武汉这类房产 已经被判死刑！可惜不少人还报希望

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房*佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你*有用的操作和建议

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提问：新人首问，房姐你好，坐标武汉，目前有武昌恒大首府有一套住宅（目前自住），四新之光一套住宅（还没有交房，快了），恒大首府的写字楼100平的有三套。写字楼买了4五年了，几乎没有涨。现在有几个问题 1. 我们想给孩子上学买个*，一个是武汉*那里的双*，老破小4，5万一平米，次新盘只有一个帝斯曼，现在也是5，6万起了，太贵了。同时也在考虑江岸区的育才*，长春街那里的*，比武汉*的便宜一点，大概三万多，还没有详细了解，在孩子读书这个事情上，是一定要择校的，对口的太差了，怕到时*都没有得读，也想花点钱择校，奈何没有关系，在*上面有什么建议吗？武汉*的老破小值得购买吗？他的学区相对更好。（去年到今年涨了好多。） 2. 关于房子的资产配置上面有什么意见吗？写字楼自用在，但没有全部利用起来，写字楼也不好出手呀，想把手上的房子置换成优质资源。3. 我弟弟在东西湖有一套投资的房子，两年前买的，没有增值，目前出租，想卖掉，买江汉路的商铺。我个人觉得这个不合适，商铺现在不如以前了，但是：不知道如何劝说他，想听听你的分析。如果他实在想出手，有什么置换的建议吗？现在深圳的房子还值得购买吗？如果值得购买，在哪个区域？

回答：你好，如果只在乎学位，建议买帝斯曼这类**，但是从投资角度看，是比较差的，因为没有居住环境，光靠一个学区支撑如此高的溢价，泡沫太大。

能接受第二梯队的学区，考虑自住 学区和*潜力平衡，是相对好的选择，参考知识星球内部推荐的楼盘。

写字楼租售比5%以上可以保留，作为现金牛奶，就当作投资理财产品，5%的回报率还算中规中矩。如果租售比不到4%，建议直接出手。随着电商、视频、AR/VR、自动驾驶、数据智能等技术和应用的发展，商铺必将被重新定义。不是说商铺一定不能投资，但不能再拿过去那套衡量标准来判断什么是 好商铺了。这个话题太大，展开需要不少篇幅，这里先简单给几个结论：1.社区铺是有未来的。用*后500米和电商拼时效，用线下店的物理优势做电商做不了的服务业。

2.但不是所有社区铺都有未来。甚至可以说，绝大多数社区铺如果不经过大幅改造甚至推倒重来，都不能很好地适应未来居民对社区铺的需求。

3.相对商圈铺、商场铺，社区铺对新手更加友好。但和住宅相比，运维难度系数仍然高出不止一个数量级。

4.商铺和住宅一样，也分上中下等，也要看位置、户型、朝向等要素，而且还多出开面、层高、能否重餐饮等特殊要素。边角料一样是被嫌弃的，而且是更加嫌弃，因为与住宅的“*vs边角料”相比，你面对的空租期可能会更长，和旺铺的租金差可能会更高。

深圳现在只买限价新盘，投资回报率*的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐！我想问问，手上有子弹120，纯投资，只看未来涨幅！是买联投光谷瑞园133，1.37万/平毛坯；还是买绿地星河绘125，1.85万/平毛坯；还是买瑞安光谷创新天地140，2.1万/平精装；呀？或是您有更好的推荐！亲爱滴房姐，一定要帮忙回答一下，我几天几夜想的没睡着了！哈哈哈

回答：你好，武汉的新房售价，普遍比前两年高开10-20%。有的甚至超过20%。倒挂行情结束，按照现在的新房售价，已经谈不上“划算”。只能说“基本合理”。而这个“基本合理”，是针对主流自住类客群“喜新厌旧”的固有人性而言的。显而易见，既然是固有的人性，就一定可以被行为经济学制定的针对性策略所利用。我们的针对性策略，就是不支付“新”的溢价，不承担“新变旧”的折旧损失。这可以帮助我们获得超额收益。而买新房，无法获得这块超额收益。自然，从投资角度，也就谈不上“性价比高”了。

我们在众多新盘和二手房中，挑出来仅剩的有性价比的楼盘，具体楼盘参考知识星球内部分享。

提问：房姐，你好！非常佩服你敏锐的眼光，现在手上有100左右，想在广州黄埔区投资一套房产，但没什么新盘，外地人无社保，二手房业主大多不愿配合半年，新盘只有黄埔中央城有小面积的，据说离地铁三公里，小区有公交车去，大概二十*到地铁站，*未签约，说是省一级的，但这个盘比较大，可以买入吗？要延期到明年三月网签，政策会收紧吗？还是选择南沙明珠湾的越秀天悦江湾，规划地铁，或者是宁波鄞州区小面积*？非常纠结，请求房姐指点。

回答：你好，感谢付费！

1.黄埔中央城一定不要买，他跟你吹地铁规划还有学位？真实情况是：地铁23号线其实还没写入规划，学位的话请忽略，因为郊区新房都是挂名校头衔号称学位房，满满的溢价，实际*成绩没出来之前谁知道到底是不是学位房？另外还有一大群村小生源跟着读 自住的话喜欢就好，投资的话远离它

2.越秀天悦江湾南向望江，左番禺大桥、右星光快速，如果自住的话，这个位置其实不错的，因为广州人对江景还是情有独钟的，是那么的喜欢江景，简直了。但这个项目有个绝对的硬伤，看似”左番禺大桥、右星光快速“但，其实你开车真正上到星光和华南快速其实并没有那么顺利，还是要在南州路上绕来绕去，崎岖的很。产品肯定没问题了，新盘，越秀开发产品肯定错不了的，但是这个项目卖的挺贵的。

3.经过上一轮周期，宁波相对于长三角地区的价格洼地已经基本填平，甚至有些虚高。未来，宁波外贸疲软，企业订单减少，而第三高端产业趋弱吸引不到人才，低端打工正在大量流失。所以近一两年，人均收入大幅提高的可能性不太大。房价回归理性还需要一段时间。所以目前宁波的投资潜力不大，短期内不会有大的涨势。宁波*是抗跌*潜力较大的物业，单价普遍比一般房源高出10、20%。

广州破限购很简单，投资回报率*的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：各个房产大佬说40岁之前，正处在事业期的不建议买房？房姐怎么看？

回答：你好，大佬们脱离人民群众太久了。不知百姓有多少斤两啊。

如果每个人都有他的能力，当然会觉得年轻时把时间精力金钱用于买房很亏，如果做事业可以做的很大了。

问题是，绝大多数人就算全身心投入做事业，也比当下的状况好不到哪里去。而损失的百万级、千万级房产增值，大佬来赔吗？这不过就是个经济学中*基础的机会成本问题。

一般人还是老老实实早点买房*稳妥。学人租房创业、卖房创业的十有八九悲剧。“修身、齐家、治国、平天下”，有先后顺序的。

提问：房姐，如何办理无息贷款？

回答：《无息贷款科技树》详见知识星球内部分享。

提问：房姐，我有一个疑问，是关于按揭还款的。您建议110万在武汉*两套房，可涉及到一个后续还款压力大的问题，不知道后续现金流这个问题您怎么看？因为谁也不能保证收入会持续稳定增长20年。

回答：很多人在没买房之前总会被30年贷款吓到，二十多岁的时候买房，五十多才算还完，整整半辈子被银行压榨。但是只要买完房，这些顾虑就会少很多，*是已经上车了，后悔也来不及，第二是了解多了之后就想开了。

因为在中国没有那一套房子需要还30年，中国平均房贷时间也就七八年。因为房贷是不变的，但你工资是持续上涨的，而且只要央行还在发行人民币，人民币就会持续贬值，这是不可逆的经济规律，按照现在的M2增速与GDP增速人民币购买力平均每年贬值6-7%，100元人民币，在10年年后贬值为48元，30年后就只剩11元 对于绝大多数正常家庭来说，房贷真正有压力的时期只有*初的10年，以后的岁月将非常轻松，五年前买的房，租金已经超过月供了。新手留足3-5年月供即可，未来通过分割出租缓解月供压力。武汉房龄15年左右就需要考虑换筹了。

提问：房姐您好！年龄36，东北籍贯，深圳*，四川成都附近城市工作，年入60，本科，离婚，父母60岁，儿子10岁，深圳盐田港金港盛世套二红本抵押租金3200，大梅沙云顶天海公寓套1红本抵押租金2000，珠海双城汇套2组合贷2700，租金1900.子弹130，xyk额度50，抵押贷款12000每月先息后本，今年7月开始代缴成都五险一金，现在考虑重庆1套沈阳1套（或者重庆全款1变2+沈阳并2套），重庆看了长嘉汇，和黄御峰，中核紫金，白象街，国际社区，长嘉汇挺好价格高出100，和黄170左右，性价比肯定和黄潜力大，国际社区也好。沈阳的话，本来就是东北人，沈阳想买一套，推荐的位置都觉得可以的。另外北京有大学同学可以合作购买北京房子（风险不大但是总是有点小顾虑），另外需不需要找几个强二线或者一线把社保买着，待有机会购入（比如长沙），您看怎么利用资金投资好一些呢？感谢！

回答：你好，感谢付费！

在重庆人的观点里，长嘉汇的品质和认可度是毕竟高的，长嘉汇几年前的起始价格就比较贵，给人造成了一种高端品质盘的印象。长嘉汇的软肋是地铁，如果不看江，其实地理位置有点尴尬的。长嘉汇如果不看江的话还不如选择和黄御峰。看江的长嘉汇，它的方差更大（价格波动性高），具体要看他的江景是怎么样的，外景是不是很棒。

对于一般人来讲，我建议他买和黄御峰，因为和黄御峰的涨幅是确定的套利空间有且不小。江景房属于专业领域。从火热程度上来讲，和黄御峰也是略高于长嘉汇的。

合伙买房暂时不建议，很难把控。

重庆+沈阳是毕竟好的配置。沈阳投资回报率*的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问：房姐你好，感恩遇见！本人在湖北下面的县市工作居住，16年在武汉金地雄楚壹号投资了一处房产，贷款已经还清。现在手中子弹350，还款能力也没有太大问题。想在武汉再入手一套，主要是为了增值保值，请问：1、现在的新楼盘都是要2年后交房，是应该考虑新房还是二手房呢？2、目前看的新房有万科新都会，中建福地星城，融侨滨江城，保利爱尚里，二手房有联投中心，复地东湖，金沙泊岸，哪个更有增值保值价值呢？3、你对武汉房产比较了解，有没有更有投资价值的盘推荐一下？感谢赐教！

回答：你好，武汉的CEO盘如何选择？

核心地段，江/湖景，学区(真伪名校)，物业 品牌，产品力，板块增量，流动性，市场预期等因素必须同时满足3个以上的条件，才能考虑。万象城未来大概率表现一般。你看的这些盘中，保值能力比较强的是联投中心，复地东湖，金沙泊岸。

子弹350，至少开发3-4张房票买武汉，或者开发一张北上广深的房票 入手一套上车盘。

武汉投资回报率*的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，请问成数一样，利率一样的情况下，考虑到未来几年的信贷的变数，一般选3年先息后本还是20年等额本息？

回答：你好，先息后本的贷款，资金利用率高，可以帮助投资者建立更大的资产头寸。但同时，负债率也高，负债率下降速度慢。现金流管理，则是与之匹配的内功心法。只有具备强大财务管理能力的人，才能把先息后本贷款的优势发挥地淋漓尽致。

反之，反而可能造成盲目建立过大的、与自己能力不相匹配的资产头寸，导致风险。原因在于，先息后本通常每月只还利息，月供一般就不会太高，于是就给人一种幻想，好像本金是可以不用还的一样，于是就比等额本息模式下，买入了更多的资产。

可是，本金*终当然是要还的。多少老板们的生意，就毁在了年景不好、偿付本金时的青黄不接上。

当然，这个问题还是要辩证地看。站在目前这个时点，我倒是觉得，3年授信的先息后本贷款，对大多数受薪人士来说，风险并不是很大。大概率将来是可以续贷的，甚至无本续贷。而且既然利率和成数能做到一样，在对现金流管理有概念、能做到位的前提下，选择先息后本，未尝不可，性价比挺高。

提问：房姐，怎么看南通？南通今年开始跳涨，2016年涨到现在从未熄火，还有继续的趋势，本地土著值得继续深耕吗？还是去CQ低价区？但CQ不太有信心

回答：你好，要融入长三角一体化上海辐射圈（标志性事件：上海第三机场），催生的独立行情。但也就这一波，如果错过了，后面还是大盘水平，且资产质量低于上海、杭州、南京、苏州，当然就不是首选。和重庆比，当然也不如。重庆起码是直辖市，也是成渝经济圈的两个核心引擎之一。

提问：房姐，坐标上海，小区隔一条马路对面就是医院，对小区房价会有影响吗？

回答：你好，医院有好处，也有坏处。好处是说明医疗配套资源好。三甲好于二甲，二甲好于普通；综合好于专科；妇婴好于肿瘤。

坏处是有碍观瞻，视野里直视医院很忌讳。所以要具体看，隔一条马路，具体是多远，窗外能不能直接看到。华府天地在淡水路对面就是瑞金医院卢湾分院，房价十七八万，丝毫不受影响（但3、5号楼西边套由于视野中能比较容易看到，价格会低于东边套）；

淮海晶华几乎所有楼栋都南向正看曙光医院，四个霓虹灯大字的招牌构成了迷人城市夜景中*靓丽的风景线——淮海晶华的房价，按单价算，只有华府的一半左右。

提问：你好，请问关于踩盘价格锚点如何定。板块，以哪个盘均价为基点呢？小区，以哪个户型楼层均价为基点呢？

回答：你问的，其实是“有没有简化的模型/标准，快速高效地进行房地产的估值”。房地产的估值，涉及大量因子，以及因子之间的复杂相互作用。所以，房地产的估值，属于“高复杂度”的工作，归纳到一定程度后，就没有办法将其继续简化。也就是说，不存在高度简化的估值模型/标准。

面对这种高复杂度的工作，正确的策略唯有不断地进行大数据的收集和分析，通过建立复杂的估值模型，进行大量的横向纵向比对。AI可以很好地解决简单规则、因子很少的游戏，例如围棋。但面对复杂规则、超多因子的游戏，AI目前还无能为力，链家房价估值系统至今还非常非常不准。原因在于，目前的深度学习算法，还不能在应对这么多因子的状态下，高度抽象出影响大小、因子间相互关系的权重。还是得依赖人脑的抽象思维能力、人的社会感知能力。

房地产的估值，本质上是关联到人的世界观、价值观、人生观。所以，包罗万象，变化无穷，目前还只能依靠人脑的专业判断。AI的算法逻辑和算力规模需要继续提升（甚至革命），才可能介入这种超级复杂领域。

回到你的的问题：

“以哪个盘均价为基点？”——不是以哪个盘，而是要看大量的盘。

“以哪个户型楼层均价为基点”——不是以哪个户型，而是要看大量的户型。

提问：房姐，请教二线城市首套自住问题 A.单价2.1万，1996年147平步梯一楼，小区无物业，小区门口地铁，步行10*内有4个规模类似万达广场的商场，有很多写字楼，属于商业办公区域，有四条快速路交汇驾车非常方便，学区一般。测量层高只有2.5左右。B.单价2.6万，2010年134平电梯19楼，小区物业7分，距地铁步行10*，步行20*有两个类似万达广场的商业，少量写字楼，本区域以居住为主附带少量大型商业和写字楼，学区一般。C.单价2.2万，2016年120平电梯16楼，小区物业9分，本市*的物业，有地铁规划未批复，无商业无写字楼纯居住区，学区*差 我本人很喜欢C的小区环境和物业，但是商业配套和交通很差，位置太偏。喜欢A的商业配套和交通便利性，实际测量层高只有2.5米不太满意，*担心的是未来的涨幅 B各方面指标位于AC之间，但是B所在板块过于火热 现在还没有孩子，将来初步打算上私立，不知是否可行 首套自住实在是想不清楚怎么选，请房姐指点。

回答：A属于典型的老小区。绝大多数中二线、弱二线城市，传统市中心如果缺乏持续的城市更新，人口都会慢慢流失到新区，产生“市中心空心化”，利空市中心的老房子。所以，你的担心也的确是有道理的。这个现象，到了强二线甚至是一线城市，就会大大改观。特别是京沪，传统市中心还是很强势的，有持续的城市更新，始终代表整个城市产业的*点，你大爷还是你大爷。A还是个一楼，小区连物业都没有，的确前途堪忧。

B看起来挺均衡的，各方面都不错。

C属于典型的尚未完全城市化的郊区，风险相对较高，而且性价比不高。你可以这么想：首套置业，预算也不是非常充足，其实并不应该特别偏重于品质，走过度享受型的路线。否则，显然会牺牲其他更重要的要素，比如：对事业发展更重要的——地段与交通；对繁衍生息更重要的——面积与功能；对子女教育更重要的——学区，等等。

*关键的是：民办摇号新政是全国性的政策，所以你所在的城市也会实施。这意味着，以后不是你想上哪个民办*，就一定能上得了的，存在高度的不确定性。所以，今后绝大多数中产、轻富家庭都会把社区内对口公办*作为首选。你“不考虑学区、上私立”的这个打算，可能要全盘推倒重来了。未雨绸缪，选择产业潜力大的成片次新社区，享受“未来的好*”红利。现有的三个选项中，B看起来*接近这种思路。

如果需要进一步建议，*明盘城市和板块。否则连蒙带猜，其实结论的质量达不到特别高。

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