南京，从鱼嘴CBD，到滨江自贸区｜石旭升

8月18号，我从鱼嘴CBD去考察滨江自贸区。两个点隔江4公里，却要绕行长江隧道，然后接上滨江大道前行8公里，总共走上20公里的路途。可是再过几个月，等到长江五桥开通，从鱼嘴CBD,走到对岸的滨江自贸区，就是分*的事了。鱼嘴CBD和滨江自贸区，因为隔江相望，且因为“拥江发展”的城市战略，而具备了可比性。

区位的可比性

鱼嘴，被定位为南京的陆家嘴，在华东地区仅次于上海陆家嘴，是华东第二大中央商务区。经过8年的发展，鱼嘴CBD已经大势所趋。不过这是南京人自己的定位，远不及滨江自贸区的权威性。滨江自贸区，有“国家意志”的叠加概念，是罕见的。位于即将开通的长江五桥的北桥头堡的南侧的滨江自贸区，既属于“国家江北新区”，又属于“国家自贸区”。虽然，国家自贸区才起步1年，但是这种“国家意志”的趋势，就能确保了区域的长期利好，而不会受到“地方意志”的左右。

近期亮相的汇港城，正是启动了“蓄势待发”的热土概念。如果我们打开南京地图，南京主城中，河西已经开发殆尽，江北核心区的开发已经大势已去，汇港城所在的“滨江自贸板块”，将成为一片热土。地图显示，只有这个区域是“淡色”的，是一大片处女地，所以将会“浓妆淡抹总相宜”。

江景的可比性

南京的江岸，和国内的很多江岸不同。比如上海、武汉、重庆，江岸从来都是繁荣的码头，而南京历代，特别是国都时代，长江只是作为“防线和天堑”，是作为防御工事被城市“躲着”的。所以，历史上南京的江岸，从来就不是繁华的都会，直到21世纪10年代，才提出江岸发展，进而提出“拥江发展”。到了今天，长江南北两岸已经成为城市天际线，南岸从北向南，有鼓楼滨江、河西CBD、金融城、仁恒江湾城、保利大剧院、双子塔、南京眼、华侨城欢乐滨江和鱼嘴国际商务区；江北从北向南，有扬子江国际会议中心、江北市民中心、国际金融中心、雅居乐滨江国际、青奥公园、长江之舟，还有蓄势待发的雅居乐汇港城。同时还有两条生态景观线。江南从绿博园到鱼嘴湿地公园，江北有总长10公里的亚洲*大湿地公园——绿水湾湿地公园。这样，长江就将逐步成为南京的城市中心，“长江南北半城”合围长江，将成为南京城的趋势。

汇港城的“无敌江景”，和鱼嘴CBD的房子比起来，就有更多的优势。南京段长江的流向，是西南流向东北。位于江南鱼嘴CBD的江景房备受青睐，比如华侨城天鹅堡，200平米左右的大房子很快抢购一空，也是缘于江景的魅力。但是这个房子江景的局限已很明显，就是向西北看江，且有西晒的矛盾；而江北滨江就有桥北滨江、核心区滨江和自贸区滨江。虽然，江北，有南京30里*美江岸线，而西南看江，更适合“左青龙右白虎”的风水特点。但是*的看江走廊，却在滨江自贸区。比如汇港城，由于远离污染，且是一张白纸，所以“江景价更高”。特别是，汇港城一路之隔就是“绿水湾湿地公园”，南京首个国家级城市湿地公园，与江景紧挨着。

交通的可比性

我8月18号去汇港城，就是走滨江大道走的，一路江景如画，柳暗花明。我觉得，江北的滨江大道，舒适感，远远高于江南岸鱼嘴CBD车水马龙的扬子江大道，是南京*惬意的道路。而眼下，*罕见的交通机会，就是5桥年底开通。大桥小遂的5桥，是南京*快的过江通道，时速100公里，双向六车道，从5桥去河西CBD，比去江北很多地方还快。所以我很推崇汇港城，巧合位于5桥的“*个下桥口”。

实际上，江北的罕见交通，更在于城市轴线的密度。和鱼嘴CBD相比，同样是5、6公里的腹地，江北的南北轴线却有5条。从东到西包括滨江路、横江路、浦滨路、江北大道和沿山路，而鱼嘴CBD的南北轴线只有3条，从西向东包括扬子江大道、江东路和城西干道。至于江北路网的毛细血管，更是按照4.0的城市规划，达到交通的流畅自如。

学区的可比性

汇港城被名校包围，是强于鱼嘴CBD的。汇港城的北侧，五桥延长线南侧，有3所大学名校。紧挨着的，就是未来“南京农业大学”的本部。占地2500亩，且已动工，未来将有4万5千名师生，还有南航国际学院国际学院和南京景观学院。3所大学合起来有5万人以上，相当于3分之1个仙林大学城或方山大学城。

南京农业大学总部 即将搬迁

而在汇港城的南侧，规划有6块教育用地，包括3所幼儿园2所*和1所*。这样密集的小区，在整个江北新区都是独树一帜的。和当年起步的鱼嘴CBD相比，就是“学区先行”，因为8年前海峡城*个进去鱼嘴的时候，根本没有学区概念。而且，汇港城周边私立*林立，距离南京名声鹊起的汉开书院、书人实验*，相对较近。特别是，以上两所民办民校，只针对浦口区招生，也就成了近在咫尺汇港城的优势。

规模的可比性

滨江自贸区的总体规模很大，8平方公里左右。同时定位也很高，是江北新区乃至南京市重要的门户地区，以新兴产业研发、孵化培育为主导、以总部经济为特色功能的活力、生态、宜居的科技创业示范区。相比5平方公里左右的鱼嘴CBD，倒可以平分秋色。值得关注的是汇港城的规模，是由4个地块合成的，江北新开发项目中*的。总占地24万，总建筑面积72万，将近南京常规项目的5倍以上。项目包括27万平米住宅、3万平米万豪酒店、高档办公、13万平米高档公寓和外向型商业等。值得一提的是，催促汇港城诞生的，是在江北楼市炙手可热的背景。2019年，南京全市新房成交8.3万套，仅江北就成交2.3万套，占比近30%，位居全市*，遥遥*！

汇港城鸟瞰 效果图

汇港城项目，让我想到8年前面市的海峡城。同样面对一片处女地，同样是一个巨无霸项目，同样是一个综合项目。位于鱼嘴CBD的海峡城，2012年开盘的时候只有1万6，8年以后，这里的二手房价已经达到5万3。由此我相信，国家意志+拥江概念+5桥概念+学区概念叠加的滨江自贸区，会比当年的鱼嘴CBD，有更好*的机会。当然，假如你能摇到号，喝上这碗“头啖汤”的话。

户型的可比性

目前我看到的汇港城的户型，是罕见户型，是从两个角度来看的。一个是面积。汇港城的主力户型，是103、120和138，大户型有200左右的。这和鱼嘴CBD的房型相比，也不算稀奇，但是在江北新区，就是罕见的定位了。目前江北新区包括核心区，在售项目的户型普遍偏小，90几100零几的户型极为普遍。我前不久还在撰文批评小户型住宅对江北新区的伤害。我觉得，从政府角度，小户型的定位，可惜了高端的江北新区的规划，也不利于“房住不炒”的政策；从买家角度，你投资的房子未来卖给谁？你自己都不住，你凭什么指望别人居住呢？相反，倒是汇港城的偏大户型，未来可以突出重围。

138平米的户型

汇港城的户型，除了偏大，还有一个特色是“格局讲究”。8月18号我参观了汇港城3个样板房，几乎每个户型都尽善尽美。首先看103平米的户型，虽然不大，却很阔气。比如阳台的进深，就做到了2米以上，3个开间朝南，窗墙比极高。特别是大开间小进深的设计，总开间达到10米左右，主体进深不到8米，俨然一个“小户型豪宅”；还有138平米的户型，除了具有103平米户型的格局优点之外，更是4开间朝南。总面宽13米以上，总进深8米8左右；双阳台的面积14平米以上。还有特别的一个细节，比如自然采光餐厅，再比如90°拐角飘窗设计，既拓展了空间，也能更好的采光和看江。

品质的可比性

滨江自贸区的房子品质，并不输给南京的富人区鱼嘴CBD。汇港城的开发商雅居乐，一直被业界誉为“改善专家”。而这次汇港城的品质定位，一样一如既往。比如恒温泳池安排在3000平米的地下会所之中，虽然不是新鲜概念，却是江北新区非别墅项目中绝有的；再比如双层豪华大堂，也是江北新区少见的，更是创造性地提出了“阳光停车”的概念。就是在各个楼栋的入口处，均设计了“地下采光天井”，不仅将光线引入地下车库入户大堂处，同时在采光井内进行点景植被、雕塑、砂石等点缀，形成一处独特的地下景观，让您从地下车库回家时，也充满景观体验感；难能可贵的是，汇港城提出了“绝对人车分流”的概念，而不是地面上有临时停车的“相对人车分流”。至于汇港城的社区景观布局，作为住宅的A、B地块，建筑均采用围合式布局，保证开阔楼间距的同时，在社区中心分别形成了*长约180米、*宽约150米的超大中央景观区，相当于4个足球场的大小。同时提出了“全龄全景全周期”的概念。这些，都是江北新区罕见的品质定位。

而汇港城的精装修概念，更是高配的让人瞠目结舌。首先不在于装修高档，而在于开盘定价之前就释放了精装修的标准。比如三大件，他们采用的大金空调，仅此一项，每平米的造价就达到300多元，是一般的格力美的空调造价的2倍左右；至于地暖，是威能的；新风，是瑞士兰舍的。再比如窗户的品质，他们采用的铝合金双层LOW玻璃内置遮阳卷帘，几乎哪一点都不输给鱼嘴CBD。

配套的可比性

滨江自贸区中的汇港城，是一个综合项目，住宅和公寓，只占整个项目的一半左右。50%左右都是配套项目。而配套商业，也充分体现了自贸区的特色，包括进口汽车、进口奢侈品和进口美食。罕见的是，与中国自贸产业引领者--奇柯合作的汇港城商业，已经定位为“全球商品产业基地”。

但是，汇港城的配套不满足于此。销售人员说，汇港城的特色商业，不仅会吸引周边3所高校人群的参与，也会吸引南京江南半城人士特别是鱼嘴CBD富足人士的参与。而汇港城的业主，可以轻松享受河西金鹰、华彩、万达等商业配套。因为随着五桥等28条过江通道的开通，促进了拥江发展，促进了南京南北半城的合二为一，随着今年年底五桥的开通，汇港城与对岸鱼嘴CBD已经触手可及。

以上，就是我8月18号考察滨江自贸区的感受。我觉得，汇港城是江北新区住宅品质的一次升级，更可以说是滨江自贸区的里程碑。而雅居乐地产这个“改善专家”，在南京做过楼间距180米的藏龙御景，做过580-680平米大平层的滨江国际，做过南京城中心*贵的别墅长乐渡，而滨江自贸区的开门红很好，启动了江北国家级新区的新时代，也让人发现了滨江自贸区的大家闺秀。