房产税，来真的吗？

这两天网上流传了一个深圳房产税的消息，细节写得有模有样。

我们就先来看一下这个传闻的具体内容：

看完了内容，我直接说我的观点：这则消息可信度不高，很有可能只是一则谣言。因为内容提到的做法存在明显的不合理、执行成本太高，而且违背调控初衷并且有可能引发系统性金融风险。

（1）不合理

这个传闻可信度低的*原因是其中的规则不合理。

我们举个很简单的例子：

有A、B两个家庭，每个家庭的人数都是三人，其中A家庭是富裕家庭，B家庭是中产家庭。

假设富裕家庭A在深圳湾豪宅片区有一套300平米的大平层，总价值5000万元；而中产家庭B在龙岗区有两套住宅，面积分别是120平米和100平米，两套房总价1000万元。

可见A家庭虽然有钱，但一共只有一套房，A家庭的情况按照上面写的规则，由于家庭只有一套房（不论居住面积），因此不需要交一分钱房产税；而B家庭虽然没有A富裕，但由于是两套房，而且两套房面积之和（220平米）已经超过人均60平米（三人共180平米）这个征税上限，多出来的40平米按照估值（约5万/平米）计税，40平米*5万/平*1.5% /年= 3 万/年。

结果就是虽然B家庭房子的总面积和总价值都远不如A家庭，但A家庭免征房产税，B家庭每年要承受3万元的负担，这合理吗？A家庭和B家庭这种对比的情况在当地绝对不是个例。

这个规则还有很多不合理的地方，如果按照人均面积作为免征的参考因素，那就等于是照顾高房价地区的业主，因为高房价地区的60平米房产的价值比周边低房价地区150平米的价值还要高，如果因为面积征低价区业主而不征高价区业主，这不是劫贫济富吗？

再有，2011年深圳有了限购之后，深圳当地的炒房客大都是借用其他人的名额来利用首套首贷的低*资格进行低成本炒房，结果就是，虽然炒房者手上实际持货好几套，但这些房子名义上都在被借名额的人名下，一个人（或一个家庭）名下只有一套，也不在征税范围，反而是一些早年为了自己改善生活买新房，但没有卖旧房的普通家庭由于不会玩借名额买房这种骚操作而导致一个家庭名下有两套房并且可能被征税，这同样不合理。

目前，由于房价上涨而租金不振，深圳市平均二手住宅平均租金回报率在2020年7月时已经降至1.29%的历史*水平。也就是说，一旦按照传闻的措施征税，*一档的税率（1.5%）都比租金回报率高，如果加上月供，一般的业主肯定吃不消。

（2）执行有难度

正是因为有上面说到的种种不合理，如果这个措施落实，一定会有无数人钻空子。

比如说，你不是针对人均面积征税嘛，反正现在深圳*简单的很，一些业主就到老家找亲戚朋友或老人，加一两个人到自己家的*本里来，人均住房面积不就压下去了嘛？

或者，把已经持有的几套小房子卖掉，凑齐资金买一套大的，这样家庭就只有一套房但房产价值没有变化，还可以免税；

再或者，一对夫妻为了免除房产税，选择离婚，然后把之前的房产平均分配，这样一个原本要交税的家庭，就变成了两个不用交税的家庭。

所以只要给免征，就一定会有数不完的漏洞，这些漏洞会极大地增加执行成本，甚至让事情没法执行。

（3）没有必要

房地产税属于地方税，深圳的经济结构很不错，有大量优质企业持续不断地纳税，是全国土地依赖程度*小的城市之一，而且深圳财政不用上缴广东省，所以尽管深圳的土地出让数量越来越少，但不影响深圳相对健康的财政收支。这个城市现在根本不缺钱，不需要用这么激进的房产税去刺激风险已经很高的楼市。

不过这些年国家正在从发达地区抽取盈余补充欠发达地区，又称为转移支付，这有益于中国各地均衡化发展。在这样的背景下，深圳的资源也不再是一个城市独享的，而是属于由国家调配的财源，因此在未来不排除深圳也有征收房产税的可能，只是目前的急迫性不强。

（4）违背调控初衷

这是值得重点讨论的部分。现在房地产调控都讲究一个稳，说白了就是既害怕房价大涨积累更多风险，更害怕房价下跌带来更大的风险。网传的这种累进式房产税（*一级税率高达房产总价的4.5%）无疑过于激进，对房价有很大的利空，这和近几年来“房住不炒”、“价横不跌”的目标完全背离，所以可能性很低。

那么，深圳现有的调控措施是怎样的呢？很简单，基本上就是四点：

1、越来越严的限购，减少买盘并增加业主惜售心态引导卖盘也相应减少；

2、长时间的限售，强制性地减少中短期卖盘；

3、打击离婚买房，减少买盘；

4、增加流转过程的税费，对房产流转增加障碍。

我们仔细思考这几个做法，会发现它们都明确指向一个目的，那就是降低存量市场的换手率，增加流转难度。当一个资产买的人少了、卖的人也少了，少到一定程度，它的价格不就牢牢地稳住了么？

所以稳定房价才是调控的真正目标，没人说要房价下跌，只说要健康稳定发展...如果真的想要房价下跌，有100个方法能让现在的房价打五折甚至打三折。房价没有跌只是因为有人不想要它跌而已。如果你到今天还看不懂这一点，就算是白关注这么多年的楼市了。

而关于这个城市供给侧的问题，到现在也并没有得到很好的解决- 尽管当地写字楼的空置率高的惊人，但大量土地（尤其是关内优质地段的土地）几乎全部都在建设已经严重过剩的写字楼；然后就是不给看上去供不应求的住宅足够多的土地...而且还假惺惺地跑到深莞交界的连个超市都没有的地方把商品房用地的比例划分给人才房建设，进一步降低了商品房供给。

我们倒也不能怪深圳不加大住宅供应，因为从存量来看，深圳确实不缺房子。作为一个成熟的一线城市，深圳的住房供给主要由二手房市场提供，我们现在看到的供不应求是二手房流通盘的供不应求，而不是客观总量的供不应求，否则怎么解释越来越多的出租房源以及萎靡不振的住宅租金呢？真相是很多房产被囤积和锁定，它们很大一部分甚至既不出租也不出售，而是囤货居奇，不断享受0持有成本下的资产增值。

但是，如果这则传闻中针对存量房的高额持有成本属实，就会把大量被冻结的二手房（大量空置的房子）刺激出来成为卖盘，冲击二手房市场，引发价格下跌。原因很简单，税率比租金回报率还要高，即使没有负债而且全年无空置出租，房产也会变成一个负现金流资产，这种背景下不逼出大规模抛盘才怪...

然而，这么多年下来我们需要的明白的是：但凡真的会让房价大跌的措施，那么就不会推出来。

总之，深圳房产税的消息大概率是假的，我们没有必要为这样一条不靠谱的传闻感到恐慌，但也应该看到楼市现在面临的潜在风险。

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