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那些消失在IPO申请列表里的小房企们

来源:地产壹线   发布时间:2020-10-14 00:00:00

3月30日,上坤地产集团在港交所首次递交上市申请,经6个月未予通过聆讯,招股书在9月30日时失效。

同样的事情也发生在领地控股集团身上,4月9日递表,10月9日失效。

虽二者均已更新招股书进行二次递表,但小微房企想借上市获得更多规模扩大的路,明显比以往更难走了,而放弃者,也比以前更多了。

内房企赴港上市通过率创新低

据亿翰智库统计,今年里,成功上市的内房企只有2家——港龙地产和汇景控股,且二者都是2次递表后才允通过。而年内递交上市招股书的地产企业共有10家(包括非首次递交),且只有实地地产集团和祥生控股集团为首次递表

这样低的通过率,在早几年间并不常见。

2015年-2017年期间,内房企上市的通过率为100%。到了2018年,概率才开始有所下滑。

(按*新招股书时间统计,如三巽控股集团在2019年10月17日首度递交上市招股书,而后在2020年4月27日更新了IPO申请材料并二次递交招股书,则其列入2020年申请IPO列表中。)

2018年里,有7家内房企递交了上市申请,其中6家在当年内已完成上市。其中包括第3次递表才通过的河南恒达集团。

2019年,上市的房企有德信中国、银城国际、中梁控股、天保集团、新力控股、景业名邦6家。其中只有中梁控股递表2次。

明显,相比前几年,2019年后小微房企的上市难度明显提高,今年更是冰封一般。

也因此有不少房企,直接选择了放弃,或者中止。

如海伦堡和奥山控股,在去年底二次申请失效后,未再更新招股书。安徽房企万创国际也在去年底第四次招股书被直接拒绝后,宣告终止上市计划。

盈利能力与商业逻辑为审核关键

一般而言,在企业登载招股书之后,香港联合交易所上市部就会对上市申请进行详细审核, 评估公司是否符合上市资格、是否适宜上市、业务是否可持续、公司是否遵守规条以及作出充分披露。

首轮意见会于接获申请后尽快发出, 一般仅需耗时15个营业日左右。后续所需审核时间主要取决于公司回复的时间及质量,而审核问题主要围绕以下9点展开:

缺乏商业理据、估值没有根据、包装上市、财务表现倒退、董事/有重大权益关系人士或控股股东不适合、业务是否可持续、申请人不符合港交所的上市资格中的扣除非日常收入后未能符合*纯利规定、申请人不符合港交所的上市的由GEM转主板的资格规定、保荐人未能符合独立规定。

虽港交所并没有公开给出上述房企招股书失效原因或者被拒原因,但相关人士表示,A股的话*核心的关注点,是企业的持续盈利能力。但就港交所而言,其财务指标能“三选一”,对房企而言并不难达到,审核中*核心的关注点,在于商业理据。

“如果企业已经能呈现出可持续盈利能力,那肯定*。但如果企业的商业逻辑成立,那么即使现在亏损,只要将来能够有比较好的发展空间,港交所也是信服的。比如一些互联网企业,很多一开始上市的时候都是亏的,但它们呈现出了发展空间,港股和美股对此的宽容度也会比较高。”

但如果交易所对招股书中的信息存有疑惑,就会对企业提出询问,就像沪深交易所常发出的问询函,企业需要把问题一个个解释清楚,才能通过聆讯。

【领地控股集团首份招股书(左)与第二份招股书不合规事宜部分的差异(右)】

有些企业虽然在首度递表后未能做出详尽解释,导致招股书失效,但在二次递交时候,将问题“解决”了,就能很快通过上市委员会聆讯,进入下一步的市场推广及新股销售期。

三道红线落地前的*后一搏

从招股书数据看,除了中梁在上市前已是千亿房企,近3年里,非一次通关的房企,均为区域型房企,规模不过百亿,土储不过百方,在IPO之前都罕为人知,这便直接影响了企业未来的业务可持续性。

比如鹏润控股,截至2019年11月,共拥有13个物业组合,对应总建筑面积77.67万平方米的土地储备。

万创国际,截至2019年4月,只拥有98.38万平方米的土地储备。

再比如三巽,截至今年1月底,拥有396.43万平方米总土储,其中89%的土储都位于安徽省内,且总土储中除了南京、合肥两个二线城市,其他更多都是四线城市。

刚更新了招股书的上坤,也在风险管理中提到了高度区域化所带来的风险。

也有企业在招股书中,就出现了财务不合理倒退的情况。如4次闯关失败的万创国际,其首次递表时间为2017年6月,但其在2015-2017年间的营业收入,从4.24亿元升至7.81亿元,又回落到6.29亿元。而资本负债率,也一路从608.5%、716.80%直接跃至1218.0%。

而*新更新招股书的领地,在财务利润数字上也有较大下滑。

于2017年、2018年、2019年与2020年前5个月,领地分别录得净利率12.2%、11.5%、8.9%及5.5%,盈利能力持续下滑,甚至不及行业均值的一半(根据亿翰智库数据,2019年中国房企平均净利润率为16.39%)。

但于此同时,偿债支出却在抬升——2019年全年领地的已付利息共8.1亿元,而2020年前5月的已付利息就已经达到了7亿元,均高于同报告期内的利润净额。

对于这些微小房企来说,通过上市获得一次性的大笔筹资,是他们眼下打破地域限制,偿还负债回落杠杆的*直接路径。

尤其是眼下,“三道红线”限制政策或将于明年1月正式落地,这些基本“三项指标”全踩的小房企,若再不*后一搏,在未来不能新增有息负债的紧箍咒下,眼下的债务,都将成为压垮它们的粒粒滚石。

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