杭州、东莞、沈阳先后出手：未来，请关注这两类城市！！

本文是楼市头条的第449篇原创

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2020年，大家都在忙着见证历史。

*近这段时间，各个城市陆续出台号称“史上*严”的楼市调控：

9月6日，沈阳城建、自然资源局等九部门，联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》。调控政策主要为：首套*不低于30%，二套房*50%；将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

9月4日，杭州住房保障和房产管理局，发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，进一步打补丁，遏制炒房现象。

9月3日，东莞住建、国税、央行分部等六部门，联合下发《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》。

8月30日，无锡出台调控新规，升级限购政策，打击假离婚买房现象。

其实细则不用看，大的方向就四个字：房住不炒。

9月初，住建部印发的政务公开工作要点就说明了：坚持房住不炒定位，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期。防止虚假宣传、恶意炒作等加剧市场波动。

上面发话了，下面的小弟岂有不从的道理。

无锡率先出动，东莞、杭州、沈阳几座城市均在近期作出响应，出台了调控政策，且文件抬头意义相同，内容指向也高度一致。

这已经是2020年下半年第五个大城市出现楼市收紧的信号了。

01

频繁调控背后，意味着什么？

事出反常必有妖。

频频发布楼市政策的背后，反应了什么信号？对楼市有什么深远影响？而对购房者来说又意味着什么？

根据已有的情况分析，村长总结了这些调控城市如下特点：

1、市场不冷静，房价上涨幅过大

城市出台调控政策调控的直接原因，是房价惊人的上涨。

比如东莞。

据中原研究院数据，东莞今年上半年新房网签约244万平，同比微增3.3%，创近四年同期新高；二手房成交均价19640元/平，环比上涨13.5%，同比上涨21.7%。

从今年5月开始，东莞房价涨幅多次力压深圳，成为全国房价涨幅*的城市。

据冰山指数*新数据，9月*周东莞二手房涨幅再次位列全国核心城市*，房价月环比上涨2%。

再如沈阳。

房谱网数据显示，今年沈阳前8月新建商品住宅成交均价达11837元/平，却比去年同期上涨了高达13%。

沈阳新房市场呈现出量跌价涨格局，整体房价一路走高。二手房方面，从下图数据可以看出，2019年10月至今，一直是上涨趋势。

数据来源：安居客

2、炒房现象严重，投资客买房远超刚需买房

房价上涨必然会吸引一波炒房客。

这是市场的必然规律。

这也是扰乱市场秩序的幕后黑手。

近日，贝壳研究院基于贝壳平台真实购房成交数据进行研究，给出了这样一个大数据。

在2020年上半年，外省购房者占比超过一半（省内客户占比低于50%）的城市共有7个。其中有三个城市于近期推出调控政策，分别是深圳、东莞、杭州。

数据显示，省内客群占比*的是深圳，仅为22.5%，也就是说，深圳有近80%的房子是被外地投资客买走的。

排名倒数第二的是东莞，省内客群占比28.6%。

以及杭州，省内客群占比46.8%，超过一半的房子是被外地投资客买走的。

3、内循环经济主导下，急需房地产回归正常秩序

当房地产市场秩序不受控制，城市的内循环就会失调。这个挺好理解，以内循环为主的经济格局得以维系的基础，在于居民有更多的可支配收入，而过快上涨的房价，会导致内循环的节奏被打乱。

据新浪财经数据，从2008年开始到2018年，我国居民杠杆率从17.9%上涨到了53.2%。

2019年一季度，居民杠杆率继续提升，达到了54.3%，其中个人住房贷款占住户部门贷款总额的50%以上。

10年前普通家庭可能用每月收入的30%就能还上月供，而现在普通家庭要动用50%甚至更多的收入才能还上月供，再减去一定的储蓄，能拿出来消费的资金屈指可数。

所以说，当下中国居民明面上房子挺多，但都是纸面财富，实际上能拿来消费的流动资金并不多。

由此看来，房价高压下的消费者，因为口袋里没有多余的钱，没什么消费意愿，根本无法支撑起经济内循环。

这也正是*近爆发出这么多调控政策的原因：楼市不压，消费不起，内循环经济无望。

02

下半场，请重点关注这两类城市！

历史总是惊人的相似。

细看近期出台调控的城市，均为房价市场较为火热、具有竞争力的城市。

不久前贝壳研究院发布《2020新一线城市居住报告》，根据这份调查结果，这五大发布调控政策的城市竟然都在榜单上！

这份评估城市的居住竞争力的报告主要分为四个方面：

一是居住是可负担的，住房成本占收入的比例保持在合理的范围之内；

二是社区内部配套满足基本人居需求，包括绿化率、容积率、电梯等；

三是小区周边医疗、商业等资源配套齐全，满足居民对便捷居住生活圈的追求；

四是交通是通达的，完善的交通网络可以让居民快速高效的享受到城市各个区域的公共服务配套设施。

而根据这个划分，其实出台调控的城市，可以分为两类：

一类是一线城市；

另一类是都市圈范围内的一级辐射城市。

1、一线城市

就拿上榜的深圳来说，深圳作为一线城市，居住成本是属于较高的。

虽然地理空间面积有限，住宅小区居住密度普遍较高，但是其软性物业配套服务品质整体较高，楼盘居住品质方面的优势突出。

深圳多维的交通路网系统，也使其拥堵指数在一线城市中排名靠后。

相较完善的社区内部规划配置、多维的交通路网系统、密集分布的商超和餐饮店、丰富的休闲娱乐设施......

这些一线城市独有的配套，共同构建起深圳便捷且高质的城市居住生活，也使其居住竞争力在多个城市中名列前茅。

不管是作为投资，还是自住，深圳作为一线核心城市，都有着压倒性的优势。

2、都市圈范围内的一级辐射城市

从区域格局看，无锡、杭州是长三角城市群核心城市，东莞是大湾区都市圈核心城市。

而沈阳要划国家中心城市的传闻一直以来都没有停过，毕竟东北地区目前还没有一个国家中心城市，这也是沈阳房价上涨的原因之一。

随着一线核心城市对周边城市的外溢力显现，未来经济的发展不再是单个城市之间的比拼，而是承载区域发展的“圈群”之间的比拼。

进入9月后，相比楼市传统的“金九银十”，更多的是各地不断收紧楼市调控的消息。

整体看来，下半场楼市调控逻辑更加明显，政策层面不会从根本上对房地产做出非常严格的限制，仍然会延续“一城一策”的总体思路，调控会更加细化、更加精准。

对于刚需来说，村长的建议是：可以在都市圈范围内选择*受一线城市利好的区域上车，理由很简单，未来城市间的竞争，不再是单打独斗，而是城市群与城市群的竞争，各个城市群中的城市分工会更加明确，甚至通勤也会更方便。比如粤港澳大湾区，近日深圳就曾发声，未来要通地铁到东莞和惠州，这种大趋势是可以预料到的。

目前来看，珠三角、长三角、京津冀作为国内经济实力*为雄厚的三大都市圈，未来在这三个区域，将迎来更多的买房机会。特别是现在正值金九银十，房企融资收紧、大环境严峻，房企为了促销回款增加现金流，很可能会打折促销以价换量，是买房的良好时机。

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文 |村长♂

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