从东区顶改项目开盘，揭示郑州改善置业逻辑

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今年郑州市场可谓经历了冰与火的交替。

在经历了近三个月的冰冻期后，市场开始逐渐回暖。

进入2020年下半年以来，各家房企纷纷补仓。

据不完全统计，仅8月份郑州市场就有20多个新盘入市，其中，改善类产品占据市场主流。

虽然项目热情似火，愿意回应的改善客户却不多。

从8月份刚刚过去十几天的开盘去化来看，市场整体的销售并不十分理想。

除了少数改善楼盘的去化率尚可外，其余均在50%以下，一家欢喜百家忧。

其中以定位纯粹改善的康桥香麓湾去化情况为*佳。

8月1日康桥香麓湾精装小高层开盘去化率接近90%，紧接着8月8日叠墅类产品开盘，去化表现依然不俗。

康桥香麓湾的开盘热度，直观透射出了郑州改善客群的置业心态，而康桥香麓湾本身的产品价值，很可能成为影响未来郑州改善市场走向的规律。

今天，我们不妨透过康桥香麓湾，去分析分析郑州改善客户的置业逻辑。

1

强有力的品牌效应

年轻人买衣服热衷于逛H&M和优衣库，经济能力提升以后，开始关注古琦、阿玛尼、巴黎世家等国际品牌。

这个消费逻辑延伸到买房上一样通用。

品牌效应不一定就是盲目的追逐大牌，而是对高定品牌背后品质的认可和追随。

初次买房，只要能住，越便宜越好；改善客户追求的就更多，从外立面、绿化、户型到物业等各方面都有挑剔的要求，而这些是需要有经验有实力的开发商才能保证实现的。

改善，意味着居住消费全面升级，也*考验开发商的品牌含金量。

在郑州，真正能拿品牌讲实力的房企中，康桥一直都是一个突出的存在。

从2010年的康桥溪山御府、康桥林溪湾，到2017年的康桥悦蓉园，康桥产品的品质与创新，一直都是过硬的。

2019年，康桥在滨河放了个大招，那就是首次将国际设计事务所SCDA的设计搬进郑州的康桥美庐湾。

康桥美庐湾效果图

SCDA是一家新加坡的设计师事务所，排名世界前三，堪称建筑设计事务所中的一股清流，一出手，就打破了郑州市场上现有的审美壁垒。

美庐湾大面积的玻璃幕墙搭配深空灰级古铜色的铝板，*次让市场看到，房子不仅仅是房子，还可以是艺术品。

而康桥香麓湾，是SCDA的67号作品，也是康桥的第三代湾系作品。

*的设计团队与康桥的尽心打磨，注定了这个项目的完美基因。

除了康桥自身对于产品的打磨能力，康桥物业，也一直是康桥产品的一大加分项。

物业好不好，二手房的溢价是*的证明。

据了解，康桥的二手房小区要比周边二手房房价高出约30%左右。

而康桥老业主重复购买率和老业主推荐购买比例约67%。

康桥，早已在郑州市场形成了强有力的品牌效应。

2

一步到位的改善项目

真正的*改善，不仅要解决当下的居住需求，还要对建筑的美感、小区规划等做到提前升级，未雨绸缪。

但是反观现在的房地产市场，大家的产品似乎越来越雷同。标准化的提升，反而让建筑与建筑之间难以做出区分。

因为周转越来越快，因为创新越来越难。

一个改善项目想要突破固有格局、激发市场活力，不下狠功夫，是不行的。

康桥香麓湾，做到了。

*次看到康桥香麓湾产品设计的时候，我脑中浮现出六个字：创新，升级，圈层。

①创新

近20年来，中国的建筑设计一直在发展进化，到今天，很难再往前跨步。

尤其是住宅建筑，由于通风、采光、居住舒适等硬性要求，几乎注定了产品的同质化。

但看到康桥香麓湾建筑设计的时候，还是让人眼前一亮。

首先是外立面采用玻璃幕墙搭配氟碳喷涂铝板，而且采用的是透光率高达90%以上的超白玻。

这种建筑立面与其说是创新，不如说是康桥舍得下血本。铝板就不用说了，是众所周知的贵。而超白玻是只有少数的地标建筑才会采用的玻璃品种，因为造价实在太过昂贵，当然，除了贵，给人的视觉冲击也更加亮眼。

这种玻璃用在住宅建筑上，着实有些奢侈。

除了建筑立面，香麓湾第二个让我感到惊喜的是阳台的吊顶，也就是销售人员口中的“第六立面”。

康桥香麓湾在阳台顶部使用了定制的金属扩展网或穿孔铝板，即使站在楼下往上看，建筑也显得非常漂亮有质感。

其实除了这些，康桥香麓湾在建筑上别出心裁的设计还有很多，单凭这点，就足以看出康桥在建筑创新上所做的努力。

②升级

康桥香麓湾的升级主要体现在景观上。

了解过康桥的人都知道，景观一直是康桥项目的核心竞争力。

为了发展这一核心竞争力，康桥培养了自己优秀的景观设计团队。

但为了做好康桥香麓湾，康桥还是请来了更具国际视野的设计事务所，想要将*能代表国际设计前端的景观规划带到郑州，带到这个康桥呕心沥血打造的*改善项目。

康桥香麓湾总占地约133亩，建筑密度约19.88%，也就是说在小区内有将近100亩的地用来做了景观规划。

呈现出的景观设计也相当大手笔，风景林荫道、艺术景观带、超大会客园林等费钱费面积的规划一样不少。

还有长达约40—70米的南北两侧礼仪性大门，以及园区内的双L大门等，都处处彰显着香麓湾成为*改善标杆的野心。

③圈层

都说买豪宅买的是圈层，甚至有邻居在十几*的寒暄中，就谈成了几百万的生意。

作为*改善的香麓湾，也考虑到了这一点。

户型面积起步约142㎡，改善属性更加纯粹。

康桥香麓湾还在社区内部分楼栋的一层做了架空，给业主当做会客厅使用，为此，康桥舍弃了约1400㎡的可售面积。

在开发商个个急功近利的今天，这点实在难能可贵。

3

塔尖格局的湾居大宅

每座城市都值得一座*湾居大宅，包括郑州。

2005年，上海汤臣一品荣登中国豪宅封面之巅，与之相邻的是上海黄浦江；

2011年，伦敦海德公园一号吸引了全球*富豪的目光，与之毗邻的是泰晤士河；

2015年，纽约One57大楼刚一落成，就被尊为全球豪宅新标杆，离它不远处就是哈德逊河；

……

那些无论开发多久，价值都在一路疯涨的世界豪宅、*改善，无一例外，都是邻水而建。

而且，是实实在在的天然水泊。

郑州缺水，一直是郑州市民心中难以跨越的心结。

即使北龙湖聚集了郑州*贵的豪宅，都不能算作是真正的“*湾居”。

毕竟北龙湖虽大，也只是人工湖。

都说黄河是郑州的象征，但若追本溯源，真正养育了郑州人民的并不是黄河，而是贾鲁河。

贾鲁河全长256公里，其中在郑州境内就有137公里，是郑州真正的“母亲河”。

被市民津津乐道的索须河、七里河、金水河、熊儿河、东风渠都是贾鲁河的支流。

2016年，郑州市启动了对贾鲁河的综合治理和生态修复，沿线绿化面积增加了8200亩，相当于20个碧沙岗公园大小，是郑州首屈一指的城市生态走廊。

康桥香麓湾距离贾鲁河仅隔了一条百米景观绿化带，在一线观景上，康桥香麓湾极具优势，是实打实的湾居大宅。

想象有一天能站在自家窗口，一览贾鲁河无限风华，该是多么的惬意。

而项目附近的贾鲁河湿地公园不久也将迎来开放，成为未来香麓湾业主的“后花园”。

千年贾鲁河，不仅承载着中原千年的历史，也承载着郑州人对于*改善的无限想象。

4

永不过时的地段价值

自从北龙湖在郑州奠定了自己塔尖豪宅的江湖地位，所有人都想知道，郑州下一个十年发展的风口在哪里。

依然在东区。这一点，基本是被官方之锤锤过的。

东区是郑州豪宅*偏爱的地区，也是豪宅密集度*的区域。

看似不经意的选址背后，都隐藏着必然的逻辑。

城市向东，产业向东，财富向东。

若以北龙湖为核心去延展，往西是中州大道，往南是CBD，要么价值断层，要么就是商务区。

若北龙湖往东北方向延伸，*近的有这两个区域：金水科教园区、龙子湖。

龙子湖片区高校云集，搞科研、搞教育绝对一流，但论起居住属性，算不上优秀。

而金水科教园区，不仅是北龙湖入口的*承接地，也是郑东新区的拓展区和功能区、郑东新区的智慧板块，也是目前*适合改善入手的区域。

被东三环一分为二。

西部开发较早，居住品质相对处于劣势。

而金水科教园以东，却是东区核心少有的“净地”。

“净”，意味着这里没有虚高的土地溢价；

“净”，意味着开发商可以任意施展拳脚。

可以说是目前东区里少有的“价值洼地”。

在东区说到价值，自然绕不开北龙湖、CBD、龙子湖。

几个区域之间的价值相互贯通，相辅相成。

金水科教园东离这几个地方都不远。

到达北龙湖副CBD中心约3公里；

距离龙子湖湖心岛直线距离约4公里；

距离高铁站、CBD均约20*左右车程。

不仅如此，金水科教园东的景观资源也更占优势，住宅容积率也大都控制在2.0以下，居住属性更加纯粹。

康桥香麓湾基本占据了金水科教园东的核心区位。

写在*后

改善的未来，必定是一场巨大的思维颠覆。

从建筑本身出发，聆听精英的声音。跟随时代步伐，潜心探寻审美和居住的*巧妙的融合，去打造豪宅的底色。

现在改善产品的准业主们再也不是传统意义上的“土豪”。

很多时候，他们对产品有着超乎常人的偏执以及鉴赏能力。

大到建筑风格、外立面设计、景观搭建，小到色彩搭配，树木选种等。

未来的顶改产品，谁*早摆脱“土豪”思维，谁就能赢得市场。

目前来看，康桥香麓湾正在影响着郑州的改善市场。

首开热销售罄后，康桥香麓湾新品即将加推，不想错过机会的朋友赶紧去售楼处咨询吧～

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