南沙新地王卖4万/m²有点夸，但市场已准备爆发

来源：邓浩志发布时间：2020-08-11 00:00:00

文｜邓浩志

南沙又出新地王

昨日，南沙地价刷新纪录，位于南沙湾的地块，以分摊后的综合楼面价约1.9万/m²成交。

至此，越秀、天河、从化、南沙四个区都在今年不到半年时间分别刷新了本区的楼面地价纪录。

本地的相关分析和报道很多，我就不赘述了。现在大家*关心两点，*是这个项目未来会卖多少钱？网上很多人说要买到4万/m²，有这么夸张吗？第二南沙是不是准备迎来又一轮房价快速上涨的周期？尤其是上周万顷沙某项目被深圳客户买爆后，南沙楼已经不在是广州的南沙了！

1、盈亏平衡点与售价的随行就市。

许多媒体说这楼盘要卖到4万元/m²，其实夸张了。南沙这块地位置不差但也不算特好，虽然东面临海，但毕竟不是一线面，前面还有一个一线海景盘阻挡，所以并不能以海景盘定位，只能是一个普通的南沙湾项目，项目定位只能定位一个刚需项目。如果以刚需项目安排成本测算，则项目的盈亏平衡点应该可以控制在3万以内。按照目前这个片区非海景盘房价在2.5—3万/m²之间。再稍加*预期，卖略高于3万，就已经能实现个位数的利润了。当然*终卖多少钱，还是随行就市。南沙湾的定位、发展情况到目前为止都有许多尴尬的地方，比方说市政配套建设速度缓慢；国际游艇码头母港对居住需求的释放有限；多数土地在某家族手上，片区产品档次参差等等，所以虽然这个版块房价有一定增长空间，但要一下子跳到4万/m²，可能有一点难度。

2、南沙已经不是广州的南沙。

我在文章分析过南沙为什么被大量深圳客看好的原因，核心观点是深中通道南沙之线通车后万顷沙离前海比到珠江新城更近，而前海房价也更高。如果从更宏观的角度看，南沙珠三角几何中心的地理位置；万顷沙与庆盛两大交通枢纽的建设；南沙广东自贸区的政策优势等等都在全面推动南沙成为全国投资者关注的重点。更重要的是南沙相对宽松的购房政策，一定会吸引一批来自全国各地的不动产投资资金，尤其在目前全球货币超发资产价格大涨的基本面下。而*近的深圳东莞客户，可能只是因为近水流台而先行进入而已。

因此，我认为下一阶段大湾区乃至国内楼市的热点将逐渐由深莞往广佛转移，而南沙将是这轮热点的中心。但，个别价值透支板块的预期价格应该适当控制。

南沙人才购房政策有可能收紧

之前就有传闻，补充几个基本观点：

1、收紧人才政策可能在下周公布，主要是要等万顷沙某项目当天销售签约完成，毕竟人家在这里有大的产业项目，额外开个绿灯是有的，先把*波搞完再说。否则，怎么也轮不到花都*个收紧；

2、南沙*近太多深圳客了，刚刚过去的周末很是吓人，一不小心南沙已经成了环深区域。所以广州就算不彻底堵住，也要把“堤坝”筑高一点，至少要减少资金流进的数量与速度。至于库存，南沙并不多，也就12个月左右，按目前的销售速度，很快就会下去。

3、黄埔不是没有可能，问题不是之前的政策太松了，而是库存太低，*近价格已经开始出现了上涨。而现在是否调控升级，只看一个指标，就看房价是否涨多了，涨多了就必定调控。至于房子是否用来住，是否用来炒，其实都无所谓。

4、核心区域基本没有升级可能，之前分析过，大家请回看；

5、由于政策不会收太紧，所以基本不会影响广州这轮房价的补涨。

（本文图片来自网络）