解局 | 美的物业更名背后的港股上市与新三板转板难题

对于近乎炙热的物业服务行业而言，似乎任何风吹草动都是值得关注的。

8月18日，广东美的物业管理股份有限公司完成公司名称，更改为广东铂美物业服务股份有限公司。

更名之后，市场对它转板上市的期望，又增加了一点。

对于美的物业登陆主板这件事，股民们已经讨论了几年，但美的物业本身似乎并不着急。

新三板“漫游”

成立于2000年的美的物业，在2016年11月成功挂牌，并在2017年5月入选新三板创新层，随后则长期呆在创新层。

所谓创新层，是指根据新三板分层制度的规定，全国股转系统将所有在新三板挂牌的公司划分层级，符合不同标准的挂牌公司纳入不同层管理。而在创新层之上有精选层，在其之下有基础层。

其中，精选层在今年7月27日正式开始交易，作为近日的一个分层，它在投资者的门槛、交易规则、信息披露等方面，与前面两层作出明显区分，包括引入了混合做市交易制度。

根据规则要求，在创新层挂牌满12个月的公司就可以进入精选层。进入条件包括：市值不低于2亿元，*近两年净利润均不低于1500万元且加权平均净资产收益率平均不低于8%，或者*近一年净利润不低于2500万元且加权平均净资产收益率不低于8%；

市值不低于4亿元，*近两年营业收入平均不低于1亿元，且*近一年营业收入增长率不低于30%，*近一年经营活动产生的现金流量净额为正；

或者市值不低于8亿元，*近一年营业收入不低于2亿元，*近两年研发投入合计占*近两年营业收入合计比例不低于8%；市值不低于15亿元，*近两年研发投入合计不低于5000万元。

上述标准主要以市值为核心，主要围绕盈利能力及成长性等方面考虑。这与市场目前对物业股的关注点十分相似。

自2018年国内外经济出现长期波动以及后，物业股由于（特别是在风险中）持续盈利能力和高成长性而受到追捧。

资料显示，美的物业2019年取得营业收入9.15亿元，同比增长41.18%；归母净利润实现9185.97万元，同比增长4.83%，前年的数据为8762.6万元；加权平均净资产收益率为40.99%，2018年为61.36%。

至于*重要的管理面积，美的物业现时没有直接披露。但据公开资料，截至2017年末，美的物业服务项目达60余个，物业管理面积超过3000万平方米。当时，美的物业母公司美的置业还没有登陆港交所（美的置业2018年10月在港交所上市）。

美的置业是近年来增长*快速的内地房地产开发商之一，2016年至2019年合约销售额从206亿元升至1012.3亿元，销售额复合年增长率达到48.89%。

截至2019年末，美的置业拥有土地储备的总建筑面积5263万平方米，涉及278个物业开发项目，这些预期之内大部分都将交付给美的物业管理。在年报中，美的物业亦表示未来还有“大量交付的合同签约面积”。

另外，美的物业2019年6月对北京金颐都物业51%股权进行了收购，并随后在9月设立合资公司铂美物业顾问（北京）有限公司，进入北京市场。

这类收购，通常被认为是在IPO前为降低对关联方业务依赖的风险。例如合景泰富集团旗下合景悠活，在提交招股书前的2019年就进行过突击收购，是较为依赖母公司的物管企业市场化的重要一步。

2019年，美的物业为关联方提供物业服务的收入，占当年主营业务收入的48.01%。

市值方面，美的物业近日市值为46.8亿元，市盈率53.41倍。事实上，美的物业已具备进入精选层或直接IPO上市的条件，虽然截至目前还未有任何消息，但并非不能看出端倪。

估值的考量

除此次更名之外，美的物业在此前7月24日就宣布修改公司经营范围，删除康乐健身服务，建筑智能化系统，综合布线系统工程，计算机网络工程，通讯系统工程，停车场管理系统工程，广播、会议系统工程，房地产中介服务等12个业务，目的是“聚焦主业、提升服务力”。

在外界看来，美的物业此举是剔除那些影响估值的业务。

更早前，7月13日中信证券股份有限公司更意外宣布，退出为美的物业股票提供做市报价服务，也导致美的物业因做市商不足被停牌至今。

据早年全国股转公司对该现象的解释，做市商退出做市企业通常有两种原因：受市场环境下行影响，做市商基于对市场行情的判断，主动退出业绩不佳或受到处罚的股票做市；部分做市企业因拟IPO，控股股权结构等主动变更转让方式或摘牌，而导致做市商被动退出做市。

就物业股受追捧情况来看，第2种情况的可能性更大。

假如美的物业真的在筹划登陆更高一级的市场，摆在该公司面前的或许有三条路。

名列前茅，直接向中国证监会递交拟在创业板IPO上市申请。第2，申请进入精选层，在精选层挂牌满一年后，转板科创板或者创业板。

A股转板似乎是美的物业较好的选择，但今年1月份，开元物业折戟创业板IPO，已证明这条道路并不平坦。

第三是更普遍的做法，也有许多先例，即直接退市寻求H股上市机会。

近年来，包括旭辉永升生活服务、保利物业等许多物业公司，均选择在告别新三板后赴港IPO。

目前，在A股上市的物业股只有南都物业、新大正，以及拥有中航物业、招商物业的招商积余。

南都物业总市值35.77亿元，动态市盈率29.47，新大正总市值65.23亿元，动态市盈率60.67，龙头招商积余总市值351.93亿元，动态市盈率148.18，业务表现和收入规模都还不错的美的物业，相信会有机会。

普遍认为，A股对物业股估值更友好，但H股在融资、平台广度方面有优势。单论物业股*集中的H股，观察几只在管面积1亿平方米以下的物业股，如奥园健康2019年末在管面积1510万平方米，动态市盈率23.01。

正荣服务去年末在管总建筑面积约为2290万平方米，动态市盈率58.49；截至今年年中，在管建筑面积约4840万平方米的时代邻里动态市盈率67.17。

他们与美的物业都有一个共同的特点，就是有正快速增长的母公司，作为支撑管理面积增长的长期动力。

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