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2020年,广州楼市发生过太多奇特事件,比如:
2、3月份市场销售遇冷,但5、6月份客源迅速回流市场,优质盘消化速度极快,劲销12亿、秒杀超千套房等消息不绝于耳;
前阵子悲观的二手市场,业主前脚哭喊房子降价无人问津,后脚却傲娇起来,挂牌价节节攀升,反倒吸引更多看房客,其中保利心语、珠江帝景不乏涨价成交案例;
豪宅成交周期加快,1-7月千万级豪宅成交量创历史新高,今年顶豪从都庄园曾在16天内涨价4次,涨幅约22%的背景下,仅用45天卖出40套,超去年全年销售量。
显然,现在广州犹如一个巨大的聚宝盆,除了虹吸庞大资金流,一定程度影响了人们的购房逻辑。
正如侨鑫集团营销管理部总监崔达诚在博鳌论坛上所言,疫情或唤醒了严谨朴实的广州人购买豪宅的欲望,理性的广州出现了豪宅热
稀缺!8年仅推10宗江景地
占比仅2.8%
仔细观察上文提到的现象,你会发现,今年广州楼市上演的火热大戏,不再是刚需客在唱独角戏了,而是刚需客+富豪族携手表演的精彩大合奏。
一时间,小编深感疑惑,为什么广州有那么多有钱人,手握雄厚资本,横扫天价豪宅。
说起豪宅,相信聪明的你会想到,广州顶豪大IP,向来都是跟着珠江走。
拥有强大购买力的富人,自然不会错过拥抱江景房。
但,小编想告诉大家一个残酷事实,那就是,广州人居标杆江景房,已经所剩无几了。
(珠江夜景示意图 图源:网络)
物以稀为贵,这一切源于:主城江景地块供应短缺
小编统计中指院数据发现,从2013-2020年8月,广州共有355宗宅地拍卖。
当中,广州中心五区(越秀、荔湾、天河、海珠、白云)仅有10宗优质江景地块成功出让,占比只有2.8%,算下来每年才出让了1.4宗临江地块,稀缺至极。
供应缓慢+规划限制
望江地价连年攀升
更重要的是,每一宗江景地块的面世,无一不在刷新江景地价值,起拍价即是*的证明。
对比近8年中心区出让的江景宅地,其起拍楼面价从15000元/平升至36060元/平,涨幅约140%,起拍门槛经历了5连跳。
起拍价连年飙涨,是不是让人望而却步?不!恰好相反,近些年,只要一有江景地块推出,就会在市场上引起轰动,引众多房企激烈疯抢。
2016年,雅居乐以楼面价36773元/平拿下荔湾华大物流地块,成为当年的land king;
2017年,海珠广纸石岗江景地块经27家房企围剿、182轮报价后,被时代以55437元/平的楼面价摘得,刷新当年成交楼面价;
去年2月,12家房企报价56轮、疯抢2*后,合景泰富以楼面价37465元/平抱得江景靓地归,锁定当时的天河地王。
去年9月,荔湾冷冻厂地块,吸引开发商激战1*,*终,保利以42520元/平楼面价夺得该地,成为当时荔湾楼面价峰值......
(荔湾冷冻厂地块 摄于2019年)
以上土市名场面,皆印证了主城江景地的珍贵。
纵观广州土拍市场,主城江景地块的确是屈指可数,可遇不可求。
不过,其价值之高,除了供应短缺影响外,和沿江地块需遵循苛刻规划条件有直接联系。
2019年12月,由广州市规划和自然资源局编制的《广州城市设计导则》正式出炉。
导则提到,将对珠江“三个十公里”范围进行升级(白鹅潭到广州大桥、广州大桥到琶洲岛东端、琶洲岛东端到南海神庙),严控珠江两岸的建筑设计,新建沿江项目至少与珠江保持100-200米的距离,且有限高要求。
这些要求一提出,意味着中心区一线江景房即将成为绝版,卖少见少
江景豪宅5年涨11万/平
23万/平!广州房价天花板
20年前,广州大力打造珠江前航道。
从*早的十三行,到二沙岛、珠江新城、琶洲、金融城,滋养了不少豪宅。
如今,珠江后航道的开发规划也提上日程,广纸、洛溪等纳入规划范围。
自带爆款基因的主城江景房,价格自然是居高不下,常年雄霸广州豪宅*梯队,是广州房价天花板
各个单价“10万+”、“15万+”“20万+”,想买入手,得先跨过天价入场门槛。
更厉害的是,这些项目的价格不仅高企不下,甚至还一路高涨,短短5年间实现40000-110000元/平的涨幅,增值不少。
毕竟,汇聚了羊城*塔尖人士的江景豪宅,高端圈层属性注定了其拥有高价值。
据小编统计,在珠江前航道开发的豪宅,二沙岛别墅售价超30万/平,早在8年前便创下1.2亿/栋的天价记录,顶豪侨鑫汇悦台此前叫价23万元/平,豪宅尖子生凯旋新世界12万/平......
看完前航道,接着看后航道江景房,越秀·天悦江湾售价8万/平;世茂珠江天鹅湾、星河湾半岛妥妥的10万/平。
从图中,我们可以清楚知道,位于珠江两岸的豪宅,楼价低则6万/平,*达23万/平。
江景豪宅将近“断货”
But!今年将有3大江景地转化亮相
遗憾的是,目前广州面临着临江豪宅将“断层”的局面,汇悦台对外宣布售罄,大部分项目亦是暂无挂牌房源,真是有钱都买不到。
那么,近些年新拍的高价江景地,能为广州江景住宅提供充足补充吗?
实际上,近8年出让的10宗江景地,仅有2宗建成项目且入市,一只手都数得过来,一个是金融街·融御,另一个是越秀·天悦江湾。
值得关注的是,据广州市住建局显示,荔湾冷冻厂地块(暂定名保利天珺)取得自编号3、4、5栋的销售许可证,共计42套。
不过,由于限高条件限制,房源数量其实并不多,供应紧缺
至于广纸石岗路地块,其曾以5.5万/平楼面价笑傲江湖,建成后,售价自然不菲,恐怕单价要上到10万+了。
雅居乐旗下公众号曾宣传华大物流地块项目将于年内亮相,届时价格如何,值得期待
( 图源:雅居乐黄埔公众号)
据业内人士透露,广纸石岗路地块和荔湾冷冻厂地块,也有望于年内亮相。
其中,保利天珺已对外宣布,城市艺术展厅将于9月开放。
而身价极高的广纸石岗路地块项目,早在上半年就已启动招聘,为项目面世做准备。
无独有偶,在5月,琶洲规划新增两块江景地,有望于今年供应,但预测楼面价也会持续走高。
放眼未来,主城江景豪宅可谓是奇货可居,你怎么看,欢迎留言讨论~~
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