是大单位的，尽可能要会做人，留点人情，给子女铺个路。

4，父母是打工的，尽可能学好技术。看看孩子能不能接手？除了大城市的985211，学历真的不重要，没人因为你读过一个山沟沟的二本学院，会对你高看一眼。我认识一个民企的鞋模师傅，年薪三四十万，老板看到他都要先发烟，生怕他跑了。子女也做这个。其他人想偷技，门都没有。

5，父母是纯屌丝，那就锻炼身体，不要吃喝嫖赌抽，今后婆婆去给儿媳带娃，公公买菜做饭，让孩子尽可能有时间逆袭！儿媳妇不要跑了。

6，父母啥也不会，还好吃懒做噶姘头，那就多喝点，多抽点，多搞点，争取早点了了算了。

你现在的能做的事情，都是你近5-10年经验累计出来的，如果以前的职业规划一塌糊涂，建议找一个天花板高的行业，从0开始。

*去大城市，为了下一代创造一个更高的起点，更好的环境。

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