下半年，宁波楼市真的会凉凉？

今年可能是史上*热的八月了，如果不是，那也一定是史上台风*少的八月。

虽春有百花秋有月，但四明山*迷人的季节还是是夏季和冬季。冬季的四明山，雾凇霁雪，美不胜收，但山路结冰，进出不便。唯有夏季，山下酷热如烤炉，山上凉爽如深秋。

四明山顶号称低八度，是一种什么感觉？在宁波不开空调睡觉会冒汗，而在四明山上，不开空调还要盖薄被子。

老司机一直都认为，四明山作为浙东避暑胜地的价值远远没有被发掘出来。

说到避暑，人们首先想到的是庐山，庐山的确凉快，但太远了。而且，英雄的江西老表一直没能把庐山的配套和服务搞好。

宁波附近*为有名的避暑胜地当属莫干山了，这里上海人和杭州人趋之若鹜。但莫干山其实也并不怎么凉快，海拔高度比四明山低了200多米。

决定气温的，主要还是高度，就像决定心态的，主要还是钱包。

*热的季节在四明山办公，或许会成为成功人士的选择，老司机已经率先体验过了。

就算这样，我也不是成功人士。

跟天气一样火热的仍然是宁波的楼市，前两天明湖一块地的地价又创造了历史，我看到后台有不少人在问我，地价破纪录了，房价还会跌吗？

老司机今年什么时候说过房价会跌？

说房价会跌，就好比说股票会涨一样，更多的只是个人的美好愿望。只不过有些人很认真，去为这些愿望找了许多理由。

对于房价，如果你一直在读老司机的文章，就会减少很多不合理的期待。理解中国房价并不难，从*简单的两个角度，一个是财政对于土地的依赖，一个是贷款抵押物对于房产的依赖，我们就知道，这个运转着的庞大的经济体，绝无可能容忍房价大幅或是长期的下跌。

但局部的短期的下跌是存在的，历史上多次出现过。决定这些下跌的仍然是上述的两个原因，特别是*个原因：当地方财政过度依赖土地时，无节制的供地加上需求不足，*终导致楼市供过于求。

这就是不能投资小城市的根本原因。

需求由自住和投资共同构成，自住需求是缓慢而持续的，也是非常健康的。投资需求则具有很强周期性——受“赚钱效应”的影响特别大——看到别人赚钱了，会有更多的人选择投资房产。

随着投资客越来越多，房价越来越高，楼盘也越开越多，楼市量价齐升。但发展*终会到达一个临点，这时候人们开始发现房价不怎么涨了，赚钱很难甚至赚不到钱，于是后续资金不再进入，楼市的成交量开始萎缩。

即便没有萎缩，仅仅增速放缓，楼市也会凉下来。

凉下来的楼市会进一步导致投资人减少，甚至自住需求也会停下脚步观望，一个周期结束了。这时候有些开发商为了快速回笼资金，往往会采用降价跑路的策略。

历史上恒大、万科经常这么干。

每次调控的时候，大家往往都有个疑惑，这房价要调控还不简单嘛，领导怎么就没想到这个那个办法呢？

你想到的办法领导一定想到了，你没想到的办法他们也想到了，只是有一点你肯定没想到：如果调控把“赚钱效应”打下去了，后续投资不再进来，楼市怎么办？

如果这个市场以前是由50%的投资客构成的，调控让这个比例变成了5%，会出现什么后果？

我想大概崩溃了。

成交量下跌40%，超过半年，即可视为崩溃。没有一项调控是为了楼市崩溃，这是整个经济不可承受之重。日本的崩溃导致了20多年的负增长，美国08年的危机到现在都没有缓过来。

调控恰恰是为了避免崩溃，这是我们相比欧美的制度性优势。

过去两年，每到下半年楼市就开始疲软，原因也在于调控。调控加码后，市场观望情绪加重，投资客步伐放缓，导致短期内楼盘销售势头放缓；二手房市场上，由于买家开始观望，房东涨价的信心受到抑制，房价增幅自然也就慢了下来。

涨幅放缓，进一步抑制了投资热情，因此市场越来越凉，从9月开始到12月，往往一个月不如一个月。

扭转颓势往往会动用两招，*招是拍地，如果能拍出一两块高价地，*是创出新高，那么市场信心会迅速稳住；第二招是出政策，比如人才补贴、拆迁计划等等，激发更多的需求。

还有些看不见的标准会放松，比如贷款的审批，购房的资格等等。

那么今年呢，到现在为止，我们看到了宁波又在升级调控，比如扩大限购圈，以及升级了限购标准，另外无房户优先认购也阻挡了一部分投资客。楼市的下半年会像过去两年那样凉凉么？

老司机看到了不少这样宿命的观点，认为今年仍然会重复去年前年的故事，但在我看来情况可能并没那么简单。

一个*的不同是，今年土地和房价的倒挂比前两年更加普遍。

受限房价竞地价的影响，今年土拍可以说都非常成功，几乎每块地的限价，对开发商都非常有吸引力，因为限价消除了今后房子卖不掉的后顾之忧。

土拍市场火热，楼市自然会受提振，就如同明湖地块对当下楼市的提振一样。

从8月开始，土地挂牌量有所减少，这有利于保持下半年土拍的热度。从全年供地计划来看，今年完成率还不算高，可供的土地还是不少的。

其次，楼盘倒挂也保障了销售的热络，当下火爆的奉化、江北、以及东钱湖，倒挂都起着决定性作用，有这样的倒挂在，楼市不可能会凉下来。

其实，无房户优先购房，一定程度上也能够保障楼市的平稳，是不是？

去年、前年的8月，宁波台风都不少，但我们不能据此认定今年的台风也会一样多，也不能说明年8月的台风就一定少，一切都是不确定的。

面对不确定的楼市，老司机和你一样，既茫然又好奇。每当有人称我为专家的时候，我总是不自在，这不是因为谦虚，而是的确没有把握。

楼市和美女一样，既迷人又折磨人，如果过度投入，*终会迷失自己。

男人*的错觉，就是认为美女都对自己有意思，这就像等着抄底的人，怎么看都觉得楼市有下跌征兆。

而那些持房待涨的投资客，天天都觉得楼市要爆发。

老司机对楼市没感情，我的偶像苏东坡曾说：多情总被无情恼。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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