与其仰望别人打新，何不关注一下这个价格洼地？

深圳40年，板块轮动爆发让其形成了多城市中心的发展格局。每一个组团的崛起，带来的都是区域价值的爆发与城市的蝶变。

现如今，进入下一个40年发展周期的深圳，正迎来崭新的再城市化阶段。尤其是在面临土地资源短缺的困境下，深圳想要谋求发展，必须依托大规模的城市更新，聚焦城市的全面现代化升级。

对于楼市而言，城市更新带来的不仅是城市面貌的改观，更是所在区域人居价值的跃迁。

这一点，已经被无数先知先觉的购房者所证实，并将继续成为衡量物业价值潜力的重要标准！

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积极探索施行旧改新政

加快推进城市更新

据统计数据显示，深圳可开发面积只剩下20平方公里（2000公顷）左右，尤其是今年新增居住用地面积甚至不足2平方公里。

在土地供应严重匮乏、且“扩容”暂未有苗头的双重窘境下，深圳居住用地供应只能依赖于城市更新。

然而，以往老旧小区改造周期长，普遍都要5-8年以上，必须全体业主都签字才能拆除重建，由此带来很多社会问题，比较典型就是深圳木头龙小区，数十位老人在长达10年的改造等待中过世了。

为了解决这个难题，深圳市政府一直在探索推进城市更新的各种办法。

前段时间，深圳市人大常委会办公厅发布了关于《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》公开征求意见的公告，备受各界关注。

其中，*引人关注的一点就是：此前深圳规定，必须100%业主、100%的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体，极易导致旧改项目难以施行。

而此次征求意见稿中提出了个别征收模式，即：当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。

概帮主认为，本次旧改意见稿出台，一方面 表明了政府正在建立一个规范旧改市场，加快推进旧改速度，规范旧改赔偿标准体制；另一方面 也意味着城市更新将成为深圳住宅用地供应的主要“蓄水池”。

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城市更新带动区域价值补涨

现在价格洼地，未来价值高地

城市更新往往瞄准的是前沿规划设计和*的城市发展理念，在对建筑物进行升级改造的同时，也会引发交通、商业、生态、城市公共配套等多方面的优势资源集聚。

一般而言，城市更新对区域价值带来的影响非常巨大，主要体现在三个方面：

1、提升改善区域内人居品质，促进城市面貌革新。

2、丰富区域内商业、教育、休闲等城市配套，提升优质生活体验。

3、引发区域人居价值补涨。

城市更新带来的诸多利好，在深圳已经有很多先例可以证明。位于坂田的佳兆业城市广场，便是其中*成功的典范案例之一。

佳兆业城市广场位于华为科技新城核心地段，占地约30万㎡，总建面约180万㎡，是2012年龙岗区政府重点推进的城市更新综合体项目，由拥有深圳“旧改王”之称的佳兆业集团着手实施旧改。

佳兆业集团作为国内*早开展城市更新业务的企业，目前已有21载品牌沉淀，旗下现有项目占地面积约4200万㎡，预期货值约2.6万亿人民币。

这些年来，佳兆业以其庞大的旧改储备体量，以及强大的开发能力，打造了一个又一个城市地标大盘。

如坂田佳兆业城市广场、平湖佳兆业广场、佳兆业未来城、佳兆业盐田城市广场等，并迅速奠定“中国城市更新优秀企业TOP1” 地位。

片区旧改首发佳兆业城市广场启动更新之前，坂田北部还是城中村、工厂密布，交通环境落后、配套设施匮乏。

旧改前片区面貌实拍

而随着项目全面建设开发，片区可谓“脱胎换骨”，华丽变身为新型、时尚、现代化的中央居住区及商业消费聚集地。

佳兆业城市广场2017年航拍

片区面貌革新

尤其是佳兆业城市广场配建的约8.7万平米综合商业MALL集群，以及五星级酒店、3所幼儿园和深大附中九年一贯制*等，极大提升了片区消费层级，以及生活质量。

佳兆业城市广场2020年航拍

繁华已至，大城已成

从2012年开建到2017年基本建成，佳兆业5年造一城的神速，充分彰显了集团强大的旧改开发实力！

而佳兆业城市广场也凭借高品质的人居条件，以及高端的商业、教育配套，成为华为科创精英以及众多城市白领的安家首选。项目一期于2013年入市后，价值更是不断翻番。

据概帮主从安居客上查找的数据显示，项目一期入市均价约19000元/㎡，目前二手房价已经上涨至现如今的80286元/㎡，涨幅高达322.5%，7年内，房价翻了4倍之多！

数据来源：安居客二手房频道

这种由城市更新带动片区价值蝶变、人居价值上涨的案例，在深圳可谓不胜枚举，诸如大冲华润城旧改、以及正在进行的白石洲旧改等等。

对于置业者而言， 在城市更新开始的早期进入，无疑把握了价值红利到来前的先机。尤其是要把握那些拥有大规模旧改，占据充分后发优势的片区，因为它们才是未来城市价值的革新之地。

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核心旧改超百万平米

酝酿下一个价值补涨洼地

根据合一城市更新数据统计，截至2019年末，深圳城市更新计划立项项目有825个，已通过城市更新专规批复项目484个，实施主体确认公示项目329个。

其中，西部爆火的宝安区，更是城市更新大户。根据宝安2025规划，未来将斥资 3500亿打造 117+N 城市更新项目。

目前，宝安区共计106个旧改项目，拆除重建用地总面积约725万平米，旧改体量仅次于龙岗，位居全市第二。

深圳城市更新规模分布

在宝安众多旧改片区当中，航城街道 因其丰富的土地储备和庞大的旧改规模，正迎来新一轮的价值重塑。

航城街道位于粤港澳大湾区西部发展中轴，是前海与大空港形成的“空前”战略板块交汇点，以及“广深港澳科技创新走廊”重要战略节点。显赫的地段位置让航城街道拥有了数百万级别的城市更新规划。

在2017年，宝安区委区政府邀请万科集团、华润集团两家实力发展商加入宝安“强建设、大发展”的战略发展中，并携手多家开发商共同打造大空港东部智创高地——航港生态产业城。

涉及街道辖区利锦、黄田、钟屋、后瑞、草围、鹤洲、黄麻布、九围8个社区，串联区域繁华，打造城市升级2.0版。

两大城市更新统筹主体

其中，黄麻布片区由万科集团委托蕾奥规划设计，将以“文脉融城·山水家园”的建设愿景，围绕“海滨宝安、产业名城、活力之城”的战略发展规划，以黄麻布古村为核心，打造一个集文化休闲区、生态体验区和生产生活区三大形态于一体的生态旅游文化区域——黄麻布文艺小镇。

今年1月15日，区政协五届五次会议上，“黄麻布文艺小镇”作为全区重点建设项目被提上日程。

未来，黄麻布文艺小镇将依靠宝安传统文化传承和发展，借助高端文艺精品的打造，举办具有广泛影响力的文艺活动，打造融文艺创作、展示、交流为一体的文艺基地，形成巨大的聚焦效应。

由此衍生相应的博物馆、美术馆、餐饮、住宿、旅游、工艺品等系列文化产业形态，*终缔造深圳西部首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等于一体的综合生态旅游示范区，堪称是“西部的华侨城”。

黄麻布片区规划示意图

目前，在具体的城市更新项目实施上， 黄麻布片区内已形成超百万平米旧改体量，吸引了包括华润、万科、佳兆业、 恒裕、中铁、康居等一批拥有丰富旧改经验的实力品牌发展商入驻。

片区城市更新项目分布

其中，佳兆业城市更新集团积极介入片区改造，其进驻宝安的旧改首发项目——佳兆业樾伴山， 更新体量达到了建面约21万㎡，打造集住宅、商业、教育于一体的城市综合体。

项目俯瞰效果图

值得注意的是，除了樾伴山外，佳兆业目前在片区内洽谈中的项目共计占地24.5万㎡，若确定合作意向，后续还将有约70万㎡更新体量。其连片开发优势，无疑将形成更具规模效应的高端城市业态，价值潜力不言而喻。

在不久的将来，这批旧改项目陆续面世，将带来品质型的居住社区、高端写字楼、大型购物中心等现代时尚的人居及配套。革新片区城市面貌的同时，还将产生新一轮的价值补涨。

04

城市“樾”级，居住“樾”级

下半场不容错过的纯居佳品

作为佳兆业首进宝安的城市作品，樾伴山项目无论是外部还是内部品质，堪称兼优。

首先，项目位于前海发展中轴，处于热议中的前海扩容辐射区。

依托“空前”板块叠加带来的强大规划利好，区域发展潜力十分巨大。尤其是航港生态产业城将打造成为大空港东部的智创高地，吸引一大批高新科技人才进驻，为片区带来旺盛租住需求。

其次，项目周边30*休闲圈内，坐享“二山二水五公园景观资源”， 即金岗顶、凤凰山、铁岗山水库、石岩水库、黄麻布公园、簕杜鹃谷公园、铁仔山公园、平峦山公园、立新湖公园。

尤其是与“全球十大豪宅区”之一的尖岗山豪宅区，同处3km山景水体生态圈内，是深圳区域内不可多得的、拥有相对独立的山水资源、生态宜居的纯粹住区。

尖岗山示意图

第三，在交通配套上，项目周边坐拥“空、铁、陆、海、轨五位一体“的 多维立体交通体系，拥有地铁12号线（在建中）、33号线（规划中，九围站位于项目旁边），30*内可畅达前海、新国际会展中心、福田CBD等城市中心区域，交通优势显著。

第四，在商业配套上，项目30*车程内享八大购物中心， 有壹方城、益田假日天地、航城里、壹航城等大型购物广场环绕。同时，社区自带约4000㎡配套商业街，汇聚多种商业形态，无论是生活购物，还是休闲娱乐，皆可得到满足。

*后，在教育方面， 项目自带约2400㎡的9班制幼儿园，旁边有规划一所18班制*。

另外根据政府规划，区域内由华润、万科、佳兆业等品牌开发商共同运营改造，有较大几率引入名校。如能实现，无疑将对项目形成巨大利好。

除了占据外部诸多优势，樾伴山自身品质打造也是精益求精。

在建筑整体设计方面，项目采用半围合楼体布局，预留有足够的楼间距，保证采光与通风，尽享低密社区的宽适生活。

项目效果图

而在园林打造上，项目充分利用地块高低差特性，内部打造一主轴线景观亮点，并利用山体公园打造“氧吧”公园，构建多重立体园林景观。

同时，社区内还建有约400m健康跑道、约600㎡内部尊享泳池、约3830 ㎡架空层服务空间，构建全龄化社区休闲娱乐体验。

项目园林示意图

目前，樾伴山建面约79-126㎡精装3-4房在售， 聚焦品质刚需面积段，功能分局布局科学，户型方正实用，尤其是约79㎡户型可以做到3房，市场稀缺，性价比极高。

项目精选国内外知名品牌精装，带给主人高标准的品质生活需求。同时，采用人性化设计，打造独特的空间收纳系统。

如玄关设置开放式置物台、独立定制鞋柜；厨房设计全吊柜、地柜，满足日常餐具收纳；卫浴打造洁柜镜柜一体，并且收纳柜体干湿分离，做到有序分层收纳。

现如今，大空港、沙井、光明等城市新兴区域纷纷触顶片区房价天花板，甚至区域内部分二手房价已经探顶7、8万/㎡，打新越来越成为几率事件。

在这种情况下，佳兆业樾伴山均价仅约5.55万/㎡， 此时先期入手项目，无疑可以畅享未来片区旧改带来的巨大*红利！

END

出品|深圳概率

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主编|阿钢 房二妹集仔|美颜| 柚子