在武汉，有一种房子，专门收割新韭菜

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房*佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你*有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：新人首问：我目前有5套房子，想问问如何进行合理资源配置，就是有价值的保留再持有，没价值的就可以出手了，希望得到一些建议，情况是，2012年购入开来银湖鑫城95平，2016年购入汇悦天地85平，2018年购入国博新城144平，2019年购入阳逻新城金茂98平，2020购入自住首地云梦台141平。目前资金有点压力，想腾出子弹。想知道哪些还值得持有，再就是想腾出空间再投资一些值得投资的地方，想跟着你走。谢谢。

回答：你好，买房*重要的问题就是大局的判断分析。从买房的时机、选择的区域、对趋势判断都有很多可以展开，我讲一下里面一些关键词：预期

房地产不以现状为价值预估，而是预期，所以分析规划是很常见的一个必备技能，我们常说的重点产业新城、轨交规划、教育资源规划等。

但是这里面会有很多的信息干扰，因为如果你关注了很多的自媒体内容的话，会发现不少地方都能吹上天，需要懂得甄别。

这几套房子中，开来银湖鑫城属于非城市发展热点区域，交通不便，缺乏高等级的商务&产业&商业落地预期，缺乏教育&医疗配套。历史成交价也证明了，严重跑输大盘。

阳逻虽然有新区利好，但是开发商集体炒作，七千多已经是阳逻利好出尽的价格了。现在新盘卖1万可能要站岗到天荒地老。比较担心的是二手市场太不成熟，单价7千，接盘侠也少的可怜，不好租也不好卖。远郊区大部分楼盘本来就是因为主城区限购后，小白投资客贡献的智商税。

目前应该出手的是开来银湖鑫城和阳逻。剩下的几套保留没有问题。

武汉投资回报率*的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问。美丽房姐，跟着- -路学习收货很多。目前在深圳工作，资产情况: 1.武汉南湖1套33平米学位房， 松涛阁，无贷款。红莲湖1套123平高层，有贷款，长沙开福区恒大雅苑1套89平小三房，有贷款。子弹80。2.出售南湖*，换光谷东朗诗二手90平小三房。长沙房屋提前还贷，抵押70，加在手80换广州黄埔金碧世纪等周边交通好或带学区90平小三房。或者在武昌滨江入手一套120平改善房。您看资产配置可以吗? 3黄埔价格涨幅较快，金碧已经4.3W,您看价格控制在多少合适呢?

回答：你好，南湖学位如果已经不需要上学了，可以考虑出售。红莲湖的高层也建议卖掉换筹。

武汉投资回报率*的楼盘，详见知识星球内部分享。

房价上涨的规律：一个区域板块的上涨一定是收到上一个板块（单价比这个板块高）的拉升引起的

原因很简单的，因为隔壁板块的价格被买高了，所以这个区域板块就显得价格低了 好了，当房价传导到这个区域板块的时候，*先有反应的是位居区域板块中心位置，绝对的次新物业，有地铁加持，且物业良好，可以简单归纳为这个区域的网红盘，比如我们星球内推荐的楼盘。

当网红盘的价格在短期内成交量骤升价格骤升之后，客户会沿着地铁往下一站，或者本区域板块内二线楼盘去买入，把所谓的洼地迅速填平。其实，用一句话就说明白了，就是板块轮动，区域板块之间的板块轮动，以及区域板块内部的各个楼盘的轮动 以上全错 其实，往后的日子里，大的区域板块轮动，以及区域内得所谓楼盘的轮动，这种规律越来越不明显了 原因就是“大水”不会那么大，而且“大水”也不会那么勤，所以丢掉一切“大水漫灌”的情怀，老老实实的在选筹上下足硬功夫，你自然就会受益非浅，无论是经济效益还是教训 选筹的核心变为了：好区域、好产品，用接盘侠思维来通盘考虑，并结合区域板块的增量兑现，用你的“天眼”来筛选 普通人总是看到了，再相信。而买房这个活动，这个事情，必须要做到先相信，再看到。这就是这个事情的本质逻辑：房价会在普通人孙雷不及掩耳盗铃之势之下完成上涨 老黄埔今年都是买入时间，中长期看涨，没有一点问题，买

提问：姐姐，求推荐！我家在关山保利时代有一套房（4居室），现在我把其他老房子清理了，有子弹300，想去汉口片区冲一把新盘。考虑到还房贷，准备出手搞一套*200万的总价400万左右的房子（手上留100万还贷款）。*近看了江汉区融创玖玺台（单价3万，140平毛坯），二七滨江商务区板块边缘中海项目小户型（单价4万，106平精装）。上述项目您如何看？我们预算这点钱，夫妻是公职人员和高校教师，我们有资格和有必要入场豪华盘么？要如何选盘，请姐姐指点！很关心投资回报率！

回答：你好，武汉的CEO盘如何选择？

核心地段，江景，学区(真伪名校)，物业 品牌，产品力，板块增量，流动性，市场预期等因素必须同时满足3个以上的条件，才能考虑。

十里长江继承了中海的高价传统，板块对比优于融创，但是这2个楼盘，都没有性价比啊，未来顶多跟涨，想跑赢大盘不简单，注定投资失败。

子弹300，首选一线城市，广州 上海 北京这3个城市目前都可以入场。

武汉建议继续加仓潜力盘。有了赚钱效应再置换改善盘。

提问：新人首问，房产如何置换 ，使得资金*更快，更加面向未来。武汉一套商铺小区靠马路底商，建议卖不？武汉西北湖一套14年的160平米房子无贷款 ，建议换到哪里？广州珠江新城东1000w 房子一套自住 尚有200w贷款，珠江新城中一套350w小房子无贷款出租，建议广州如何置换更佳？想换一套更大自住，第二套如何更好的撬动资金投资？

回答：你好，底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等情况。一般来说，租售比5%以上可以保留。西北湖如果不自住，建议置换到关山大道和光谷东这2个板块。广州自住如果预算到了1000万，直接珠江新城、天河公园、琶洲 1、总价约束：任何一个城市都有总价约束的规律，200-300万就要买番禺或者新黄埔的远郊，2000万只能珠江新城或者保利天悦，所以总价约束很重要很重要 2、地段+产品力：在确定了总价约束之后，那么就要在区域板块之内，寻找合乎你喜欢的小区和房源，就属于中观、微观层面，比如东方新世界的楼龄跟海滨城市花园的地头，到底哪个更重要 3、通勤+教育：通勤重要，但也不重要，在通勤和教育当中，我认为教育更加的重要，所以要从长远来看，教育是投资，所以要重视。至于说满足了教育通勤的问题就解决不了，那也不是这样说，可以寻找其他的方法，比如再买一套，或者变换交通方式

融资方案：

1.加按揭 2.截断+抵押

提问：房姐，同样学区的前提下，*您建议买一居室好，还是二居室好？从投资角度来看，哪个将来的涨幅更好？谢谢！

回答：1. 有一种巧妙的思考问题的方法：把预设条件极端化，观察在非常特殊情况下的现象，来推导结论。因为往往在极端特殊的场景下，要素对结果的影响会表现的特别明显。

2. 比如：我们不比较一房和二房，而是比较30平的一室户，和3000平的超大独栋别墅。同一个地段，对口同一所*，排除其他因素，只看*对房价的影响，那么，是30平一室户涨幅高，还是3000平超大独栋涨幅高？

3. 显然，并不是哪个涨幅一定高，而是“影响度”不同。因为，受限于总价，单纯冲着好*来的买家，总归是考虑小面积的人，要比考虑大面积的人，多一些。那么，自然地，小面积房子里，学区所占的对价金额，自然就比大面积房子里学区所占的对价金额 ，要高一些。比如，30平一室户，学区对价是150万；3000平超大独栋，学区对价可能反而只有50万，甚至0——人家也许压根没有考虑过会去上对口的*，而冲着学区来买房的客群也绝对不会去买3000平超大独栋来解决学区问题。

4. 好了，那么，接下来就比较容易推导了：如果未来这个学区更热门、更值钱了，那么小面积房子因为含有的学区对价高（学区对价的基数大），和学区相关的这部分价值的上涨金额自然也就更多，反映在房价上，就是涨的会更快；但是，反过来，如果这个学区未来被其他各地“家门口的好*”稀释了，没那么热门了，小面积房子里面学区对价多，风险自然也就更大。

5. 所以，如果你认同这个学区未来会更加热门、抢手，在其他要素不变的前提下，买小面积的回报率就会更高；反之，如果并不确定这个学区未来会怎么样，只是为了解决自己家孩子当下的上学问题，并不想在学区这个要素下太大的注，那就尽可能选择面积大的、受学区变动影响小的标的，比如甚至一步到位买品质次新社区3/4房自住兼顾学区，并且地段考虑学区考虑——这是我始终推荐的做法。

提问：美丽的房姐，你好。目前想要养 流水，我和老公各办了一张中信银行的卡，能不能用我是法人的公司账户给我和他的卡里打钱，做流水？这种流水银行承认吗？

回答：可以，具体操作方法见知识星球内部资料《干货！如何养出养出银行无法识破的流水？》

提问：刚入星球 昨晚看了之前的内容 很精彩。有个问题 你提到投资潜力片区尽量不买片区的标杆盘，逻辑是什么呢？因为片区标杆盘价格贵 涨幅不如非标杆普盘吗？谢谢

回答：1. 因为标杆盘有“标杆溢价”。

2. 楼市和其他所有具有马太效应的系统一样，资源高度向头部集中。市中心的价格，是郊区的好几倍。好房子的价格，是破房子的好几倍。

3. “标杆溢价”就是这种马太效应的微观呈现。

4. 问题在于，你买入标杆的时候，它是头部；持有了十年，等要卖出的时候，可就未必了。会有更新更好的房子造出来，你就不再是标杆了。也就失去“标杆溢价”了。正所谓“不是你赚钱多，而是你成本高”。

5. 比如，曾经，老大楼也是当年的标杆，有标杆溢价，单价比公房要明显地贵。现在，老大楼风光不再，单价通常比同地段公房便宜。

6. 不过，如果标杆盘在诞生之初定价合理，与其他小区差价还没有拉开，那么它可能会有一段红利期，在这段周期内，享受马太效应带来的好处，与二梯队小区的差价反而拉大。当年温州人在上海买房就有不少人是暗合这种思路的。买入，过5-8年，等小区即将老去时，卖掉。

7. 不过，现在已经不太适合这么玩了。一方面，定价合理的标杆盘太难找；另一方面，税费的因素，也不适合5年就卖。而且这个策略得一直盯盘，太累，不适合有全职工作的广大业余投资者们。

提问：房姐，请问在满足住房要求的情况下，1000W在手上如何做投资可以稳妥跑赢通货膨胀？

回答：投资是很难，很难很难，很难很难很难很难很难的事情。谁把投资想的很简单，只能说很傻很天真，迟早要付出真金白银的代价。想长期轻轻松松“稳妥跑赢通胀”极其困难，几乎不可能。一定是要付出认知、技术、劳动的。在大城市贷款买房，对普通人来说，是相对*靠谱的方式。再结合合适的用作对冲工具的资产。

提问：房姐，变强自己的商业意识有没有术方面的方法？

回答：思考了一下，*重要的是承认商业世界的不确定性，绝对不要被大佬们说的*性原理迷惑。马斯克可以定义电动车、李嘉诚可以决定地段价值，因此大佬必定鼓吹*性，做规则制定者。

普通人一定要看到商业世界的混沌性，商业世界是个key performance特别多的复杂系统，关键因素越多，不确定性越强。提升商业洞察力，关键在于扩大个人可以感知、可以影响的范围，能够撬动关键因素的概率越大，本质还是增加概率权。

如果说成功是认知×团队能力×运气，能提升运气的*佳方式，一直努力，不断迭代，重视深度介入所处行业的上下游，不断尝试跨界合作，注重别人的利益，提升蝴蝶效应扇动运气的概率。

简单说：多栽花，多试错，少听大佬鸡汤。

提问：房姐，如何看待国家*近一系列的楼市调控？

回答：中国楼市，每次都因政策而起，调控才能停。2009年，2013年，2015年，2020年，这些大年，都是如此。

所谓政zhi，就是跷跷板。哪里起来了，压下去一点，平衡中庸才是帝王之道。

提问：某大V*近一直强调国进民退，以后要重点关注“国中”城市，并且强调不久之后有惊涛骇浪，个人感觉有贩卖焦虑刻意炒作可能，您对此有什么看法？谢谢

回答：中yang集权，则毛细血管收缩到动脉。三四线城市消亡，集中到省会和一线城市提高生活效率和保留经济水平。国中城市优势：能级高，被重视，会给补贴，允许基建，允许卖地，允许举债。对发展很有好处，人口会预期流进来，风险也低。关注“国中”城市这一点没有问题。

我们星球内一直在推荐年轻人净流入的国家中心城市以及二线省会城市。楼市是个全国零和博弈的局，和股市一样，永远90%赔钱，10%赚钱。楼市10%是人口净流入、资金净流入、行政序列高、资源虹吸能力强的二线以上城市赚钱，未来三四线肯定整体跑不赢通胀的市场。

国进民退只是暂时现象，坚信我们的政府有智慧有能力构建强大的组织资源，发展好市场经济。

之所以绝大部分的人赚不到钱，有些时候，宏观会骗人，数据会骗人，媒体更是反向指标。世界是被投入*多的金钱，投入*多的精力，*在乎的人改变的。嘴炮党、小编党的信息完全忽视。

想要赚钱，把两脚踩在泥土里，感受市场脉搏。

提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？

回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。

提问：智慧的房姐好，向您请教一个问题，我家庭简况如下，年龄45，生活在河北沧州，初年收入100w，另有门市年租金收入80w，三个孩子分别读高一，初二，*二年级，目前住房是十几年的非电梯复式楼房（三跃四）面积300平，市值450w，投资在秦皇岛两套碧桂园三居室房子，原值130w，目前约160w每套。今年想在沧州投资两套100平左右的重点学区或者单价1.1w左右的三居碧桂园、保利期房，约两年后交房。今年还准备在天津投资一套120w左右的一居河东区*，为孩子以后高考到天津用，手中1000w，无负债。

请问几个问题：

情况一，孩子以后去一线城市读书和生活，考虑深圳北京（我希望和孩子都在同一城市生活）需要助力买房分别是5、10、15年左右的时间，我的整体房产配置怎样计划？

情况二，去弱一线城市，比如天津、雄安等地工作，助力买房时间同上，房产如何配置？

情况三，工作回沧州之类的三四线城市，压力小，幸福指数高，亲朋多，机会少一些，我是否在类似沧州这样的三四线城市配置两套房子？

情况四，我们经常去欧美或者澳洲旅游，发达国家的房子并不是很贵，门槛不高，是否建议投资（孩子大学都在国内读，以后短期留学可以，出国定居意向不大）。

鉴于个人知识层次有限，朋友圈较小，生活工作区域范围不大，对房产税、孩子大学和工作地未知等各方面因素困扰，请您为我指导一下具体方案。谢谢了

回答：你好，感谢付费！

首先北方城市的投资环境整体不如南方城市，建仓首选北京，其次就是天津和沈阳了。京津冀属于同类型产品，不建议配置过多，适当的配置点珠三角 长三角和海外资产做对冲也是可行的。

沧州没有投资价值，除非学区自用。雄安现在能买到的都是韭菜盘，不确定性太大。天津投资+学区，回报率*的板块，详见知识星球内部分享。三四线城市除非一套改善自住房，剩余子弹没必要留在小城市，人口流失严重，未来房价只会鹤岗化。

海外房产分2大类，一种是欧美日，这种资产以稳健避嫌为主，高租金低涨幅，更多的是分散资产。

第2种是类似于东南亚买地买房，涨幅更大一些，甚至于像越南柬埔寨，这些国家*近几年地价房价涨幅非常大，租金也不错，但是风险也比较高，一个政策变化可能就满盘皆输。

全球资产走势来看，全球房价在过去10年经历了一个大的向上的周期，房价的轮动从欧美日*轮涨完之后，然后到东南亚国家。现在已经是这一轮上升的末轮了。所以在当下这个时间点选择国家一定要谨慎。可能找到一些有产业支撑的，经济增长比较快的，政治稳定的区域。

海龟这个IP已经过气了。下一代海龟的命运可能是很悲惨的，孩子竞争意识太弱。虽然留学都是垃圾的选择，但是欧美还是比日韩新加坡好。美国*，注意一定去美国大城市。

未来发展一线城市中北京和深圳是更好的城市，也是中国*赚钱的城市，只是赚钱模式不同罢了，北京更多的是靠quanli。

提问：房姐，社会资源总是会向富人聚集，难道真的没有社会公平吗？

回答：公平一直存在，你非要投身老富人精耕细作几十年的领域，马拉松开赛40公里后你才跑进来，你的不成功，你的贫穷，本身就是公平的体现。年轻人的归宿，从来都是是广阔的新世界。

否则，一群聪明年轻人在野蛮生长的新疆域里，遵守法律的发令枪，延迟消费，呕心沥血，提供价值，服务社会，苦行僧般努力几十年还有什么意义。

知道与知识没有力量，冒险与实践才有力量；躬身入局提供价值，才会获得财富与荣耀。

不是社会资源向富人聚集，是富人提供了价值才有了资源回报。很多穷人提出一些世界观，不是为了改变世界，是为了不改变自己，妄想世界为自己改变。

寒窗十年不过是花钱消费教育资源，高考*与斗地主大赛*没本质区别，甚至斗地主玩的溜还能直播赚钱。

寒窗十年付费3万就幻想荣华富贵，和100万以内的刚需屌丝总是维权一样，越是刁民越闹事。教育、地产、互联网以及其他所有行业，都是给下一代造梦的行业，消费后的现实很残酷，幻想破灭后恼羞成怒是常态。

大学毕业的普通人，能进优秀企业996是福报，是在享受优秀创业者的行业红利。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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