紧挨变电站+高压线，中建岭南悦府*30万起，它真不香！

本文是广州淘房志踩盘评级：第七十一篇

撰文|米叔

总价110万买两房，*40万买三房...

如果你朋友圈加过几个中介，想必这几天有被一个叫“岭南悦府”的楼盘刷屏。

这是中建进驻广州首盘，也许是信心不足，此次开盘价1.55万/㎡起低于周边，也低过之前1.85万-2.1万的吹风价。

（来源：置业顾问朋友圈）

从流出的销控表来看，整体去化还不错，听说有的户型已经卖断货。

不得不说，超低价开盘+高佣金联动，确实让项目看上去香了很多。

但是，距离开盘已经过去两天，具体的销售数据依然是个谜，不免让人猜疑，难道卖得不理想？

其实，如果对楼盘仔细打量一番，这个价格也不见得有多香了。

致命硬伤：与变电站、高压线为邻

区位评级： ★★★☆☆

中建岭南悦府坐落于增城永宁板块，这里是妥妥的远郊，距离天河中心约50+公里，尚处于开发阶段。

目前云集佳兆业、合景、保利、新世界、光大等众多品牌开发商，而且都是大体量项目，接下来会陆陆续续入市。

比如，项目对面光大ONE+早早开始认筹，预计很快将开盘；侧对面的佳兆业悦峰也快亮相......环顾四周都是竞品。

也可以想象，在未来2-3年这些新楼全部交付后，存量市场的竞争也会非常激烈。

另外我也注意到，目前项目首推13/14号楼栋旁边就是一个110KV变电站和一个高压线。（箭头所指区域）

它的不利因素大家应该都懂，虽然经过专家评测对人体安全，但是进入二手房市场可能会影响身价，这一点已有过无数验证。

比较在意的朋友，建议现场去实地看看感受下这个不利，尽量选其它朝向避开就好。

再说说区域交通，大家普遍关心的通勤问题。

就目前现状来看，自驾从楼盘出发10几*就能上高速，约1*通达天河中心。

（来源：百度地图）

若是要搭乘地铁就比较麻烦，目前距离*近的是地铁13号线官湖站、新塘站，两者直线距离都在6公里左右。

门口搭乘公交到地铁站需要近一个*，所以现在*佳出行方案只能自驾。

至于未来，项目附近规划有23号线永宁站（规划中）800米左右，也是整个区域的救星。

考虑到这一痛点，开发商专设楼巴每天接驳往返天河、黄埔科学城、新塘地铁站等地，现处于试运行状态。

周边配套显弱

配套评级：★★☆☆☆

实探可见，项目内商业/教育配套还是比较缺乏的，主要依靠区域外部。

除了规划4500㎡底商能满足基本生活配套以外，旁边大型商场永旺梦乐城（招商中）以及新塘万达，直线距离都在5公里范围内。

而教育方面，项目内部规划了一所24班的幼儿园，位置紧邻13/14号楼栋，业主小孩可优先入读。

而*到*阶段，周边有永宁街天誉*、开发区二小、清华万博实验*、华商外国语实验*等。

另外，现场销售称旁边还将规划一所48班公办省级*，具体动工时间没有确定。

*竞争对手：隔壁竞品

户型评级：★★★☆☆

关于产品，此次推出户型多达六种，面积涵盖65-108方二至四房，格局大同小异。

说实话，个别产品还是很有吸引力的，比如65㎡两房，*门槛30万，对刚需极为友好。

此次三个户型做了样板间，分别是79㎡3+1房、93方3+1房、108㎡4+1房，反而货量*多的73㎡没有展示。

销售称所有户型实用率达到90%，由于样板房不是设在实体楼，实际面积会不会有出入待验证。

没有对比就没有伤害，整体产品与周边竞品比较起来并不占优势，例如同样是79㎡三房珠江花屿城做多了一个卫生间，我在现场看样后感觉到了差距。

（79㎡样板间）

我相信大部分人，可能会更偏向于珠江花屿花城，毕竟多一个空间，居住舒适度更高。

108方大户型稍微做得出彩一点，入户可改成一个杂物间，相当于4+1房，客厅也是横厅设计，空间感足够。

总体而言，产品打造并没有特别亮眼的地方，与珠江花屿花城雷同，简直就是翻版。（可点击查看：）

基于以上种种，也就很好理解为何岭南悦府开盘价会如此低了。

*后总结一下个人对项目的看法：

1）投资角度

首先，板块并没有很强的*预期，整体产业、配套兑现缓慢。

第二，在售楼栋存有明显的硬伤。变电站+高压线在侧，从某种程度上看，对未来二手房市场有一定影响，投资空间有限。

2）自住角度

岭南悦府首期确实有价格优势，与周边利差2000元每平方，但也要挑户型、朝向，尽量避开雷区，或者多对比一下周边。

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