宝妈购买明珠*的全款再贷款方案

张媛（化名）自嘲地说：“像我这样的文青，终日不愿被规则束缚，时刻想放飞自我，但是在孩子面前，我甘愿屈服在教育体制的规则下了”。

上海幼升小和小升初全部实施摇号政策后,热门公办的*水涨船高，张媛实在等不下去了，两个月前花600万买了一套91年的*。在把心口大石放下来后，微锁的眉头仿佛还在诉说着内心些许的不甘心。

她原本一直信奉艾茵·兰德的那句话，“我可以为你而死，绝不会为你而活”，她想活的随心所欲，绝对不能被孩子绑架。

几年前在她的闺蜜给孩子置办*时，她还嘲笑闺蜜这么快就“只有眼前的苟且”了，可是当她面对自己聪明乖巧的孩子，当初那套独立人格的思维马上就被抛到九霄云外了，每天流连在各种妈妈群里获取“鸡娃”资讯。

张媛买的老公房对口的是浦东的明珠*——该校可谓是上海市公办*中的战斗机，令众多家长心驰神往。

明珠*总的择校率连续几年蝉联了上海*，是上中四子张江、上宝、华育、上中东四校的*大生源提供地。其中近5、6年来进入华育的大约在30-50人，占上外生源的10%-15%，占上实生源的2/5。

他们夫妻有一套房自住，2015年买入后，房价在这四年中涨到过翻倍，后来又跌了10%，现在贷款金额还是超过评估价的50%。

原本他们的*购买计划是二套按揭贷款，但是*缺200万（按七成*计算），如果按五成*计算，做低后的差价为150万，这个缺口比前者略低，但区别不大。

她在咨询了本尊后，用排除法筛选了购房方案：

一：坚决不能卖房，理由有两个，现在这套房的周边有建设规划，未来有机会继续上涨，而且租金回报率较高，可以帮他们减轻月供压力；第二是他们看了赵薇饰演的“虎妈”卖了大房子去买*，一家人挤在有破又小的房子里面，然后因为入学报名，时间出了问题，结果孩子上不了学。幸福指数直线下降，引发了家庭矛盾，这种风险因素一定要考虑进去。

浦东实行五年一户政策，根据人户一致情况、*时间等，安排入学。

五年一户政策指“每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会”，即同一个门牌号地址同一居住户，五年内只有一个对口入学名额（双胞胎和二孩例外）。

幼升小“五年一户”限定，涉及徐汇、黄浦、长宁、静安、闵行、宝山、浦东新区、杨浦8个区。

按照“户籍地与居住地一致优先”的原则，安排户籍地与实际居住地（具备相应的房产证）一致（以下简称“人户一致”）的适龄儿童就近入学，即适龄儿童户籍在本校对口地段内，户主须为适龄儿童的父母、祖父母或外祖父母之一，且房产证产权人须为户主本人（全部或共同共有产权）；适龄儿童本人为户主的，房产证产权人须为其本人或其父母（全部或共同共有产权）。”

二：排除二套按揭贷款，因为只能贷三成，房价无法做低到普通房标准，即使做低到了450万（上海市内环内普通房价格标准），*缺口150万也无法筹集。

她之前这套房里面还有六成多的贷款，实在没有二押空间。

急的她想用多家银行信用贷来凑150万，幸亏她及时咨询了本尊，制止了她干这种蠢事。她一开始还不理解，说我很多同事就用信用贷凑*啊。

本尊不客气地说，甲之蜜糖乙之砒霜，每个人的情况千差万别，也许你的同事还没到尝到苦头的时候，也许是他们的情况非常简单，总之，用信用贷凑*，会极大损害征信，严重的会导致后续按揭和抵押贷款都无法操作。

注：

本尊还帮她排除了二套后二押的情况，假设借了150万过桥资金当*，做了二套按揭后，再办二次抵押还过桥资金，这种新产证+新按揭的利率非常高昂，6.5%-8%，相当不划算。

三：本来二套房可以贷3成按揭+4成经营贷，可是这个方案也被否决了（）。因为现在的二套3+4都不是真正的3+4，也就是说并不是同时审批的，批好三成按揭后，过户后再批四成经营贷，风险不可控；

另外，七成*要提前付掉，等到四成经营贷放款，时间周期太长。

四：排除法后方案只有全款买入再抵押了，可是问题又来了，这么老的房产可以抵押吗？过桥垫资靠谱吗？贷款一定能贷出来吗？

本尊给他梳理了贷前规划细节、全款垫资成本、新产证抵押的流程和优势。

优势：利率低、额度高、少缴税（省的税可以完全覆盖过桥垫资成本和贷款服务费）

全款新产证抵押可以受理1980年后、面积30平、总价200万以上的房产。

贷前规划+全款流程步骤如下：

*步：本尊先帮她核实了贷款金额，在两款方案中选择了按照评估价审批的方案，利率4.45%，十年先息后本，能够随借随还，等产证满三个月后，可以选择提前还款转贷到其他更优惠、年限更长的银行，也可以一直还下去，每年重审或还本，她能把握主动选择权；

产品一：4.15%/4.3%/4.45%，10年先息后本；4.8%/5.15%/5.25%，20年等额本息，*85成，老房子65成，评估价审批，速度快，新执照可受理。

产品二：4.75%，4.1%/4.4%（产证满一个月），真正20年等额本息，6/7成，50平以上受理，按合同价审批，公司成立满三个月。

产品三;3.85%，20年等额本息，五年重审，按成交价（合同价+补充协议）审批，公司股份满一年

同时让客户自己在自助查询机上查询了征信报告，确保基本条件没问题。

第二步：注册或转让公司，张媛为了确保多几种备用方案，选择了转让公司。该公司是本尊的一位客户委托本尊帮忙注册，本来是想办理贷款提前准备，后面计划有变，时间快一年了，没有开户，没有记账，没有报税，他觉得也必要多花这些成本，注销不如转让掉，可以把前期注册成本还能赚回来。转让时还有工商局版本的风险责任承诺书，确保转让后无风险。

第三步：大概两周时间，公司就转让成功，期间张媛马不停蹄地按照银行的要求，让朋友转了几笔流水。

第四步：在筹集资金方面，张媛有一个优势，她的身边亲戚朋友可以借资金给她，大部分资金能够解决，只需要和小贷公司借100万即可，本尊帮她算好了垫资成本，再对接到费用*的正规有牌照的小贷公司。如果她成为了本尊的老客户，一来二往有了信任度，本尊会有更好的垫资+贷款整体服务方案给她。

第五步：小贷公司经过审核，同意在她和上海约定签合同的那一天放款，当天去交易中心过户时转账，一天的过桥都不浪费，等五天左右出产证。

第六步：张媛问本尊，是否要等产证出来再申请贷款。本尊考虑的十分周到，他说：没有产证，我们可以帮你把其他材料先提供给银行，再约好银行拍照，提供贷款用途等等，等产证一出来，立即提交审批，把时间节约下来，即使后面要补充材料，也有充足的余量。

张媛听了非常有道理，她在签定金当天就把资料准备好了，来本尊办公地提交申请。本尊后续帮她在两周以内就批复+放款了。

对于张媛一家来说，这已经是*佳结果了，若不是他们提前规划学区，执行力强，加上全款付清，明珠*附近符合“五年一户”要求的房子根本轮不到他们。“那天看房时，我们在楼下被中介带着排队，有一组家庭下来了，再放一组家庭上去看，那个焦虑感真是此生难忘。”张媛回忆道。

“这次多亏了您的全盘筹划，等过两年又要准备初*区房了，这次一定要提前来咨询您。”她充满感激地对本尊说。

2020年下半年，上海的房价真的开始了U形反转走势。不光买*需要这样的贷款组合方式，在改善置换、刚需首套时，同样也需要。接下来本尊会多写这样的案例分享给大家。如果对细节和流程有不明白，欢迎留言和私信本尊。

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