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跌了!从石家庄到西安,谁在“撕心裂肺”?

来源:徐三刀评楼市   发布时间:2020-10-07 00:00:00


撰文=燕十三

石家庄的房价失守了,这座一直充当血袋的城市,终于在被吸血几十年之后,病灶接连爆发!

全国房价冲击高点,石家庄在铁轨上“逆行”,2018-2020年,连续下跌三年,跌入1.5万/㎡,价格几乎与2017年持平,也就是说,在全国上涨之际,石家庄人的财富统一缩水了,无数人辛辛苦苦掏空六个钱包欢天喜地买房,*终变成了一个血泪史。

*近,石家庄房价跌幅,变成了华北楼市一个塌陷符号,解筹率不断下降,中介在门口干仗,房企在线上撕逼,部分楼盘开始有烂尾的风险,该来的还是来了,没有人气的城市,就像蔫蔫的气球,只剩下泄气......

这一次,石家庄房价失守,不是局部塌陷,而是整个城市大面积失守,有些标题党唯恐天下不乱,说是跌幅达到了30%,几乎赶上环京楼市了。

其实,保守一点预估,也在20%左右,*关键的是楼市泄气,二手房几乎停止运转,整个石家庄笼罩在一片阴霾里面。

必须提前强调,石家庄是一座拥有未来的城市,任何看空的预判,都是瞎扯,眼前的凋零,在国家政策大力扶持之下,或将迎来翻转!

石家庄是河北省会,还是京津冀地区的中心城市之一,被誉为“南北通衢,燕晋咽喉”,在清代的时候就属于直隶省,是北京的门户之一。

因为距离北京近,导致石家庄“成也萧何败萧何”,长期困扰石家庄的一些原因,都与距离“近”有关:例如1、被京津不断抽血,毫无还手之力;2、人口迁入太少,收入增加减缓;3、产业转型遭遇阻力,环境承载力太低。

其一,被京津不断抽血,毫无还手之力。

首都经济圈捆绑直辖市,吸附力到底有多强,只要看北京35万/平的*就知道了,300公里之外就是北京,选首都经济圈,还是选河北省会?

石家庄能够影响到的城市太有限了,仅仅只有衡水、邢台、邯郸,其他城市不是融入首都经济圈,就是进入环渤海,总而言之,光杆司令,一声声呐喊,无人回应。

京津冀一体化提出之后,大家看到的不是石家庄快速崛起,而是经济下降越来越肉眼可见,这种下滑速度剧烈到何种地步?从GDP、人口流动、新生儿数量等等方面,都可以一窥究竟。

GDP下跌速度下滑10位,从2013年的16位下滑到2019年的26位,请不要以为石家庄是“备胎”,其实,连备胎都不是,就是“输血大神”!

其二,人口迁入太少,收入增加减缓。

过去十年,石家庄人口还是在增长,但这种增长,是承接首都经济圈的溢出,根本不是一种吸附力的表现,而且增速在不断放缓。

过去五年时间,石家庄人口增长仅为32万人,位居全国第41名,也就是说,一年增长不到七万。环绕首都经济圈和直辖市,还能够死撑到这样,石家庄也是一条好汉,可见地方政府还是努力了。

2017年9月市统计局发布的《石家庄市常住人口变动调查分析》称,2011-2016年全市净增人口59.24万人,扣除自然因素增长人口,6年流入总人口数仅为20.73万人,年均3.46万人,且净流入人口呈逐年减少态势。

2017年仅净流入1.22万人,石家庄在城市人口红利争夺战中远远落后,比曾经的西安市也不遑多让,因此,一些权威媒体专家说,石家庄恐怕会沦为人口净流出城市,这不是危言耸听。

但石家庄的收入一直比较低,虽然也在增长,但始终低于全国平均值,产业过于低端,还有一些是过路财神,石家庄的经济变得越来越薄。

其三,产业转型遭遇阻力,环境承载力太低。

石家庄是中原城市链接京津冀的中枢,因此,诞生在铁路轨道旁,也因为这一点,一直是工业重镇的定位。

但石家庄承接的工业,一直是环保整治的重点,前几年去产能和环保严打,京津冀受创比较明显的便是石家庄了。

除此之外,石家庄的雾霾PM2.5,也是一直排在全国前列,这个在网上信息比较多,随便检索一下就出来了。

当然,这不能怪石家庄,因为钢铁、水泥、建材、装修等行业的普遍衰落,石家庄经济也跟着走下坡路,引用一段文字:

2018年,石家庄第二产业GDP为1732亿,比2017年减少了628亿。比起第二产业的凶猛下滑,石家庄第三产业2018年只增长了306亿。也就是说,第三产业的增长,还不到第二产业下跌的一半。

新经济没有搞起来,老产业却衰落了,这个时候的石家庄GDP增长,都不好再公布,因为,连续两年的名义增长是负值。

当然,还有一个因素没有考虑在内,就是“千年大计”雄安新区的建设,目前是几十万人齐上阵开发,以后北京的非首都功能拆解到这里,对于石家庄的影响又有多大?这一次才百里之距离!

这不是唱衰石家庄,因为,换任何一个城市放在京津旁边,都被被吸血到形销骨立,石家庄算是比较坚挺了。

那西安是否会步石家庄后尘?关于城市分析,各路大神展望未来,几乎是骑着旋转木马高潮不断,但始终破不了局,仔细去看一下“永康十问”,就比较清晰了。

从2016年开始,西安房价上涨,几乎是在唾沫声里面涨成一片,不管怎么骂,就是一直涨。但从2017年开始,就有各种研究机构和大咖,声嘶力竭的判断,西安房价至少下跌30%,其他城市放开想象。

当我们去理解西安为什么房价上涨之后,我们也会变得坐立不安。因为,西安的房价上涨,总结起来就是一个原因:房地产流程变得正规了。言下之意,就是房地产的买卖成本变得更高了,买地变贵了,卖房变贵了!

曾经的西安市场是:烂尾房遍地,公开无证售房;经济排在全国三十,经适房全国第二,流行先上车后买票,临近封顶才去办土地证;大小企业普遍集资房,亲戚朋友一起上车;城改房存量飘忽不定,人有多大胆地有多大产;*夸张的还是人口低增长,甚至于2015年出现了人口负增长,资本出现出逃现象......

当然,在那个时候*优惠的事情,就是房价低,2014年,五千块买曲江二期,其实,背后的隐形社会成本很高,看一看维权堵路,拖家带口一家老幼,各种拉横幅,写到:XXXX还我血汗钱,还我商品房

当然,可怜之人,必有可怜之处,近期,某些烂尾房也在热销,不仅没有证,连动工也没有,就是价格低,仅相当于市场2/5价格!

市场的逻辑已经变了,不是闭着眼睛瞎买,就能包赚不赔,很多家庭就是以投资的名义背了一生债。

市场已经在去金融、去负债、去杠杆,想要回归“房子是用来住的”,虽然,我们看到杭州、成都、深圳、上海等城市顶风上涨,但这些城市究竟只是少数,这些城市哪一个不是人口千万级以上,哪一个不是GDP过万亿,哪一个不是净流入人口大增?

西安是一座很奇特的城市,平原土地少,主城区紧凑,前些年供地一直被无良商家捂土,导致人口激增的时候,住房需求暴涨,供给量始终不够。但这并不意味着西安会一直涨下去,如果西安在“高铁时代”止步不前,再次跌落深坑,也不是不可能,因为有前车之鉴。

但庆幸的一点是,西安旁边没有京津这样的超大城市,西北五省一枝独秀,否则,不管怎么使劲,*终还是体虚气若,一副力不从心。

西安买房一定是按照实际需求去买,不要想着“三年翻一倍”,在红利尽出,只剩兑现的时候,稳一点比涨跌都好!

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