您的位置: 楼市资讯 >靠“白菜”房价出圈的城市,中国还有多少个?
输入您的找房需求,10秒找到理想房源
期望城市:
期望区域:
期望户型:
购房目的:不限
期望预算:不限
手机号码:

立即找房

靠“白菜”房价出圈的城市,中国还有多少个?

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2020-09-29

疫情之下,各城市间的分化差距正在拉大。最新数据显示,北上广深四大一线城市中,除了广州新房均价低于3万元/平米以外,其他三大一线城市新建商品住宅均价均突破5万元/平方米,热点二三线城市也由于房价上涨过快、市场热度高温不下纷纷迎来楼市调控政策。

另一边,仍然有不少“收缩型城市”以“白菜价”房价频频冲上热搜榜,典型如黑龙江鹤岗、辽宁铁岭以及山东乳山。在房价动辄上万的时代下,“白菜价”房价显得格外吸睛。

目前房价偏低的城市多集中于收缩型城市当中,我国曾分三批确定了69个资源枯竭型城市(县、区),排除部分市辖区之后,47个资源枯竭型城市中一手房平均单价为5113元/平方米,其中,最高单价为8092元/平方米,最低单价仅为2736元/平方米。

此前,我们曾调查了典型收缩型城市楼市情况,对于今年市场情况如何,我们通过深度采访进一步探究当地市场现状,并通过典型城市梳理房价“白菜价”城市的共性特征,对于此类城市而言,如何去库存、高效的盘活存量、促进住房供给的多样化分层,已是当务之急。


本 文 约 2978字 阅读 需 要 6min

01

黑龙江鹤岗:

3万元买房,降价8000元卖出

在鹤岗成为“网红”城市之前,当地购房客户集中在本地,改善型消费占主流,也有年轻人买来做婚房。

去年4月,贴吧上一个“鹤岗买套房只需1.9万”的帖子迅速将这座东北小城推向风口浪尖。极低的房价吸引不少投资客,包括来自湖北的小伙许康,他于2019年11月份在鹤岗花了3万块买了一套47平方的房子。这意味着,用一线城市一平米的资金在这里可以买到两套一室一厅的房子。

前不久,据媒体报道,许康于今年以2.2万元将房子卖出,此事再次引发公众对于这座东北小城的关注。

去年4、5月份,来自全国各地的投资客纷纷涌入,之后鹤岗二手房房价一直保持着小幅上涨趋势,2019年11月均价为1904元/平方米,2020年3月均价为2375元/平方米,最新数据显示,2020年8月鹤岗二手房均价已达到3100元/平方米。

当地统计公报数据显示,2012年至2018年间,鹤岗商品房销售均价呈现出波动下降趋势,2014年当地房价均价最高,为3487元/平方米,2016年跌至2792元/平方米,之后便处于疲软状态。

图:2012-2018年鹤岗商品房销售面积、金额及均价(单位:万平方米、亿元、元/平方米)

数据来源:统计公报

2008年开始,鹤岗市相继启动了煤矿棚户区、采煤沉陷区棚户区、城市棚户区和城中村改造项目,导致这些低价“万元房”并不是通常意义上的商品房,而是棚改房,属于住房供给中的保障品,性质与一般商品房有明显区别,取得产权证明的流程也更为繁琐。

人口流失导致购房需求严重压缩。数据显示,从2010年开始,鹤岗出现连续7年人口下滑2017年,鹤岗人口已经下降至100.9万人户籍人口的不断下降,首先意味着购买力不断下降。

资源收缩之后,鹤岗GDP结构也难有大突破。

2017年GDP总量282.9亿元,人均GDP为27658元,仅为黑龙江全省人均GDP的65%。其中,鹤岗市第一产业、第二产业合计占比常年在60%以上,作为依赖于煤炭产业的城市,转型发展仍旧是困难重重。

02

辽宁铁岭:

一套学区房售价仅3.8万元

同样是东北城市,辽宁铁岭一套学区房挂牌总价仅3.8万元,单价仅1000元/平方米左右。刷新了对学区房房价的认知。

经过我们调查发现,“白菜价”学区房并非孤例,当地置业顾问推荐了一套“铁岭五中”对面的二手房,80平米总价只要7.2万元。要知道,在北上深,学区房基本上都在10万元/平方米以上,反差过于强烈。

在我国数百个地级市中,铁岭虽是一个中小城市,但并不“垫底”。数据显示,2019年铁岭GDP总量640亿元,总人口达289万人。“白菜价”学区房的出现除了楼层、坡顶等因素之外,最主要原因还是铁岭是人口流出的代表城市之一。

图:2015-2019年铁岭GDP和增速走势(单位:亿元,%)

数据来源:铁岭统计公报

如同东北大多数城市一样,铁岭面临着严重的人口流失,2010年铁岭的人口就开始不断向外流出,2010年~2018年铁岭的户籍人口数量减少了13.5万。近几年铁岭的户籍人口下降趋势更加显著,户籍人口总量早已跌到300万以下,是典型的人口净流出城市。

图:2015-2018年铁岭户籍人口数量变化(单位:万人)

数据来源:辽宁省统计公报

同时,铁岭还面临着老龄化突出的社会问题,老龄人口的比例也在不断提高。2015年铁岭参加城乡居民社会养老保险人数44.7万人,到2019年翻倍增加至93.98万人。

长期收缩的人口总量也使得当地的购房需求明显减少,商品房成交量断崖式下跌,根据官方最新公布数据,2018年铁岭的商品房成交量已经不足100万平方米。加之潜在购房需求持续衰竭,楼市成交规模大概率持续低位运行,“白菜价”的学区房也似乎不是一件怪事。

辽宁省阜新也和铁岭有着类似的情况,人口持续流出,导致楼市疲软,当地也出现许多低于5万元的学区房。

03

山东乳山:

十年间海景房亏损达50%

近期,因低房价上热搜的地方是山东威海的县级市乳山,这是一个典型的旅游城市。

与常见旅游城市高房价不同的是,一位购房者曾在2009年以20万元的价格购置了一套36平的海景房,十年后的2019年却以13万的价格售出。10年间房价亏本约35%,如果算上利息和成本估计亏损能达到50%。

这一状况在当地依然在持续。我们调查发现,乳山二手房价近乎“腰斩”,只有新房价格的一半左右。据当地一位置业顾问介绍,楼层高一些的房子,价格甚至还不如10年前。

根据乳山统计年鉴,2007年至2010年是乳山房地产业发展巅峰。2007年,乳山全年共完成房地产投资35亿元,比上年增长116.05%,销售面积119.25万平方米。至2010年间一直保持高位运行,2010年乳山房地产完成投资33.1亿元,销售面积达128万平方米。

2011年之后,《乳山年鉴》不再透露年度房地产销售面积和金额情况,竣工面积也日渐萎缩,乳山市政府在当年还叫停了普通海景房的规划审批和开发建设,越来越多的房子积压,乳山海景房产业逐渐开始变得不景气。

图:2007年-2009年乳山房地产投资开发及销售情况

数据来源:乳山统计公鉴

“当地居民并不购置海景房,一般都是外地看房团来买,但他们购房的目的是投资赚钱而非自住。正因如此海景房才逐渐过剩,另外周边的配套设施并不完善,最终导致谁也不愿买房和接盘。”上述置业顾问告诉我们。

乳山作为县级市,当地购房需求有限,且近年人口持续负增长,尤其在外地看房团撤出的影响下,近年来投资客纷纷低价抛售离场,乳山市场背后囤房、炒房的身影也开始落幕。

实际上,一套房总价10万元的城市在全国不在少数,乳山情况较为特殊,而鹤岗和铁岭代表着大部分收缩型城市的命运。

这些房价“白菜价”的地级市主要分布在黑龙江、辽宁、宁夏、新疆、甘肃、陕西等地区,其中包括黑龙江鹤岗、双鸭山、鸡西、七台河、佳木斯、大兴安岭,宁夏石嘴山,新疆博州,陕西铜川,辽宁阜新、铁岭等。2020年,全国商品房平均售价9600元/平方米,47个典型资源枯竭型城市平均房价仅5113元/平方米,而鹤岗、双鸭山、石嘴山这些城市,房价甚至低于平均值。

房价“白菜价”的城市均呈现出典型的特征,即资源枯竭导致人口净流出加大,长期收缩的人口总量也使得当地的购房需求明显减少,购买力不断下降,商品房成交量往往呈现出断崖式下跌的趋势。

后续对于此类城市,应该积极培育新产业,必要时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素,这样才可以形成更好的购房条件。同时,在短期难以逆转的情况下,如何去库存、高效的盘活存量、促进住房供给的多样化分层、建造具有商品房属性和价值的品质房源,成为首要解决的问题。

附图:

资源枯竭城市名单及一二手房最新均价

数据来源:CRIC、公开资料整理

免责声明:此信息来源于丁祖昱评楼市 ,微信号:dzypls ,版权归原作者。吉屋网旨在为广大用户提供更多的信息无偿服务,在网页上展示信息并不代表赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请与本网站联系进行删除处理(loupan@jiwu.com)。
丁祖昱评楼市
共发表1501
+订阅
ewm 微信扫码,关注大咖
丁祖昱的个人自媒体账号,麻辣评楼市,新鲜观地产。
微信号:dzypls