叫板北三县，南三县底气何来？

许久以前，衡量一个新兴市镇未来的价值，*的坐标系就是距离北京、上海、深圳以及类似的中心城市地理距离有多远。于是，燕郊在连接北京高速路的入口修了和建国门一样的彩虹门，似乎想告诉来的人，这里仍然是北京长安街的延长线。

如果把这个看做是“地理决定论”，那么，燕郊、大厂、香河享受这个红利已经有相当长的一段时间了，所以，才有了环京楼市的“北三县”称谓。一时间也是呼风唤雨，风云变幻，以财富的变化牵动着许许多多心态各异之人的心。

万变不离其宗，北三县的“红利模式”，无非都可以归结到一个模式：任由各种说辞粉饰得天花乱坠，其本质无外乎政治经济学中的基本概念——级差地租。这个概念，*早是用在农业领域的，是指那些更适宜耕种的土地，所产出的农产品，让土地的所有者能够赚取比较差耕种条件土地的所有者更高的利润。

后来，这个概念被借用到非农领域，地上耕种的农产品被土地的资产价格抽象化的替代了。请允许攸克君“学术化”一*。这个“距离的对价”是如何而来的呢？抽象到*后来看，其实是由对土地的投资决定的。之所以距离中心城区或者中心城市的距离越近越值钱，那是因为长期对中心城区或中心城市的土地进行高强度、高累加的投资，带来的公共资源、服务配套、产业配套等方面的便利和优势，通俗说，离得越近，享受这些就越方便，所以，地就越值钱。

这其中暗含着两个逻辑：

1. 纯粹以级差地租模式发展并构建价值的区域或者新兴市镇，实际上自身对土地的投资较弱。

2. 只要持续对土地进行一定强度并具有一定累加性、持续性的投资，区域或新兴市镇，不完全依靠级差地租模式，仍然可以实现高度、高速的发展。

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单纯依赖级差地租发展模式的区域，短期内会见效，但如果后续的投资跟不上，会伴生大量社会问题；这些社会问题，长期会影响到区域功能的发展和完善，而当各方试图去完善这些社会服务功能进行投资的时候，却发现物理空间已经被透支殆尽了。这一点，想必很多朋友都有切身的感受。

因此，在中国城镇化过程，北京、上海等特大型都市现代化进程已经过去了将近40年的时候，单纯的级差地租获利模式，正在退场，单纯的地理决定论也正在失效。上海、江浙沪周边葡萄串式的城市群的崛起，环北京地带“南三县”的突然亮眼，都说明了这个道理。

南三县表现得很是典型。其实，南三县是个对应“北三县”的称谓，一般是指固安、永清、霸州。相比于热度更早提升的“北三县”，南三县所走的是一条某些地方相似，但却有不尽相同的道路。

当北三县房地产市场火热时，南三县的房地产市场热度，价格水平客观而言，都一度与北三县不可比。但北三县忙着开发房地产和卖房的时候，南三县在干什么？除了也开发房地产，南三县还在不约而同地做一件事，那就是对区域内土地的“持续投资”。

南三县““对土地持续投资”主要投向了以下几个方向：

1. 产业。攸克君斗胆说一句话，南三县的产业结构，恐怕是环京地区*成熟的。其借助北京这个中心城市的优势，但却又不完全依附于北京的产业及其产业结构转移而存在。应该说，在以固安为代表的南三县，航空、医药等领域的高端制造，已经是较为独立且成熟的产业结构，其提供就业岗位、创造税收、改变城市经济地位，这些对土地的投资，都拉升了土地的价值，更重要的是，产业链上下游的逐渐成型，让更多的企业进驻创造了条件，对土地投资进入一个良性循环。

2. 教育。对土地投资的另一重要方向，实际上是公共配套。产业结构的构建和成熟，可以带来增量人口的进入，有了人，就可以激发区域内的经济活力，但前提是要让人留得下，愿意留下，后续的人愿意来，公共配套就是十分重要一面，他们的孩子要上学，要接受教育，没有这一点，产业构建吸引来的新增人口就留不下，后续人口的进入，意愿就会下降。

3. 人居环境。南三县发展的国土空间，实际上是相对丰富的。因此，南三县在整体的人居环境的规划和实施上，一直做了持续的投资。河道的净化工程、城市园林景观的修缮、城市文化和历史传统的发掘等，这些都是一种对土地的持续投资，都是提升土地的价值。

这三点都能看到，南三县的发展模式，走的不是单纯的“地理决定论”，尽管与北京的距离仍然是优势的因素所在。但是，南三县的模式，走的是“两种优势叠加”的路线，这决定了南三县更大、更长远的价值。

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现在，我们可以看到，固安有了南开*。其教师主要由南开系列*和衡水*系列*骨干教师构成。其中,高级教师及以上职称占比 60%以上，并具有多年高考毕业班工作经历。青年教师多以国内重点大学特别是南开大学的优秀毕业生为主，其中青年教师中 70%以上为硕士研究生。

这个*的高*部以南开公能课程体系为基础，立足核心素养，在整合各类资源的基础上，通过实施学分制、走班制开展教育教学，开设丰富多彩的校本选修课程和生涯规划指导。*尊重学生生命发展规律，把课堂教学和实践活动相结合，培育学生生命发展潜能，提*生生命发展价值，为学生的未来发展奠定宽厚的基础。

现在，我们还可以看到，北京大兴国际机场的利好支撑之下，以医药、航空制造、智能化制造等为核心的产业，在迅速发展。各类大型企业的高端制造部分，开始持续在南三县设立生产线，甚至逐步将研发团队和研发中心迁移至这里，这说明了产业链的成型，并逐步进入良性发展阶段。

除此之外，我们还可以看到，人居环境的持续“上台阶”。沿永定河南岸，有占地 1277 亩的兴安湖及生态绿化工程，除了滩地观赏区以外，还重点打造滩地绿化、浅水区及生态岛绿化等，将打造“小白洋淀”生态湿地。目前在河堤路已经完成初期的建设，预计 5 月份永定河将实现通水，整个生态底版价值日益凸显。同时，板块内还有京南*儿童主题公园，进一步提升板块的生态价值。

至于房地产，只是这些长期对土地投资*后的“变现”环节，换句话说，如上攸克君说的这些，是这个区域内房地产的价值之锚。

那么，*能变现这些长期以来对土地投资继而抬升土地价值的房地产项目是哪个？*典型的莫过固安的孔雀城了。

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在过去 17 年时间里，固安孔雀城累计开发了 5 大板块，有 13 万个家庭选择了这里，49 个业主社群、近 170 个独立社区、1.8 万人城市志愿者，产品则涵盖了低密度、叠拼、洋房等多种产品品类。对于选择住进这里的人们来说，不单是买到自己满意的社区和房子，周边的*、医院、商业配套一应俱全，拥有的更是一个城市的配套资源。

永定河孔雀城航天首府，目整体规划理念为“一轴、三环、八园、全配套”，是一个全龄友好花园社区，这其中有三个核心规划亮点值得关注，分别是花园式的园林景观、全龄化关爱空间、健康型生活方式。

尤其是在疫情后时代，孔雀城充分考虑到足不出小区，就能满足业主24*生活功能的社区规划。精心设计了一个生长在公园里的房子，以全龄、健康、关爱为设计理念，打造可以同时满足业主运动健身、休闲娱乐、亲子互动、邻里社交、生活购物、子女上学等多元化需求的健康社区。使得每个年龄阶段的不同人群感受和居住体验，实现了一个全龄关爱社区。

此外，项目总体建筑面积37.2万平米，容积率2.1，规划有30栋楼，其中高层18栋，小高层5栋，商业配套6栋，幼儿园1栋，整个社区可容纳可居住2930户，整体立面以新古典立面为主。

这个项目的楼间距是很大的，*楼间距达到了90米，相当于一个标准足球场的长度，超宽的楼间距代表一种对距离的尊重，不只是延伸了建筑距离，更是放大了景观视野，强增了采光通风，为业主提供了私密生活的*享受。在板楼的情况下，做到了层高2.9米，户户阳光通透，户户能有飘窗和阳台，户户都有空中花园的特点，这在同类产品当中，是很不多见的。

这一切，都可以说明一个道理，那就是简单的地理决定论的时代已经过去了，南三县、孔雀城都证明了这一点。

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