只要广州调控一日没来，那就不怕买

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双节假日后开门见山，不说废话。

目前的广州，仍旧值得购买。

只要广州调控一日没来，那就不怕买。

很明显，广州各大外围板块，继南沙、花都之后，黄埔、番禺也持续宽松，这是与深圳、南京、东莞等等热门城市都出现调控政策之后背道而驰的。广州这是太极，耍这一波，注定走得缓缓而绵长，你们会逐渐忘记楼市的紧箍咒。

我之前一直阐述的：

不涨——涨——不涨——涨，恐怕这脚步要走遍剩下的2020年了。

冷不防也要包下2021年。

目前房住不炒仍旧是主基调，也让不少不走向市场的朋友自认为房价跌得稳稳的，压根不会关注自己周边房价变化和成交走势。

加上媒体们有意无意地发布一些广州并没有大涨，深圳房价没有大涨，中国房价并没有大涨的舆论，叫嚣只是局部学位房和个别板块的火了一点而已，也让不少鸵鸟们误会了自己还能慢悠悠等笋盘上车。

拜托，从六月份开始，广州已无笋盘了，《

当下的形势，广州实际是在夹缝中去激浪，可拍出来的浪花，也足够让各位喝一壶了。

但究竟这一小浪是怎么形成的，很多伙伴一脸懵逼，目前又是什么形势呢，很多伙伴继续一脸懵逼，说好了楼市思维框架，我们来好好捋一捋。

如果老伙伴是从2017年开始学习本公号楼市思维的话，那应该会形成一个系统的认知了。

先判断目前究竟水大不大？

我们可以直接理解，M2等于水。

而这上下游还包括几个关键术语，M0、M1、M3、M4。

M0=流动中的现金。（不包括银行里躺着的钱）

M1=M0+活期存款。（可随时从银行提现的钱）

而我们通常说的M2=M1+信贷。（那就是借贷之下能涌入实体的钱）

M3=M2+股票债券。（实体和金融类的钱）

M4=M3+房地产。（中国特色比如公积金的钱）

那些张口就来货币贬值买买买的家伙，看到某些砖家叫嚣着M2超发大水来临的，就情不自禁竖起拇指，他们以为砖家们已经到达了大气层，但实际上仍旧在地壳层。

M2只是基础，真正有参考作用的应该是M1。M1才是宇宙层。

M3/M4有点缥缈，这一般情况下我们都不用。先看M2：

本年度一月M2还是维持在个位数增速，自我二月底喊出各位今年必须要买房后，三月份M2增速已骤然变成*个双位数了。这时间点的气质拿捏得死死的。

然而国内疫情自二季度后得以控制，当中国成为全球*个经济复苏正增长经济体之后，我们七月份就已经有节奏地紧了紧水龙头了，直到八月份，以M2为代表的大水，已经很是安分了。我们可以看到这末端弯头已经往下了。

于是砖家们发话了，可见我们对房地产的态度仍旧坚持房住不炒，这夜壶并没有大肆放出来，政府还是非常谨慎的，大家不必惊慌失措。

屁，殊不知就房子这玩意，只需要持续M2双位数的刺激，一旦勃起来，不激情一番如何能按得下去。

因此，目前水大么？

相对17-19年，还是大的。

那就是这一波，是单纯大水引发的么？除深圳之外，可以这样说。

为什么撇开深圳。因为深圳没到2020年，就率先领涨了。

房圈很多人认为这是因为深圳双十一把豪宅线取消了，政府还税于民，激发了购买力和置换需求，少部分人也进一步提出深圳818示范区出来之后，房价已经蠢蠢欲动了，豪宅线取消只是助推器。而微观面等等完全没有变化，因此仍旧认为这是政府层面宽松推动的置换涨潮。

片面了。

微观层面其实早已经用肉眼难以捕捉的姿势在变化了。

在各位还在密切关注19年8月LPR这新推出的玩意变化之时，也就只看到4.85%变成4.8%还用了三个月的时间，感觉不痛不痒。

却毫不注意到背后真实利率，实际上已经以极快的速度在下坠了。

何谓真实利率？

真实利率=名义利率-通货膨胀率。

而基本有两种表达方式：

真实利率=十年期国债收益率－CPI（用CPI代替通货膨胀率）
真实利率=一年定期存款利率－CPI（用CPI代替通货膨胀率）

而我习惯上喜欢用十年期国债收益率，会更为稳当一点，至于CPI，因为人为原因实际上也是给缩量化了，意味着这个膨胀率实际上会更大，真实利率实际上更低。

我微博上也做个一份截图（两种表达方式皆有体现）：

框起来的部分，基本上都是往昔楼市活跃度高的时间段。

单纯去看名义利率简直就是儿戏，而如同当下直接去看LPR或者银行房贷抵押利率一般，都是浅层见识。

**重要的是真实利率是否剧烈下坠，特别是突破0的时刻。

而利率的传导，要反应到房地产上，基本上有滞后和延迟。

因为房地产是大吨位货车，启动和停止都需要不少时间，三个月到一年不等。

深圳率先反应，表面原因是818示范区政策和双十一豪宅线取消，实则内里暗流涌动，真实利率早就已经积蓄一股势能了，作为经济市场的佼佼者，明知不可摁住，还不如顺其自然罢了。

而后续疫情爆发后的M2暴涨，更是火上浇油。大阀门已经开了，大水漫灌，岂有不涨之理。别再说只有西部涨，东部不涨，真实情况就是整个深圳板块均价都上涨了。

然而我们学而致用，伙伴们也能敏锐地发现，真实利率近期已经有上调的态势了，反映在LPR上，就是连续几个月保持不变。

因此伴随而来的是深圳、东莞、南京、杭州等等火热城市出台的系列调控政策，你们必然要深信，利率和政策大概率是如影相随的。

利率走低，政策会不由自主松动或者保持不动，控制流速。

利率走高，政策会不由自主收紧或者保持不动，维持稳定。

但目前整个房产市场，一线城市除深圳搬出史上*严限购之外，北京仍旧维持老样子，上海忍不住搞出个名牌大学生可入户的政策松动，广州竟然一意孤行，持续人才放松政策。

那意味着什么？

意味着包括广州、上海在内的一线城市，特别是广州，在未来的日子，将会在真实利率上调的日子里维持持续的涨势。

你们或者就很疑惑了，上文不是已经阐述了M2已经放缓了么？真实利率不是已经提高了么？广州上海为何还有动力能够继续往上冲呢？

且不说真实利率的延迟性（我们还发现*新的真实利率有回拐向下的冲动），更不说房产火车启动起来要制止所需要消耗的能量。

你们忘记了我前文提及的重中之重。

M1才是宇宙层。

M2只是基础面。

M1意味着市场上不太借助信贷就能流动的钱。

即M1是脱离了政府信贷政策存在的灵活的钱，是真实购买力。

我之前的文章中也阐述了M1/M2增速交接之时，意味钱多泛滥，会冲击股市房市，总之会引发投资热潮，房地产一定会有异动。

但实际上，我们仅仅需要留意M1形势变化即可。

当M1往上增速增长的时候，都是我们值得亢奋的激动时刻。

M2在收紧往下，而M1在抬头向上，意味即使收紧阀门，但现存的活钱已经无处可去，跃跃欲试，逻辑大概如下：

人们活钱多（少）--活期存款增速减慢（加快）--金融机构活期存款增速提高（减慢）--银行信用货币派生增强（减弱）--企业活期存款增速提高（减慢）--M1同比增速扩大（减小）--人们活钱多（少）。

即使收紧了信贷，即收紧了货币派生能力，可以对号入座近期提出的开发商三道红线，新增房贷额度不超30%，我们仍旧能够认为M1增速可以刺激投资，只是力度削弱了而已。

而历史上，M1的走势也与上证走势基本一致。

更与我们熟悉的楼市走势有异曲同工之妙，只是延后了而已。

股市是跑车，楼市是货车。

跑车一踩踩油门，0-100时速只需要几秒。我们都知晓股票价格是由投资者对未来经济的预期决定的，而钱的多少，钱的活跃，则对投资者的预期有关键影响，而股市赚了的钱，也会有更稳当的沉淀去处。

而货车因为吨位大，一下子踩紧油门，也不会有大动作。房子流动性差，活钱传导到房子上，至少延迟三到六个月的时间。但一旦沉淀在房子里了，速度起来了，那制动就需要消耗更大的能量。

所以我们认真再单独观察下M1的走势：

自2019年7、8月开始真实利率往下走的同时基本一路往上。

因此在真实利率往上走的当下，房地产仍旧会因为惯性继续向前，得益于M1的持续活跃，只会持续走向有潜力的城市，毫无疑问政策宽松的广州、上海，特别是广州，将会是*佳的去处。

所以各位亲爱的伙伴，不用害怕，且不说广州调控没来，即使广州调控来临，我们也还有不短日子的惯性上冲空间作为安全垫。你此时买入的价格，会在未来不短的时间仍旧往上涨，而在调控来临之际继续保持惯性上涨。

调控来临前的涨幅是你该得的利润，调控来临后的涨幅，是你该有的下跌安全垫。

因此，刚需仍旧赶紧买房，置换的朋友也继续卖劣买优，不要怕卖便宜了，买得更贵了，你只需要考虑买楼梯形好货之后抗跌属性就是了。

至于下跌之时哪个深哪个浅，那就是另外的选筹话题了。

（本来想挂苍老师的，但想了想，这属于温故知新，就算了）

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