半年报快读|越秀地产：经营驱动谋求高质量发展 轨交物业优化区域布局

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8月24日晚间，越秀地产（00123.HK）发布2020年中期业绩公告。公告显示，在风云变幻的上半年，越秀地产夯实经营管理能力，积极应对市场变化，将疫情带来的不利影响降到*，*终实现了经营业绩的稳步提升。

销售业绩创新高财务风险持续降低

新冠肺炎疫情无疑是2020年*的黑天鹅。上半年，中国经济受到重创，一季度国内生产总值（GDP）为负增长 6.8%，主要经济指标大幅下滑；二季度疫情得到快速有效控制，复工复产加快，经济复苏态势明显。房地产行业亦是如此，短短半年时间经历了市场冰封到逐步恢复。

尽管市场波动较大，越秀地产的销售业绩却创下历史新高。期内，越秀地产录得合同销售(连同合营公司项目的合同销售) 金额约为375.6亿元，同比上升1.8%，完成全年合同销售目标802亿元的46.8%；合同销售均价约为每平方米2.47万元，同比上升9.8%；已售未入账销售金额为955.4亿元，较年初上升7.9%。

抛开业绩，是越秀地产应对疫情的有效措施。一方面，加快项目复工复产；另一方面，创新销售方式，积极推进线上销售。此外，把握二季度市场出现的快速反弹行情，重点抓好销售

基于此，今年上半年，越秀地产实现营业收入约为237.1亿元，同比上升8.8%；权益持有人应占盈利约为19.9 亿元，同比上升 6.7%；核心净利润约为19.9亿元，同比上升8.5%；毛利率约为28.0%得益于经营业绩稳步提升，越秀地产的董事会建议宣派2020年中期股息每股0.057港元(相当于每股人民币 0.051 元)，按港元计算，中期每股派息同比上升7.5%

与此同时，越秀地产也注重现金流管理。对房地产企业而言，有回款的销售才有意义，否则或将陷入流动性危机。截至6月底，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为301.6亿元，与年初基本持平；净借贷比率为71.2%，较年初下降2.8个百分点。

此外，越秀地产积极拓展融资渠道，加强资金管理，提高资金使用效率，持续降低融资成本。得益于穆迪和惠誉等投资级信用评级，期内越秀集团平均借贷成本下降5个基点至4.71%。其中，其于境内成功发行人民币15亿元公司债，发行期限 3+2 年，票面利率仅为3.13%。总体来看，越秀地产稳抓经营性现金流与融资性现金流，通过优化债务年期组合和债务结构，使得财务风险得到有效控制。

「1+4」战略稳步推进 「轨交+物业」成效显著

值得注意的是，今年上半年，越秀地产在大湾区总计实现合同销售金额约223.9 亿元，约占集团合同销售金额的59.6%。上述业绩的取得离不开两方面的努力，一是越秀地产坚持深耕大湾区；二是不断加强在大湾区的拓展。

除深耕大湾区以外，越秀地产积极拓展华东地区、中部地区、北方地区和西部地区。这也是其「1+4」的全国化战略布局。数据显示，上半年华东地区的销售规模再创新高，合同销售规模首次突破百亿元，同比上升9.4%；其它地区因疫情影响和市场变化，越秀地产积极采取各项促销手段，加快工程建设和销售，也实现了不俗的销售业绩。

在「1+4」的全国化战略的驱动之下，越秀地产通过多元购地模式增加优质土地储备。期内，越秀地产以较低溢价在广州、杭州、苏州新增土地5幅，总建筑面积约为110万平方米，按权益计算建筑面积约为85万平方米。其中，以「住宅+配建」模式，获取了广州番禺长隆南地块，增加土储约44万平方米。

截至6月底，越秀地产拥有总土地储备约2363万平方米，分布在全国19个城市，能够满足集团未来3-5年的开发需求。其中，越秀地产持续增加在大湾区的土地储备。期内，在大湾区共六个城市中拥有总土地储备1273万平方米，约占总土地储备的53.9%。

不容忽视的是，近年来，越秀地产提出「轨交+物业」战略，不仅有助于提升其销售业绩，也有助于增加土地储备规模

在2019年，越秀地产收购了3个轨交项目，分别为品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚，这些项目在今年上半年为越秀地产贡献合同销售50.5 亿元。

期内，越秀地产进一步深化轨交物业的开发。凭借与广州地铁集团的战略合作关系，越秀地产透过同*终控股股东广州越秀集团订立两份期权契约，已落实取得可收购两个轨交项目水西项目和镇龙项目51%权益的权利。据悉，越秀地产将于今年第四季度行使两份收购期权并完成项目收购。

其中，水西项目位于广州黄埔区科学城板块，是地铁7号线二期水西北站上盖项目(预计2023年建成通车)，也临近已开通的地铁21号线水西站，位置较为优越。项目总建筑面积约为33.9 万平方米，可发展由住宅及配套设施组成的大型综合体；镇龙项目位于广州市增城区和黄埔区交界，地铁21号线镇龙站旁，总建筑面积约为70.7 万平方米，可发展由住宅和配套设施组成的大型住宅社区。

据统计，随着上述两个轨交项目的收购完成，越秀地产有望在广州增加105万平方米的土地储备。待收购项目完成时，越秀地产轨交项目的土地储备总建筑面积将增加至419 万平方米，占本集团总土地储备的17.7%。

此外，越秀地产还利用越秀地产与越秀房托的商业双平台优势，不断完善开发+运营+金融的模式，实现协同发展。据悉，上半年，越秀地产取得约2.9亿元的租金收入，而越秀房产基金（越秀地产持股38.37%）实现收入约8.3亿元。

2020年是越秀地产第十三五战略规划的收官之年，展望下半年，越秀地产将紧抓市场出现的复苏契机，全力完成年度销售及各项经营目标。

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