楼市，这个没有赢家的市场，或许到了抄底的时刻

现在的楼市有些不正常，甚至有点惨烈。

买房的，房子降价了也不敢买，怕偷工减料，怕交不了房，房价这么便宜，莫不是有阴谋等着我吧。

卖房的，1万成本卖6000，3万成本卖2万，苦哈哈生生把房地产干成了公益产业。

卖地的，想卖个高价，又不是那么容易。

但我觉得，这个局势不会坚持太久了。咱们一个个说。

1

不小心就掉坑的购房者

买房人的担心不是多余。虽然房子降价了，促销了，但买房人也连滚带爬被逼到了*艰难的时刻。

房子降价了，是好事儿。但同时附送5大风险。

降价风险。

质量风险。

产品降级降标风险。

教育、公建等承兑风险。

乃至，交不了房的风险。

这里面，每一类风险，在当前市场都能找到活生生的案例和惨兮兮的教训。而且，一个比一个严重，一个比一个反人类常识。

天津，有个融创181，房价经历了7万到5万再到4.3万，国庆节特价房3.8万的自由落体。

郑州，北龙湖的碧源荣府6月底的时候还4.4万/平米，9月份跳楼价2.68万/平米，降价速度比自由落体还快。其他楼盘，美林上苑单价降了1万，蓝宝桃源居降了4000，泉舜上城降了4000……

天津，仁恒海和院四季园林景观变成平地大草坪，塑胶跑道变彩色沥青，“楼梯间效果似还迁房”……引起业主维权。带我看房的渠道说，要啥自行车，就是买房的太挑了。当下能正常交房的，就是良心企业。*近西青的万科翡翠大道也交房了，业主拿钥匙前必须先交15个月物业费，拿到钥匙后又发现墙纸开裂、地砖破损、墙体空鼓……

成都，天府新区某小区业主，因为房屋质量问题，自掏腰包给开发商送锦旗、发奖状、办画展。

原来行为艺术家都是被逼出来的。

比行为艺术家更惨的，是被迫住进烂尾楼的业主，前有昆明别样幸福城，后有大连君临天下。君临天下20余户业主在水电不通、电梯不开的情况下搬进了烂尾楼。

在楼市这个牌桌上，位于*底层的购房者买到了*烂的房子，站在了*的山岗，还要经历各种各样的维权。这真是一件悲凉的事情。

2

有苦难言的开发商

8月20日，住建部、央行等部门召集房企的座谈会，提出要实施好房地产金融审慎管理制度，明确了三条红线。全部“踩线”，为红色档，有息负债不得增加；两项“踩线”，为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；一项“踩线”，为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；

这“三条红线”分别是：

1、 剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2、 净负债率大于100%；

3、 现金短债比小于1.0倍。

三条红线封侯，恒大就死给你看，更别说融资渠道窄的小房企了。

有业内朋友说，如果这三条红线在2021年严格执行，全国开发商明年将至少倒闭一半。

开发商负债率高，离不开市场狂热时的高价拿地及当下的卖房之难。

以天津为例，2016-2018年拿地的开发商，大多在亏钱。没办法，当时情绪到了。

四年前的10月，金隅在空港拿了三块地，楼面价在3.1万/平米~3.3万/平米。现在空港新盘价格2万左右，很快就有1.7万的了。今年5月份，中海在河西区解放南路拿地的整体楼面价也不过1.6万/平米。

拿了高价地的开发商，在当前市场下，只能被窝里含泪拨拨小算盘，看怎么着能少亏一点，好睡个安稳觉。可第二天一早，小算盘就被扔到了垃圾桶。

竞品降价了。一切节奏被打乱了，白算了。

公元大观降价促销，九和府立马就歇菜了。

河东区太阳城低价开盘、凯旋门一降再降，让东丽区的项目凉了不少。

东丽区城东春晓低价开盘，金隅金玉府压力陡然增大。

除了怕竞品降价，开发商还怕竞品签渠道战略合作。

阳光城未来悦，一个月成交了150多套，其中七成以上是贝壳系渠道的客源。同样主打低总价的龙湖天璞只能干瞪眼，毕竟项目挨着，都主打低总价，抢走的都是快要进嘴的肉。

本是同根生，相煎何太急。

与渠道合作是有成本的。行规是2.5个点，但据我所知不少开发商的佣金会超过这个数。南开区中交海河公馆4个点，静海团泊某项目曾经给过8个点，津南区一个商办项目总价40多万，给渠道佣金就10万……

除了渠道成本，开发商现在又多了一个成本——引进名校的成本。滨海某商务区就规定，新出某地块拿地开发商需要引进市直属*；融创星耀五洲引进了天津外国语大学附属*，西青高新区地铁站那三个项目也在共同筹划着*的事儿……

引进*，未必对销售有多大帮助。但当花数千万或是两三亿引进*是新盘标配时，不引进*绝对是劣势。这不，今天的新闻，“静海区教育局与天津市实验*正式签约，双方将在中德天津大邱庄生态城区域内配套建设一所公办*——天津市实验*静海中德生态城附属*。”

对开发商而言，当年的豪赌已然成了今天的负担。低迷的市场下，地王死了，溢价死了，精装死了，挣钱就是奢望。

3

焦虑的地方

只说一点，2020年地方财政增收是极为××的。

附两个公开信息：

据财政部公开信息，1~7月份，一般公共预算收入同比下降8.7%，31个省市自治区的财政收入除青海之外是全部在负增长。

在这种情况下，全国的地方政府都在积极地推地。北京也放开了土地限价。据中指研究院《2020半年度全国土地市场盘点》显示，2020年上半年，全国300城市土地出让金总额为23716亿元，同比增长3%。一线城市土地市场供需两旺，收金总额增加过半；二线城市成交同比下滑；三四线城市供应总量同比基本不变，成交方面量跌价涨。

……求生欲强，略756字。

4

或许，你该看看房了

看完上面，或许你认为我是在一味的说楼市惨。不是的，我是告诉你，以上这一切都不是正常的。

开发商只是为了生存，城市只想拍出更高的地价，购房者只想踏实买个好房子。但开发商、地方、以及数以万计的家庭，都已经被困在了囚笼中。

开发商为了高周转，造不出好房子；房价下降，开发商拿地意愿下降，地方的地也卖不上好价钱；*后购房者只能在不臭的屎中挑一挑，俨然忘了当初只是想找个饭馆吃顿好饭。

没有人会是赢家，大家都是输家。

这个不正常不会持续下去。而且，我大胆预判，明年开春，部分城市会是另一种形势。

我这么说，估计遭人骂。我知道一部分读者的逻辑，

说赶紧看看市场，读者愤世嫉俗“呸，开发商的走狗。”

喊楼市要跌，读者虔诚膜拜“赞，良心号。”

我不说涨，也不说跌，我只说我看到的，想到的：

房住不炒不是要房价一直要跌下去。国家是接受房价每年上涨×%的。长沙就是例子，你看部分楼盘今年比去年上涨了8%左右，还照样是受表扬的模范生。

市场不缺购买力。你会发现一些城市比如杭州，富豪摇号总也摇不完。即使是天津，部分总价800万以上的盘，销售是相当可以的。

即使是刚改，中等价位的楼盘，购买需求是有的；住更好的房子的需求是有的；只是大多需要卖一买一，现在二手房市场冷淡，被憋住了，转不起来。大家在等一个时机。

核心城市的房产，走出去看看吧。

核心区域的二手房，保值性就是强。算了，明说吧，如果天津*上学，就买上三区的二手房吧，放弃环城。十一我回了趟老家，一个三线小城，打听了下，我侄子一个班40名学生，有6个家庭已经买了天津的*，准备四五年级到天津上学。买和平的2个，买南开的4个。买南开的多，没有买河西的，问了问，是因为南开大学知名度的原因，大家潜意识觉得南开区的教育水平比河西更好。注意，真正计划到天津来上学的，没有买环城的。只要天津高考优势存在，上三区老破小的春天就一直鸟语花香。

*后提醒一句，有些地方的房子，永远是库存。即使卖出去了也是库存，只是转给了购房者。

这篇稿子又是熬夜写完的。经常熬夜的人有几个特征：1.胡言乱语，2.不由自主想什么说什么，3.不识数，6.神志不清，就这八点大家记好了。有用，就记得点个在看。

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