与鄞州合并，能拯救高新区房价吗？

自2016年以来，我们看到的宁波楼市就一个字可以概括——火。房价四年翻了一番，有些板块甚至涨了三倍，仍然是一房难求。

但就在如此强劲的大背景下，宁波仍然有些板块、有些品类的房产走得不够理想，包括老司机在内的许多人都觉得难以理解，我将其称之为“宁波楼市的未解之谜”

今天聊聊*个、也是*为难以理解的——高新区的房价。

在上一轮牛市中，高新区可是很风光的，今天火爆的东部新城，那时候的影响力还不那么大，虽然嘉里已经拍出了地王。让老司机印象深刻的，是一位同行曾兴高采烈的跟我说，他抢到了一套金地东御的房子。

跟今天的抢房客一样，他认为抢到就是赚到了。

当然，从今天来看，他确实赚到了，只不过没有其他板块赚得多。

据宁波住房交易信息网统计的数据，高新区目前在售的住宅楼盘有二个，包括颇具号召力的万科。与此同时，高新区三万出头的价格，不仅远低于东部新城，甚至已经与庄市不相上下，五乡、下应的楼盘，价格也已经在赶超高新区了，并且仿佛卖得更好。

一个曾经高光的、毗邻东部新城的板块，有城市向东的大框架，有甬江科创大走廊的大题材，为什么就火不起来呢？

老司机曾多次试图解读高新区楼市的低迷，迄今为止也没办法完全说服自己，包括如下几个方面:

1.高新区的开发断档，没有连续的爆点，热度上不来。

去年之前，高新区一直就一家开发商在唱独角戏，糟糕的是，这家开发商是初涉宁波楼市，对首期开盘的期望偏高，导致*把火没有旺起来，这为后续温吞的推盘奠定了基调。

好的开始是成功的一半，这句话是有道理的，特别是新开发商首开。

我们看到，许多持续开发的板块，总是推地、推盘不断，持续创造热点。后来的楼盘为前面的楼盘抬轿，前面的楼盘为后来的楼盘引流。虽然存在竞争，但互相借力把板块做起来仍是*的。

比如前两年的方桥，今年的慈城。

高新区的楼盘没对手，不仅仅是种寂寞，也是一种悲哀。

2.高新区在东部新城的阴影中，出现“灯下黑”

配角很难做，许多配角做到*后总是满腹哀怨。的确，在东新炫目的光彩之下，高新区可能是被忽略了，对于域外客户来说，买东新的目标很明确——买新的市中心；但买高新是买什么？好像逻辑并不清晰。

就两个板块的从客户流向来说，也只会是高新区客户溢出到东新，而没有东新的客户溢出到高新区来。

3.高新区自身“产”“城”布局冲突，致使城市界面不完整，宜居性受到影响。

高新区楼盘少，与可开发土地少是分不开的。迄今为止，高新区还保留了不少工业厂房，比如凌云路两侧。如果把城市的街道比喻成一条河流，沿岸布置了住区、商业和市政公建，那么如果有厂房穿插其中，无疑相当于河流在这里断掉了。

整个河流的生态都会受到影响。

现在许多地方都在提产城，如果是第三产业，主要是办公，与住区是互有裨益的；但如果是厂房，怎么与住区有机结合，仍然是个难题。

4.高新区资源有限，城市建设没有大动作。

虽然高新区属于鄞州，但它是由市里派出机关来独立管理和运作的，因此鄞州也不关心，这就像以前的东钱湖一样。

这种架构保证了高新区的灵活性，但也对高新区的城市建设构成了制约。相比之下，高新区财力资源远不如鄞州，鄞州可以快速的把南部商务区搞起来，可以把东部新城搞起来(汇全市之力)，但高新区缺乏这个实力。

所以高新区其实没太多故事可以讲，没有大项目入住，没有大工程上马，主要是依靠市里来分发资源。

镇海新城以东的贵泗板块也颇为类似，由于不属于镇海管理，镇海也没动力把资源放在东面来，而是一门心思往西拓展，改造工业区，对接九龙湖去了。

谁愿意去干这么麻烦的事，机制才是根源。

*近坊间在传，高新区要交由鄞州来统一管理，老司机不知道这是不是谣言。裁撤兼并机构，历来都不是一件容易的事，但长远来看是大势所趋。

由于历史原因，各地都设置了不少派出机构，这些机构发挥了积极作用，但也带来了条块分割。近期，这些机构都出现了整合趋势，如东钱湖的领导由鄞州的领导担任，临空示范区的领导由海曙的领导担任。

或许高新区也会走这条路，放到鄞州这个大池子里来，那么原来的许多制约高新区发展的因素，也就迎刃而解了。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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