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南北方房价之争背后:天津“太傻了”! |大城市的供地秘密③

来源:杠杆地产   发布时间:2020-09-21

撰文|杆姐&编辑|雯雯

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杆友小米推荐米津玄师的《Lemon》:如果世上没有历史,也许我会爱上日本。(ps:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会将音乐下面原文附上)

9月21日,没有意外,LPR依旧与上月持平,这已经是连续第5个月保持不变。

这几个月里,楼市各种声音甚嚣尘上,尤其是北方和南方,房价的冷与热。这段时间,讨论天津房地产更成为显学。

不是说天津房地产像此前深圳、杭州那样火,更不是出现了成都等城市那样上万人摇号,其实很多人没资格的情况,也没有像沈阳、成都一样二进京开会,而是说天津二手房连跌14个月,新房2年都卖不完。

当然这是整体概况,天津不同板块、局部也有些不同。

我天津的朋友就给我讲,她郊区的房子,并没有像新闻说的那样,反倒是涨的;而中心城区,大家都说保值,但是她某地段的房子恰恰是跌的。

不可否认的是,天津楼市整体压力很大,这和调控有关,和经济、人口流入有关(探讨天津经济,这5年也是显学,在杠杆地产看来,真没啥好讨论的),也和土地供应关系很大。

上个星期,杠杆地产写了大城市的供地秘密第2篇《高手成都!》,杆友当然看得懂。都知道我喜欢用数据说话,揭示隐秘杠杆,今天我们看一个反例,天津。

01

宅地计划供应面积,长期处于天量,大概只有重庆可以比

根据天津市规划和自然资源局的披露,可以检索到的国有建设用地供应计划文件,比沈阳、成都可以追溯的年份要早几年,前两个城市都是2012年,而天津是2007年。

太早的我就不说了,说近10年吧。当我写完本部分时,被10年前的宅地供应计划吓着了,于是我把11年前,2009年的也写上,这样有个对照。

不废话,上数据。

2009年,天津市计划安排经营性房地产开发用地1000公顷,可形成1595万平方米建筑规模。

此外,杠杆地产注意到,按照2009年保障性住房建设计划,计划供应各类保障房用地308公顷。扣除已列入经营性房地产用地计划的150万平方米限价商品房,另安排经济适用房用地220公顷,廉租房用地28公顷。

2009年看上去不少,接着看,这不算什么。

2010年,天津全市计划供应商品住宅用地1512公顷、建筑规模2606万平米。分区域来说,中心城区计划供应商品住宅用地155公顷、建筑规模338万平方米(含限价商品房用地68公顷、150万平方米);滨海新区计划供应商品住宅用地639公顷、建筑规模1220万平方米(含限价商品房用地67公顷、141万平方米);其它区县计划供应商品住宅用地718公顷、建筑规模1048万平方米。

注意措辞,说的都是商品住宅供地计划,不包括保障性哦。沈阳、成都相关文件都是包含了保障性住房一起的。

所以看到2010年这个供地计划,杠杆地产极为震惊。全市就不说,哪怕只是中心城区+滨海新区也非常吓人。

而天津城市化程度很高,本身也只有1万平方公里出头,全域多数地方已经实现工业化、城市化,所以天津的所谓很多其他区县,实际也是城市有机组成部分。

2011年,国有建设用地供应总量中,住房用地2165公顷,其中,保障性住房用地809公顷。商服用地812公顷,工矿仓储用地3500公顷,基础设施及公益事业类划拨用地1500公顷。

看来,2010年不算吓人,2011年计划给你看。领导当时说加大供应,看来天津真是身先士卒。

2012年,国有建设用地供应总量中,住房用地1096公顷,其中保障性住房用地399公顷。商服用地500公顷,工矿仓储用地3500公顷,基础设施及公益事业类划拨用地1862公顷。

这一年,天津降幅很大很大,不过总量还是很可观。

2013年,国有建设用地供应总量中,住房用地1336公顷,其中保障性住房用地313公顷。商服用地600公顷,工矿仓储用地3600公顷,基础设施及公益事业类划拨用地1615公顷。

天津的总供应计划又起来了。

2014年,国有建设用地供应总量中,住房用地1039公顷,商服用地500公顷,占总供应量的9%;工矿仓储用地2800公顷,占总供应量的50%;基础设施及公益事业类划拨用地1130公顷,占总供应量的20%。

全国性的库存压力,天津也感受到,主动缩减供地计划,不过总量依旧是上千公顷,放到全国也是非常高的。

2015年,住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供应计划面积为770公顷。

再次大幅降低,且低到1000公顷以下。这也是天津那些年份里,第一次宅地供应计划面积不到1000公顷。

2016年,供应住房用地650公顷,占总供应量的19%。其中,普通商品住房用地520公顷;棚户区改造安置房用地130公顷(经济适用房用地)。供应商服用地300公顷。供应工矿仓储用地1100公顷。供应基础设施及公益事业类划拨用地1300公顷。

注意细节,杠杆地产有3个看法:

第一,宅地供应计划再减少,天津天量供应时代似乎结束了。

第二,棚改计划面积有点大,这为后来的房价更进一步奠定基础。

第三,即便宅地供应计划再缩水,但放到全国,这个计划面积依旧处于高位。

2017年,住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供应计划面积840万公顷。计划回升了不少,也是响应号召,增加供地。不过天津大概不知道,当年很多城市依旧是阳奉阴违。

2018年,这个数字是850万公顷。略微又增加了一点。

2019年,该数字是积900万公顷。计划又提高了一些。

2020年,该数字是面积1050万公顷。写到这里,杠杆地产感觉都要哭了,天津这……

总体而言,近11年,天津一直是天量宅地供应计划。即便个别年份绝对数字算天津低的,但是放到全国城市中,依旧是数一数二,全中国这些年,大概只有重庆可以一战。

实话说,杠杆地产觉得天津一定程度上,就像一个“傻瓜”,稍微控制一点点,操控能力大不一样。

要知道,天津的城市化率在全国是非常高的,而比天津城市化率低很多的城市,反倒在供地上抠抠索索。

另外值得一说的是,即便近2年我们看到天津房价稳定、阴跌,但是均价依旧高达2、3万元/平米。很多二线城市供地操盘非常成功,但均价始终还是1万多,当然在奔2,有些盘甚至3字头了。

道理很简单,一个地方如果只是单一城市还不错,终究不行,大区域的富裕才是房价的根本支撑,无论本地及周边购买力,还是全国吸引力会更显著。

天津旁边是北京,河北、东北很多人也在这里买房。

02

长期较高的供应,近几年供应持续冲顶,一度过高的地价,在严厉调控,以及房价天花板、经济人口本身的压力之下,天津楼市出现横盘

2012年之前的情况就不写了,较早的数据有的不好找。同时,和其他城市也不好比,很多城市能搜到的官方文件都是2012年后的。

还是用中指院数据,杠杆地产注意到,2012年天津推出718万平米宅地,这和上文供地计划有一定差异,主要是因为中指院的数据口径有所不同(按照中指院解释,仅包含市本级,其实通常也就是主城区或中心城区),同时计划和最终的供应是两回事,保障性土地有些是划拨,有些是开发商配建等。

下同,不再解释,并均使用中指院数据。

2012年,即便是这个口径,天津城区的宅地供应也是全国第三,只比武汉、重庆低。最终实际成交556万平米,成交均价3043元/平米,推出均价是2458元/平米,溢价率还不错。

如上图,注意细节,天津当年的宅地成交均价,比广州要高。

2013年,实际宅地供应上升至799万平米,最终也成交了700多万方,宅地楼面成交均价攀升至4287元/平米——推出均价为3521元/平米,溢价也不错。

这一年广州宅地均价达到7000多元/平米,反超天津,但天津在二线城市中依旧是较高的。

2014年,供应下滑到600万方级,成交500多万平米,宅地楼面成交均价继续攀升,达到5722元/平米。单价超过当年的南京,向杭州的7000多块发起冲击,比其他二线城市地价高出了太多。

看来控制供应,效果很好。当然,在十大城市中,天津的供应依旧是比较高的。

2015年,宅地实际供应继续缩减,降低至500万平米级别,于是我们看到,当年天津的宅地楼面成交均价再次提高,6040元/平米。

2016年,在2015年地价继续走高,房地产行情启动的背景下,天津宅地供应超过800万平米。宅地的推出均价,也涨到6000元出头/平米,最终宅地楼面成交均价接近1万元/平米,真是太夸张了。

当年供应量只比重庆低,溢价依旧如此之高,看看2016真是疯狂的一年。同时,北京较高房价、很低供应量的带动作用,也让天津受益,实在是明显。

后来,天津主城区房子动辄几万块一平米,也就不奇怪。

2017年,宅地实际供应略有回落,但是依旧高达779万平米,最终成交近700万平米。当年供应和成交,只比重庆、武汉低。

如此高的供应之下,最终宅地楼面成交均价10311元/平米,突破了一万元大关。

2018年,在2017年高地价的吸引力之下,天津宅地实际供应面积接近1200万平米,晋阶全国第一。不过最终成交800多万方,只是第二,比武汉略低。

同时,最终宅地楼面成交均价7281元/平米,推出均价为7134元/平米——无论实际成交均价,还是推出均价,比2017年都回落不少。

长期较高的供应,近几年供应持续冲顶,一度过高的地价,在严厉调控,以及房价天花板、经济人口本身的压力之下,天津楼市出现横盘,也就不奇怪。

2019年,宅地实际供应量接近1500万平米,冠绝所有城市。如下图,最终成交宅地面积也突破1100万平米,成交面积差不多是北京上海的总和。

但是我们知道,天津哪有京沪的吸引力。最终宅地楼面成交均价进一步下滑,6859元/平米,推出均价为6561元/平米。杠杆地产和往年对比了一下,这个溢价率,简直忽略不计。

更值得一说的是,连中西部的武汉、重庆、成都2019年宅地均价都和天津差不多了。从前几年的远不如天津,到地价几乎追上。

天津出现如今的房地产行情,从供应和地价角度说,如上文所述,确实是有原因的。

03

近3年,年住宅销售只有2016年最高纪录的一半,甚至一半都不到

说完宅地供应计划、成交情况,最后杠杆地产说说天津近些年的商品住宅销售相关数据。

有杆友说文字太多,看着累,我完全理解。今天我用轻松的方式吧,完全使用我国统计局的数据,制成图。

下面是近10年,天津市房地产销售面积数据图。

我们发现2010年-2013年,无论整个商品房还是商品住宅销售面积,当时一路都在增长。阶段性顶峰时2013年商品房销售面积超过1800万平米,商品住宅超过1700万平米。

2014年、2015年库存压力,和全国的情况类似,下滑了一些,不过幅度也还好。

接着2016年彻底爆发,商品房销售面积超过2700万平米,商品住宅超过2500万平米,创下历史最高纪录。

然后近3年,如上图,每年差不多只有2016年的一半,甚至有时候一半都不到。

而上文第二部分杠杆地产写了,2019年天津宅地成交面积过1000万平米,此前一些年份也是长期维持高位。何况,中指院的数据可能主要是主要城区的卖地统计,或许还有一些较远郊区未统计进去。

你说这还怎么玩?

而从天津全市住宅销售均价角度说,这2、3年一直维持在一万五六元/平米左右,注意我说的是全市均价,中心城区当然贵一些。

但全市的趋势基本一样的,连续3年这个价格意味着,实际横盘了。

地价冲高后滑坡,宅地成交面积攀升高峰,价格却不涨……

天津当然意识到严重性,2020年前9个月,杠杆地产看数据发现,宅地供应、成交面积大幅下滑,当然溢价水平也很低,在10个重点城市中最低。

如上图,市场是很现实的。

本文宅地成交价格使用的中指院数据,特此感谢

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