东部新城和老江东，哪个牛？

昨天，老江东重燃土拍大战。

三号桥地块吸引13家房企抢夺，经过147轮，滨江房产*终以30.38亿的总价，28545元/㎡的楼面价拿下，溢价率34%。5天前，荣安刚刚以26.53亿，楼面价21933元/㎡拿下这块地的“姐妹”地块。

近两年来，老江东板块强势崛起，地价已经稳稳站上2万。凭借地段优势和成熟配套，豪宅多且抢手，房价也越走越高，板块均价已经冲上4万，大有和东部新城一较高下的气势。

但说到气势，我只服东部新城。

如果说老江东是40岁的壮年汉子，东部新城就是18岁的热血青年，年轻生猛。昨天的老江东土拍是很火，但还是不及上周明湖地块的热度。

明湖这块地从挂牌就万众瞩目，因为它的起始楼面价和限价都创了宁波的新高。这块地商品房毛坯均价限为41000元/㎡，*价限于47150元/㎡，注意是毛坯，这个价不是谁都接得住。

*后被江山万里和雅戈尔两大本土大鳄拿下，总价约42亿元，折合楼面价32516元/㎡，再附加1300㎡人才房，溢价率25.1%。虽被限价，但这块地实际成交楼面价已经超越老江东徐戎地块，创了新高。

相比老江东，这块地谈不上中心地段，没有成熟配套，没有川流不息的人潮，挖地三尺也没找到矿产和古董，更没有什么遗产和文化资源，怎么就创新高了？

开发商肯定没有喝高，我分析以下四点。

首先就是这块地的出身。紧邻东部新城核心区，宁波的宇宙中心，十多年苦心经营，板块均价宁波*。宁波的政治、经济、商贸中心，文化中心就留给海曙吧。这块地虽然位于东片区，但距离核心区也不远，关键是核心区已经没宅地了，土地价值外溢，东片区来承接。

其次是东片区的规划。今年5月东部新城东片区控制性详细规划修编公示，这个片区的定位是宁波21世纪的标志性区域，一个“标志性”就代表了它的地位，高标准、高起点的新区定位！

东片区在规模上可以对标慈城新城，用地面积都是五百多公顷，居住用地也差不多，规划居住用地189.56公顷，占规划建设用地的43%。但这里人口规划9.92万人，比慈城新城多了3.7万人。毫无疑问，这是一个规模比慈城新城更大的居住片区。而且，是一个强调生态宜居，更高级的品质居住区。

东片区规划以明湖为核心，形成两大居住圈层。内部圈层，是邻近明湖的滨水居住社区；外围圈层，利用蔓延的水绿基地打造的新城居住区；建筑高度上，以明湖为中心，由低到高向外围布局。商住混合用地主要规划于明湖西区，结合轨道一体化开发。

额，慈城新城2.0升级版？更好的位置、更响亮的人工湖、更逼格的规划、更生态的居住区，一个精心布局的，代表宁波人居高度的标志性居住区。像不像老司机梦想的大长腿？你想要有一腿，代价不会便宜。

上周拍出的地块就在明湖边，内部圈层，高档次滨水居住区，再加上高要求的建筑立面，建筑外墙和阳台外设计花池，通过错层、错位手法表现绿色生态。身材已经如此好，再那么一化妆，又是*个，夺得花魁，也不意外。

第三是明湖。名字取得真好，日+月=明，日湖+月湖=明湖？明湖据说有两个月湖那么大，湖体去年已经开挖，今年9月完工。在东部新城东片区*核心的土地上挖出这么大一个明湖公园，你觉得不卖出点身价，对得起明湖两个字吗？

第四是TOD。这块地离地铁1号线和规划7号线换乘站盛莫路站不到800米，这个站将打造TOD为导向的片区公共中心，不仅提升交通便利性，更是明湖商业消费中心。什么是TOD，就是以公共交通为导向的开发模式，宁波已经有很多，一个底盘聚合多种业态，轨交时代的典型开发模式。

因此，从出身、规划，到明湖、TOD等因素来看，这块地的高价也站得住脚，再加上江山万里和雅戈尔两大豪宅专家的操盘，买单的人应该不会少。

东片区今年实现开门红，从价格上确立了这块土地的高端定位，高规格的未来生态之城，让人充满想象力，从板块营销角度看无疑是成功的。说再远一点，拔高东部新城东片区的土地价值，也有利于整个宁波东部片区，包括高新区、滨江新城等板块。

有人感叹，东片区要成为宁波*规模的富人区，我觉得还言之过早。

一方面，今年*块地就高价，的确兑现了片区高端定位，但也一定程度上挤压了土地未来的成长空间。一般而言，新区的开发节奏适合低开高走，随着规划的落实、配套的成熟，土地价值也会随之增长。比如江北慈城新城，十年的发展，楼面价从四五千涨到一万多，板块人气越来越热，让所有参与者受益。今年慈城新城两块地甚至拍到一万五，双限地，溢价率还能达到50%。

而东片区今年*块地就达到高潮，是否会透支未来的成长空间？还是贫穷限制了我的想象力，东片区会高开高走？

另一方面是土地稀缺性问题。东部新城的贵，除了颜值和配套，土地的稀缺是一个重要原因，尤其是住宅用地供应量少，物以稀为贵。当东部新城进入东片区时代，居住用地不缺了，供求矛盾得到缓解，稀缺性优势就不明显，地价和房价还能高举高打？

不过我还是相信，这些疑虑在操盘手眼里，应该都不是什么问题，毕竟，当你握有大把优质筹码时，这牌怎么打都是赢。

你看好东部新城东片区吗？

和老江东比，你更看好哪里？留言聊聊你的看法！