深圳房价还有多少上涨空间？

来源：邓浩志发布时间：2020-10-14 00:00:00

文｜邓浩志

中国楼市就是政策市，但凡一个城市有利好，无不炒一波，上一个台阶。深圳上次大概是从一年半前开始，借“粤港澳大湾区”、“社会主义先行示范区”等政策题材，楼市一直高歌猛进。直到715出台史上*严，全球*紧的楼市调控新政急踩刹车，之后深圳房价算是停止了上涨，但成交量仍然维持在高位。一波高热未退，新一波又来。近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》。从具体内容上看，这波利好更加的重磅，在整个深圳，乃至大湾区，不对，是全国人民都看好深圳的未来的情况下，各路投资投机资金已经开始摩拳擦掌。普通人想分得深圳发展红利一杯羹的办法很有限，*简单的可能就是在深圳买套房。

关于深圳房价会不会因此再上一个台阶？现在是否应该削尖脑袋买一套？

先把我的观点告诉大家：深圳楼市的确有前途，但房价不会就此看齐香港。

壹

“方案”对深圳楼市购买力形成利好

深圳已经是一个房价非常高的城市，一般工薪阶层想在深圳购房都是比大压力的，所以后续有多少刚需能承受深圳的房价是关键要考虑的问题。从近年深圳楼市交易的情况看，能承受如此高房价的大致有三大类买家：

*类，是在深圳有房的本地人。他们都是买一卖一，买的房子虽然贵，但卖的旧房子也贵，他们只需要掏差价，所以这批客户哪怕是普通工薪阶层也买得起。

第二类，是拥有高净值的跨境不动产投资者。深圳的*政策一直都很宽松，此前是*即可购房，所以一批全国各地的投资者为了在深圳买房，所以选择在深圳*，这类型买家来自全国各地，都是比较有投资实力的，自然能承受深圳的房价。但在深圳715新政之后，本地户籍也要3年社保才能购房，于是将一批为数不少的外地投资客挡在了门外。但要知道深圳715新政之后房价只是稳定下来，并没有回调。

第三类，是城市新贵。他们是纯粹的新生购买力。这批买家都拥有极高的收入，百万一年甚至千万一年，要么是企业的高管，要么是高新产业的技术人才。而*近中央给深圳的“大礼包”中，正是强化了这个群体的购买力。在“方案”提及的创业板改革并试点注册制；试点创新企业境内发行股票；数字人民币试点；试点数字产品平台建设；试点本外币合一跨境资金池业务等，都能提升深圳在相关方案的创富能力。首先金融业本身就是高收入行业，深圳获得一批新业务试点，势必造就一批高收入的企业和高收入岗位。其次上市企业数量也将大幅增加，每次上市几乎就能造就能让一批原始股东身家暴涨，每次几十上百不等。这两个群体多数都能承受深圳的房价，这个群体因“方案”推动而增加，利好深圳楼市的购买力。

所以，深圳楼市未来的购买力会随其经济的发展而继续增加，总体购买力更强，理论上会更支持其房价。

贰

管理层已有控制深圳房价的清晰思路

简单的理解，一个城市经济越好，房价肯定越高。但是深圳除了经济以外，有一个更大的目标——社会主义先行示范区。经济强劲只是其示范作用的其中一个表现，但绝对不是全部。而从过去一段时间官方的各种表态来看，房价相对合理也是其重要的指标之一，如果房价还是全球*，这不是和香港走上同一条道路，陷入同一个困境吗？如果这样便失去了“社会主义先行示范区”的部分意义。所以深圳经济可以全球*强，但房价绝对不能全球*。

要实现这个目标并不容易，深圳地少，人多，经济强，人口增速快，以上每一样都足矣继续推高其房价。为了应对房价仍有持续上涨的压力，深圳做了很多尝试，从深圳*近一系列的楼市政策我们可以看出其调控思路的方向。具体可以概括为短期打压和长期疏导两个方面，大致内容有以下几点：

1、购房需求往东莞、惠州分流。

就是之前反复热议的深圳“扩权”的直接结果。深圳“扩权”的影响我之前已经分析过，在此不赘述。需要强调的是，前段时间东莞9镇宣布“融入”深圳后，深圳“扩权”已经坐实。剩下只有一个看点，就是深圳人在环深合作区购房，能享受多少当地医疗、教育等社会配套服务。至于惠州惠阳“融入”深圳，只待宣布而已，基本没有悬念了。

深圳购房需求往东莞、惠州分流应该是*有效的大招。尤其是惠州有大量闲置房源，大片可开发用地，价格也仅有坪山的1/3，供应算非常“充足”。目前，几条由深圳通往东莞与惠州的城轨已经准备动工，而这几条所谓的“城轨”其实就是深圳地铁的延伸而已。接下来如果深圳人在莞惠合作区购房能实现部分“同权”，则深圳的中低端购房需求将大批往上述两个片区转移。*终实现降低深圳房价的压力。

2、居住需求往租赁市场引导，减轻购房迫切性。

这是近年来中央倡导的解决住房矛盾的重要策略，目的主要是为解决没有购房能力或购房资格人士的居住问题。深圳也在“二次房改”中对这方面进行了详细规划。但是之前的“二次房改”计划局限于深圳自身土地，增加租赁住房供应反而会是压缩可售商品房的总量，住房的总体供应并没有提升。但现在结合需求往东莞、惠州分流，则“二次房改”计划就能有助于通过租赁降低居住成本，从而一定程度上减缓购房迫切性。

3、盘活存量土地，增加市场供给

这是本次“方案”中给予深圳的一条重大利好。原文表述是“支持在土地管理制度上深化探索。授权永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持盘活利用存量工业用地”。在*的深圳，将各种低效使用的土地转为建设用地，甚至转为居住用地可期。只要这条政策落地，深圳新增住宅供应量有望获得提升。这将在一定程度上缓解供应不足的矛盾。

4、短期重拳打压投资、投机需求

这不需要展开，就是以深圳715新政为代表的一系列强力的楼市调控政策。虽然不少政策是治标不治本，但它也为上面的治本政策的逐步推行赢得了时间。虽然有些政策不免误伤了部分刚需，但这至少展示了管理层的稳住房价的决心，吓退部分投资者……

综述

关于深圳楼市的未来，我是坚决看好，世界上没有哪个城市是经济强劲但房地产低迷，房价低迷的，因此深圳目前的房价不可能是顶部。

但是关于深圳房价预期上涨幅度，我却有一定的保留。深圳房价未来涨幅跑赢理财，跑赢通胀应该是没问题的，但想再现一波暴涨的可能性是相对较小的。毕竟深圳房价这个问题已关乎“体制优势”，所以从上到下都会非常重视。再加上上述的几条大招，从深圳本地到周边城市都将增加供应，缓解供求矛盾。现在投资仍没有问题，但得放弃暴富思维。

（本文图片来自网络）