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留给我们的时间,都不多了

来源:楼市新说   发布时间:2020-09-21 00:00:00

睿智的人都点了关注

从此更加睿智

前段时间由于节奏问题,恰饭文比例比较高,有粉丝给我发微信:

要给我们买房进行分析啊!

其实,新sir恰饭文也是一种项目参考,毕竟在接项目的时候我会有很多考量,不是全部项目都能用来恰饭。

本着头可断、血可流、粉丝不能丢的职业精神,新sir回归到之前的文章节奏,

接下来,将会是满满的干货文章,喜欢文章的朋友欢迎点赞、转发。

这几天一直和烟台腾策、开发商、媒体朋友还有北京研究院、深圳平安银行、香港戴德梁行等朋友对2020年剩下4个月的市场做了一个判断,一一分析给大家。

先抛结论。

1、既有金九银十在,何必等年底再买。

2、烟台土地市场节奏还是会较慢,今年大概率不会再有土拍高潮。

3、烟台人口危机对市场的负面影响,现在只是初现端倪,未来十年还会有着极大影响。

4、烟台房价下探空间已经很小,再恶化下去将会是鱼死网破。

5、现阶段是改善房下手的好时机,刚需可以考虑二手房按照挂牌价格的至少3%去砍价。

6、一定要重点关注首次开盘的项目。

今天这篇文章主要讲第1点:既有金九银十在,何必等年底再买。

1

2018年后,市场开始有了一个新的变化,房子不是那么高高在上,就像街边摆摊风格。

因为现在的房价,可以在短期内发生很大变化。

100万的房子,前后两天由于活动不同,折扣就不同,一般来说至少能相差2万,这事搁谁身上都会窝火。

所以,越来越多人学会了一个新词:推盘节奏。

通过判断开发商的推盘节奏来判断短期内的房价变化。

而开发商的推盘节奏一般有3个时间节点。

*个节点是每年的6月份。

上市开发商要美化财报数据,所以要强行来一波推盘节奏,在短期内提高销售额。

第二个节点是金九银十。

现在的金九银十,已经成为开发商促销甩货的噱头。毕竟开发商打折或者做促销活动要名正言顺,照顾一下已经购房群众的心情,否则一不小心就会售楼处不保。

当然,折扣也要给一个名分,比如说:特价房。

第三个节点是每年的12月份。

理由和6月份一样,要美化年报数据,同时要在短期内提高一下自己的销售额。

理论上来说,12月份的促销额十分重要。

每年各大机构都会根据房企销售额进行排名,而这个排名,会影响到开发商的品牌度,甚至融资问题,所以冲刺销售额至关重要。

每年的12月份,开发商便化身金融大咖,用各种策略来提高表面上的销售额。

降价跑量,是开发商*直接有效的策略。

因此,每年的12月份,都是开发商*为忙碌的一个月,很多购房者都盯着12月份再来买。

从销售面积来看,6月份和12月份明显高于其他月份。

图:2019年烟台单月销售面积(数据来源:腾策)

但今年的市场,和以往大不一样。

2

疫情给下行的房产市场当头一棒后,今年的房地产市场,一切市场规律都被重塑。

比如说,折扣开始遍地都是。

新sir走访多家开发商发现,疫情虽然给市场下行一个体面的理由,

但,集团指标不相信任何借口。

聊到*后,大多数开发商都对未来有着期盼和憧憬,但大家心里也都清楚,此时此刻:

没有什么比活下去更加重要。

年后售楼处重新开放后,几乎所有开发商,无一例外都进行了超强力度的折扣活动。

他们失去的,不只是7天假期+14天的隔离期,还有后续的购买欲望。

各方对于未来经济走势的判断分化明显,要么继续放水救经济,房产市场再过把瘾;要么断臂求生,让经济换挡来的更猛烈一些。

一个个无论是光明正大,还是悄悄摸摸的放松政策, 都被国家叫停。人们恍然大悟:

后者,是上层做出的*终选择。

除了少部分人吃够了疫情期间隔离的苦,迫切的想要改善居住条件,

更多的是,观望情绪瞬间扩散、弥漫。

*早反应过来的恒大,用一场史无前例的”75折“成功的吸引了购房者的眼球,将疫情期间积攒的一大波需求收入囊中。

接下来的几个月,开发商的销售额不断下滑,犹如掉进悬崖,

图:烟台部分开发商半年销售额对比(数据来源:腾策)

而经济下行着陆期,无人能定,换句话说便是:悬崖,深不见底。

好在,金九银十这棵在悬崖上突出来的树,把开发商在绝望边缘拉一把。

求生欲让开发商死命的抓住这棵救命的树。换做你,也会毫不犹豫的这样做。

你们有多久没见到烟台一成*;

你们有多久没见到烟台*低于10万,甚至低于5万;

你们甚至没听过,买房第二套还能半价。

卖房子卖出了奶茶的感觉。而现在的房地产市场,就是这么残酷。

金九银十的目标就是活下去,在强烈的求生欲面前,谁还敢在折扣面前有所保留?

所以金九银十的折扣,与第三个销售节点12月份并不会有太大差别。

既有金九银十在,何必等年底再买。

早买还能早挑好楼层。

3

现在市场的脆弱,已经远超人们想象。

在过去二十年间,一提到开发商,人们*印象便是暴利。

而现在再提开发商,*印象更应该是苦逼。

新城明昱锦园7700元/平米拿地,均价10000元/平米,中海长安云锦7800拿地,高层均价13500元/平米。

烟台相当比例的项目,已然是亏钱甩货。而能赚钱的项目,多半是前几年运气好,多拿了几块地。

市场倒逼下,房价出现一个显著的特征:开盘必低价!

而接下来4个月要想开盘的话,必然要在9月份之前拿地。

目前符合条件的项目,所剩不多。

换句话说,能买到的低价产品,并没有几个。

所以,继续观望,市场还是那个低迷的市场,房价,也依然还是那个房价。意义不大。

我之前教给大家,市场价格并非完全由成本来决定,真正决定房价的,是供需。

但这要在一定范围内才适用。

但部分项目已经跌破成本,那开发商还能再怎么降?

不过,市场下行倒逼下,开发商倒给购房者送了一个福利。

为了跳出价格战,开发商选择提升项目产品品质,借助品牌和产品优质打造溢价率。

然而市场并没有按照套路出牌,持续的下行和巨大的现金流压力,让房企被迫向市场妥协。

于是,2020上半年涌现出很多性价比极高的改善项目:融创蓝天壹号、华润万象府、中瑞城、万科翡翠长安等。

2020上半年烟台商品住宅销售额排名前十的项目中,7席改善,3席刚需。

改善占据了绝对优势。

而剩下来的4个月,据新sir走访的将要开盘的几个项目,这种趋势仍在继续。

改善,依旧是上车的好时机。

*近淘宝出现一个新名词:保价双十一。

很多人想消费,但是又怕双十一会有更大的折扣活动,捉急的商家拍着大白胸脯子信誓旦旦的创新了保价双十一这个词,一旦现在的价格比双十一更便宜,我退还查价。

我觉得,照目前市场这个趋势,保不齐开发商也会来一个:

保价2020。

新sir:一个痴迷于数据研究和分析的推理剧忠粉。房产市场研究出身,曾在多家房产研究机构任职。现自由撰稿人。 为方便购房者交流,已建立购房交流群,购房咨询、进群请加微信:注明来意。中介勿扰!!!

另:每周二、周四下午4点-5点,新sir做客烟台交通广播电台 FM103,有关房产市场问题,欢迎文章或者后台留言,新sir将在广播节目中给你详细解答。

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