深圳写字楼市场半年报｜租金触底，写字楼以价换量初见成效，却仍供过于求？

来源：价值领地发布时间：2020-08-13 00:00:00

▎世联研究丨By：世联评估价值研究院

今日分享：深圳写字楼市场年中回顾 来自价值领地00:00 05:38

深圳写字楼

市场半年报

⊙宏观经济基底强韧，呈V型反弹

⊙政策补贴租金支持，前海企业入驻享政策红利

⊙写字楼一季度以价换量初见成效，空置率小幅收窄

⊙深圳市写字楼库存压力较大，市场预期审慎乐观

一、宏观经济

▽深圳市2020年上半年GDP实现正增长，经济重现活力

2020年上半年，对外面对复杂并摩擦冲突升级的国际环境，对内新冠疫情严峻考验，深圳市作为大湾区桥头堡，经济发展呈V型反弹，创新型、数字化经济展现韧性十足。深圳市2020年上半年GDP实现正增长，生产总值12,634.30亿元，同比增长0.1%，增速较一季度回升6.7个百分点。

其中，工业生产加快恢复，先进及高技术制造业回升幅度*。零售行业降幅收窄。在进出口总值约占全国1/10的深圳，外贸形势正显现转暖迹象。进出口总额也接近上年同期。

投资方面，上半年，深圳市固定资产投资同比增长7.8%，增速较一季度提高23.9个百分点。深圳市一季度固定资产投资数据表明：固定资产投资回升较快。一季度，全市固定资产投资同比下降16.1%，比1-2月回升6.8个百分点。其中，房地产开发投资增长2.1%，非房地产开发投资下降28.2%。房地产投资增速在2011年后，均高于全国平均水平。

二、深圳政策

▽政策补贴支持，前海企业入驻享租金补贴红利，港资企业补贴力度大

根据《深圳前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》，为降低深圳前海合作区企业运营成本，提升区域竞争力，引导注册企业加快回归前海扎根经营，加速产业和人才集聚，该办法对2019年、2020年回归的企业设定了梯度递减的补贴标准，可连续补贴3年，2019年底前回归企业补贴标准高于2020年回归企业10个百分点。

该办法能吸引一批优质的总部企业、独角兽企业以及部分港资企业落子前海。据世联走访得知，疫情期间，有部分符合政策补贴的企业退租福田，改租前海。说明该政策释放积极信号，应对疫情期间现金流吃紧的企业有吸引力。

三、商办用地

▽2020年上半年深圳市商办土地供应集中在深汕合作区

根据2020年深圳市建设用地供应计划显示，商服用地供应107公顷，其中新供应78公顷，城市更新和土地整备供应29公顷。从商办土地供应区域来看，深汕合作区商办用地供应量*，占比超8成。从成交金额来看，南山区、宝安区占比*，龙华区紧随其后。罗湖、福田、龙岗、盐田等区均无成交。

四、写字楼市场

▽供应增加，存量面积仍居高位

2020年上半年写字楼新增供应33.45万平方米，与2019年同期相比增加10%。其中2020年*季度写字楼新增供应19.69万平方米，二季度写字楼新增供应13.76万平方米。分区域来看，南山区、宝安区、罗湖区和龙岗区均有新增供应，细分区域供应主要分布在前海区域。从往年数据看，深圳写字楼市场仍是供过于求。

2017年，深圳全市写字楼的新增供应至80万平方米，但同期销售量只有52万平方米；2018年，全年写字楼新增供应量上升至117万平方米，销售量为71万平方米；到2019年，全市写字楼新增供应99万平方米，较上年减少18%。然而全年累计销售面积仅49万平方米，仅为上年的7成。

▽大宗交易与上年相比差距明显

2020年上半年，收录深圳5宗商业大宗物业交易，总金额在25亿元左右，工业物业与写字楼交易占比分别为40%与60%。2020年上半年全市写字楼成交面积28.13万㎡，同比下降23.66%。

各区域来看，南山成交量*，上半年共成交12.51万㎡，占全市的44%；其次为宝安，成交4.57万㎡，占全市成交的16%。2019年深圳写字楼大宗交易累计成交55宗，成交金额549亿元，创下新高。2020年的大宗交易与2019年相比，无论是成交额还是成交数量，均有明显差距。

▽租金已触底，前海片区空置率收窄

*季度，深圳市写字楼市场由于疫情及供应量增加双重压力，写字楼租金承压明显。业主愿意降租，写字楼租赁议价空间增大。二季度，以价换量策略初见成效，写字楼租赁活动也逐渐活跃。虽然市场租金继续承压，但是租金跌幅在第二季度收窄。

根据世联走访，定位为深圳城市新中心的前海片区，前湾与桂湾片区大部分仍处于建设阶段，暂时只有*前海一号及华润前海中心招租和销售，入驻率不足六成，空置依然高企。但相比2019年第四季度空置已经减少。目前在招商的有世贸前海中心、香缤国际金融中心、香江金融中心，租金从110元/㎡到180元/㎡不等，因五号线的铁路公园站开通，空置率有所下降。

据中介介绍，入驻的公司主要来自金融和科技领域（TMT），前海片区写字楼业主报价的租金尚有降幅空间，免租期从一个月到三个月不等。

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