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前段时间由于节奏问题,恰饭文比例比较高,有粉丝给我发微信:
要给我们买房进行分析啊!
其实,新sir恰饭文也是一种项目参考,毕竟在接项目的时候我会有很多考量,不是全部项目都能用来恰饭。
本着头可断、血可流、粉丝不能丢的职业精神,新sir回归到之前的文章节奏,
接下来,将会是满满的干货文章,喜欢文章的朋友欢迎点赞、转发。
这几天一直和烟台腾策、开发商、媒体朋友还有北京研究院、深圳平安银行、香港戴德梁行等朋友对2020年剩下4个月的市场做了一个判断,一一分析给大家。
先抛结论。
1、既有金九银十在,何必等年底再买。
2、烟台土地市场节奏还是会较慢,今年大概率不会再有土拍高潮。
3、烟台人口危机对市场的负面影响,现在只是初现端倪,未来十年还会有着极大影响。
4、烟台房价下探空间已经很小,再恶化下去将会是鱼死网破。
5、现阶段是改善房下手的好时机,刚需可以考虑二手房按照挂牌价格的至少3%去砍价。
6、一定要重点关注首次开盘的项目。
今天这篇文章主要讲第1点:既有金九银十在,何必等年底再买。
1
2018年后,市场开始有了一个新的变化,房子不是那么高高在上,就像街边摆摊风格。
因为现在的房价,可以在短期内发生很大变化。
100万的房子,前后两天由于活动不同,折扣就不同,一般来说至少能相差2万,这事搁谁身上都会窝火。
所以,越来越多人学会了一个新词:推盘节奏。
通过判断开发商的推盘节奏来判断短期内的房价变化。
而开发商的推盘节奏一般有3个时间节点。
*个节点是每年的6月份。
上市开发商要美化财报数据,所以要强行来一波推盘节奏,在短期内提高销售额。
第二个节点是金九银十。
现在的金九银十,已经成为开发商促销甩货的噱头。毕竟开发商打折或者做促销活动要名正言顺,照顾一下已经购房群众的心情,否则一不小心就会售楼处不保。
当然,折扣也要给一个名分,比如说:特价房。
第三个节点是每年的12月份。
理由和6月份一样,要美化年报数据,同时要在短期内提高一下自己的销售额。
理论上来说,12月份的促销额十分重要。
每年各大机构都会根据房企销售额进行排名,而这个排名,会影响到开发商的品牌度,甚至融资问题,所以冲刺销售额至关重要。
每年的12月份,开发商便化身金融大咖,用各种策略来提高表面上的销售额。
降价跑量,是开发商*直接有效的策略。
因此,每年的12月份,都是开发商*为忙碌的一个月,很多购房者都盯着12月份再来买。
从销售面积来看,6月份和12月份明显高于其他月份。
图:2019年烟台单月销售面积(数据来源:腾策)
但今年的市场,和以往大不一样。
2
疫情给下行的房产市场当头一棒后,今年的房地产市场,一切市场规律都被重塑。
比如说,折扣开始遍地都是。
新sir走访多家开发商发现,疫情虽然给市场下行一个体面的理由,
但,集团指标不相信任何借口。
聊到*后,大多数开发商都对未来有着期盼和憧憬,但大家心里也都清楚,此时此刻:
没有什么比活下去更加重要。
年后售楼处重新开放后,几乎所有开发商,无一例外都进行了超强力度的折扣活动。
他们失去的,不只是7天假期+14天的隔离期,还有后续的购买欲望。
各方对于未来经济走势的判断分化明显,要么继续放水救经济,房产市场再过把瘾;要么断臂求生,让经济换挡来的更猛烈一些。
一个个无论是光明正大,还是悄悄摸摸的放松政策, 都被国家叫停。人们恍然大悟:
后者,是上层做出的*终选择。
除了少部分人吃够了疫情期间隔离的苦,迫切的想要改善居住条件,
更多的是,观望情绪瞬间扩散、弥漫。
*早反应过来的恒大,用一场史无前例的”75折“成功的吸引了购房者的眼球,将疫情期间积攒的一大波需求收入囊中。
接下来的几个月,开发商的销售额不断下滑,犹如掉进悬崖,
图:烟台部分开发商半年销售额对比(数据来源:腾策)
而经济下行着陆期,无人能定,换句话说便是:悬崖,深不见底。
好在,金九银十这棵在悬崖上突出来的树,把开发商在绝望边缘拉一把。
求生欲让开发商死命的抓住这棵救命的树。换做你,也会毫不犹豫的这样做。
你们有多久没见到烟台一成*;
你们有多久没见到烟台*低于10万,甚至低于5万;
你们甚至没听过,买房第二套还能半价。
卖房子卖出了奶茶的感觉。而现在的房地产市场,就是这么残酷。
金九银十的目标就是活下去,在强烈的求生欲面前,谁还敢在折扣面前有所保留?
所以金九银十的折扣,与第三个销售节点12月份并不会有太大差别。
既有金九银十在,何必等年底再买。
早买还能早挑好楼层。
3
现在市场的脆弱,已经远超人们想象。
在过去二十年间,一提到开发商,人们*印象便是暴利。
而现在再提开发商,*印象更应该是苦逼。
新城明昱锦园7700元/平米拿地,均价10000元/平米,中海长安云锦7800拿地,高层均价13500元/平米。
烟台相当比例的项目,已然是亏钱甩货。而能赚钱的项目,多半是前几年运气好,多拿了几块地。
市场倒逼下,房价出现一个显著的特征:开盘必低价!
而接下来4个月要想开盘的话,必然要在9月份之前拿地。
目前符合条件的项目,所剩不多。
换句话说,能买到的低价产品,并没有几个。
所以,继续观望,市场还是那个低迷的市场,房价,也依然还是那个房价。意义不大。
我之前教给大家,市场价格并非完全由成本来决定,真正决定房价的,是供需。
但这要在一定范围内才适用。
但部分项目已经跌破成本,那开发商还能再怎么降?
不过,市场下行倒逼下,开发商倒给购房者送了一个福利。
为了跳出价格战,开发商选择提升项目产品品质,借助品牌和产品优质打造溢价率。
然而市场并没有按照套路出牌,持续的下行和巨大的现金流压力,让房企被迫向市场妥协。
于是,2020上半年涌现出很多性价比极高的改善项目:融创蓝天壹号、华润万象府、中瑞城、万科翡翠长安等。
2020上半年烟台商品住宅销售额排名前十的项目中,7席改善,3席刚需。
改善占据了绝对优势。
而剩下来的4个月,据新sir走访的将要开盘的几个项目,这种趋势仍在继续。
改善,依旧是上车的好时机。
*近淘宝出现一个新名词:保价双十一。
很多人想消费,但是又怕双十一会有更大的折扣活动,捉急的商家拍着大白胸脯子信誓旦旦的创新了保价双十一这个词,一旦现在的价格比双十一更便宜,我退还查价。
我觉得,照目前市场这个趋势,保不齐开发商也会来一个:
保价2020。
新sir:一个痴迷于数据研究和分析的推理剧忠粉。房产市场研究出身,曾在多家房产研究机构任职。现自由撰稿人。 为方便购房者交流,已建立购房交流群,购房咨询、进群请加微信:注明来意。中介勿扰!!!
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