环京地铁站为什么喜欢建在荒凉处，而不是人口密集地？

文｜叶书利

有点意思的是，不管是北三县的平谷线还是永清的R1快线，其站点设置大多并不在人口密集地，而是荒地处。

这是为什么呢？为什么呢？为什么呢？

环京地铁站点并不在人口密集地

北三县的平谷线，其所在的高楼站、齐心庄站，四周都比较荒凉，尤其齐心庄站，差不多2.5公里之内并无商品楼盘。此外，即使是迎宾路上的潮白大街站、神威大街站，也并不是燕郊人口*密集之地，因为北漂在燕郊的主要集聚地是在燕顺路，但燕顺路上并无地铁站点设置。详情可见此前的文章《》。

R1线的站点设置也出现了类似反常情况。

特别说明一下，R1线，严格意义上说，并不是地铁线，而是市域城际铁路，或叫快线。

快线、地铁及城际是不一样的。简单地说，地铁一般是在一个城市内的轨道交通，时速在80公里内，全线距离在80公里内。城际一般是跨城市的长线轨道交通，特点就是需购票，但时速更快。而快线基本上介于城际与地铁之间：时速快于地铁，但小于城际，发车频率也在城际与地铁之间。具体情况可见此前的文章《》。

壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）注意到，R1线在近京的霸州和永清两地设站，但相应的站点并不在现有的人口集聚区。

比如8月露面的R1二次环评信息显示，R1霸州站，目前周边现状为农田，处于开发建设初级阶段。

与霸州站相类似的是，R1永清站周边目前为农田，处于初期待开发状态，周边少有商品楼盘。而目前不管是北漂，还是开发商、产业主要集聚在京台高速永清出口处周边。

环京地铁站为什么喜欢选址荒凉之地？

不管是平谷线还是R1线，作为目前环京交通链上*重要的两大交通线，其站点设置并不是北漂人口密集之地，反而是一些较荒凉之地，为什么会出事如此反常现象呢？

在壹书生看来，如此反常选择的背后，主要原因如下：

A,地主的利益*化考虑。

从经济人的角度来说，地铁建设是一项耗资巨大的投资。从地铁投资者地主、开发商和已购房者等三者来说，地铁站点设置在荒凉处与人口密集处，会带来完全不同的利益分配：

首先，如果地铁站点设置在人口非密集区，各方利弊如下：

地主：拆迁成本更低。地铁开建及开通后，可以卖更多的地，且地价可以卖得更高。因此站点选在人口非密集区，会导致前期拆迁成本低，后期收益高，因此投资回报率更高。

开发商：需付出更高的价钱从地主手上买地。

已购房者：出行成本增加。

其次，如果地铁站点设置在人口密集区，各方利弊如下：

地主：拆迁成本高。且地铁开建及开通后，可卖的地不多，因此属于成本高，收益低，投资回报率更低的选项。

开发商：人口密集区地铁站周边开发商手上的地更值钱了。

已购房者：人口密集区地铁站周边居民出行成本减少。

因此从建设者地主的角度来说，地铁站选址在人口非密集区，属于典型的成本低，收益高，所以投资回报率更高的选项。

现实中，身体往往比嘴巴要诚实得多。

B,京津冀一体化下的去摊大饼化逻辑助推。

京津冀一体化下的建城核心逻辑便是去摊大饼化，以推翻现有的中心化的城市构建逻辑。基于此，前期环京一些地铁线的建设，站点则有意选址人口非密集区，主要考虑有二：

首先，将地铁站点建在现有的人口非密集区，以拉开现有的城市空间架构，避免地铁站设在现有的人口密集区，导致人口的进一步集聚。

其次，现有的环京城市架构，主要以“近京”为标准，如燕郊人口*密集之地是与北京仅一河之隔的燕顺路、北漂在香河的人口密集之地是香河离北京国贸CBD区域*近的香河北部新城、北漂在永清的人口*密集之地是离京*近的京台高速相关出口区域等。如果现有的地铁站以现有的人口集聚来设置，会进一步加速这些区域的人口集聚，从而与北京区域进一步形成摊大饼化的格局，这是违反一体化下去摊大饼化逻辑的。

事实上，以北三县为例，为了避免环京近京区域的人口进一步集聚，目前北三县沿潮白河带三公里之内已不新增商品用地，避免沿潮白河环京区域人口进一步集聚，以与北京形成新的摊大饼化格局。

C,待环京城市的空间架构拉开后，后续以新的地铁线来“还债”。

将地铁站设在环京人口非密集区，也可能导致一个新的社会难点问题：环京城市内部的交通潮汐现象。

比如平谷线为例，可以设想下，待其开通后，在燕郊，甚至北三县内部，以地铁站点为中心，大概率会形成新的交通枢纽点：早上上班时，大量的北漂从北三县各地涌入平谷线地铁站，以进京上班；相应地，下午下班时，大量在京上班人口从平谷线地铁站出来，然后向四周扩散回家。于是，北三县内部的交通潮汐现象便出现了。如果此现状不改变，平谷线的开通，反而大概率会加剧北三县内部的交通拥堵情况。

因此，壹书生猜想，政府的逻辑是这样的：

首先，基于自身利益*化考虑和拉开城市空间架构的需要，先期的一些地铁，仍会优先考虑人口非密集区。

其次，待自身的城市空间架构已立，环京近京的人口密集区比较成熟化，人口增量在空间层面得到机制化的控制时，再在人口密集区加建地铁，以回过头来解决环京现有的人口密集区的进京地铁问题，以疏解环京内部的交通潮汐难题。

事实上，壹书生的说法并非完全空穴来风式的空想。

以北三县为例，以现有的信息来看，未来还有多条建在人口密集区的地铁线，如在燕郊人口密集的神威北大街，未来可能有一条名叫M102的地铁线，以疏解现有的燕顺路进京人口。北三县现有人口密集区的大厂潮白和香河北部新城等两处，未来可能会有一条名叫M101进京地铁线。此外，M6线东延北三县，目前已渐行渐真。而在永清，现有人口密集区的京台高速相关出口区域，未来可能会有一条地铁串连北京的亦庄。

在北京都市圈中，环京卫星城是新城。正因为是新城，所以有更多的可能性，也应以更未来的时间轴和思维轴来看待环京。

北三县永清团购公告

精准化沟通，壹书生的免费专题式分享，同时推荐团购楼盘信息以及享受相应的团购优惠；

风险提示：外部销售及无团购需求者勿扰；

如欲入群，添加壹书生微信号：

扫描下方二维码，关注作者公众号