北京二手房降了！但别高兴太早……

如火如荼的高速发展期过后，房地产现在已经进入后半场，市场分化成了大趋势。这种分化不仅出现在城市之间，即使在同一城市中的不同区域之间，市场差别也很大。

正如上半年的北京楼市。2月全国疫情爆发，楼市冰封，往年常有的小阳春行情消失不见，6月份丰台新发地疫情又闹得人心惶惶，全北京小区封闭管理，二手房几乎无法带看。

进入8月，形势已经大为好转，但严重的分化依然困扰着北京楼市。

各区严重分化

我爱我家研究院数据显示：2020年7月该中介完成交易的二手住宅成交均价为55240元/平方米，环比6月下跌4.12%，同比2019年7月下跌5.13%，北京楼市明显降温。

从数据中可以看出，7月二手房成交价格下降*多的是西城区，站长看来这还是因为*政策的后续影响。西城区规定，7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入*时，不再对应登记入学划片*，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。这样一来，*的价值缩水了，房价自然降低。

区域热度方面，今年1-7月朝阳、丰台、昌平的二手房关注热度高，位居全市前三，关注度分别为22.6%、13.1%、10.1%。关注热度较低的为远郊区的怀柔0.3%、平谷0.4%、延庆0.5%。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

可以看出，大众比较关注朝阳、丰台、昌平的二手房。而且，关注度越高的区，房价热度也越高。

例如朝阳，二手房房价走势和关注度基本重合。下图可以看出，朝阳区二手房价格从今年5月起就呈上涨趋势。可是关注度较低的丰台、延庆二手房价近期都呈下降趋势，特别是延庆，二手房均价同比下降高达9.63%。可见虽然同在北京，但各区楼市热度大相径庭。

数据来源：安居客

站长看来，朝阳之所以关注度高、近期房价上涨，主要是因为区域内企业众多、人口密集。

朝阳区政府数据显示：截至2017年，北京CBD外资企业数量高达10057家，12个国家和地区的170余家境外世界五百强企业在朝阳区投资设立了480余家外资机构。

人口方面，截至2017年底，朝阳区常住人口为3739000人（下图），位居北京所有区*位。而人口大量聚集，自然有大量的置业需求，所以房价呈上涨趋势不足为奇。

所以说投资选对城市重要，选对区域也非常重要，特别是对于北京这么大的城市来说。从现在的形势看，买到北京远郊投资，结果不会特别乐观。

所谓投资，一定要投人口多、需求多、钱多的地方，才可以钱生钱。而且投资时不要图便宜，要尽量选择热门区域，比如北京的朝阳。因为楼市和股市一样，都是强者恒强。举个例子，茅台价格很高吧？很多人一直觉得以茅台这么高的价格不会再涨了，可是茅台的价格却连续多年节节攀升，根本停不下来。

具体到北京楼市，像数据中关注度比较低的偏远郊区，如延庆、平谷、怀柔、门头沟，不仅人口少，产业发展也一般化，只适合自住，投资则务必慎重。

说完北京各区的二手房冷热分化，再来说说新房。亿翰智库数据显示，今年上半年的新房市场呈现明显的两极分化，交通便利、配套完善的项目开盘去化率多能维持在80%以上。可是一些偏远地区配套一般的项目开盘去化率只有48.5%，甚至更低，市场分化明显。

所以说买房时不仅要看区域，还要重点关注板块的交通和配套情况。

土拍火热高溢价

北京近期的楼市情况说完了，再聊聊火热的土地市场，毕竟土拍与楼市价格息息相关。与北京楼市近期热度较低不同的是，土地市场众多拍卖高溢价，大批房企争抢，火得不行。

7月14日，房山区轨道交通房山线稻田站02-5-09地块R2二类居住用地，8家开发商经过108轮抢夺，*终以40亿成交，溢价率41.3%，楼面价为35420元/㎡。

这个价格在房山区可以称得上是高价，目前房山新房成交均价就在25649元/㎡左右，此次仅土地成交的楼面价就已经高过目前房山区域新房的平均成交价，预计以后该项目售价不可能低，还会带动项目附近楼盘价格上涨。

数据来源：房天下

因为从地理位置来看，该地块优势十分明显，是房山区域内出让的为数不多的五环地块，距离地铁稻田站仅200米，距离京港澳高速约1.5公里。且该地块不限价、体量大、可操作空间大。

此外，北京近期还出现了多个高溢价地，例如在7月22日，丰台大瓦窑新村项目一期地块经过44轮竞拍，以48亿成交，溢价率达26.58%，楼面价达到52000元/㎡。

5月19日，丰台*寺土拍以42亿元成交，溢价率达42.08%，成交楼面价高达76168元/㎡，该区域有望形成一个小的高端住宅板块，实力人士可以重点关注。

站长看来，*寺地块楼面价格如此高昂，是因为该地块是北京东三环*后仅剩的几块住宅用地之一，而且位置非常好，地块位置距北京南三环直线距离不足1000米，所以吸引了众多房企参与，导致溢价高昂。

结语

可以看出，近期北京多块土地价格持续上涨，预计未来热点板块和土地高溢价区域楼市的价格上涨是大势所趋，毕竟土地楼面价和房价呈正比例关系，土地楼面价越高，房价越贵。

不过，配套薄弱或者干脆无配套、关注热度低的郊区房，房价或将持续横盘甚至下降。

如果是土地高溢价区域附近的刚需，建议密切关注房价，避免将来为土地高溢价买单。

站 长 说

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