月成交3万套了，怎么没有像样的涨幅？

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上海9月成交超过3万套的数据因为电视台的报道逐渐打消了很多人的质疑。

一部分买家很担心房价会大涨。

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如果电视台会报道成交量，一定程度上可以理解为房价稳定还有允许上涨的空间。

毕竟大的背景还是房住不炒。

所以一些所谓调控的说法是荒谬的。

如果把17,18,19,20年的成交量合并来看。

上海的二手房成交量恰恰是太小了而不是大了。

市民改善生活的需求是巨量的，3万套也还是压抑的结果。

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通常3万套意味着涨，如果考虑到已经连续6个月成交量都比较大，从历史经验上看，更加是要涨。

各大机构曾经把月成交2万套当做楼市荣枯线标准，很明显，2020年失效了。

反过来看，成交量大也意味着房东愿意卖房子。

也就是事实上相比2016年，二手房的卖房市场对于没有学区的老房子或者更偏远的房子持有的信心不足。3万套不出现1%以上涨幅，是难能一见的。

主力上车房涨幅更大这个规律在卖房市场那里似乎并不成立了，甚至已经出现了割肉卖房置换。

另外一个角度，2020年现在这个时候，买家里面看空的人也稀少。如果现在还不看多的买家，大概不是凡人。

部分买家不愿意买房的理由来自普通住宅标准+认房认贷的双向压迫。这部分买家的购买力恰恰更具有成长性，毕竟400万也是不小的预算了。

2019年上海公布普通住宅标准延期到2024年，彼时业内主流观点是不认为会延期到2024年，而现时的买家甚至担心2024年还不调整。

因为买家不想买，所以刚需市场只是温和上涨。而温和上涨又会导致买家宁可接受房价上涨也不愿意放弃首套房可以35成*这个对比二套房的巨大优势。

一步到位的思想导致了上海楼市的2020年已经扭曲得非常严重。

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9月份四大成交板块周康、浦江、三林、金桥。

巧合的是，周浦浦发东悦城、金桥北边的阳明花园，唐镇王港金融家、浦江万达三兄弟也在2020年进入市场供应，并且价格还算亲民。

成交量*的浦东，新房和二手房供应都是充足的，新房的价格也平抑了二手房的涨幅。

浦东一直以来都是让二手房脱离温和上涨走向大涨的源头，至少在2020年，应该是看不到的。

近期很多人吐槽前滩、张江等地的大涨，主要是因为学区，但剔除学区那些地方也涨幅比刚需小，这个信号提醒了刚需，市场并不是没有投资能力，只是还没有释放而已。

投资性的需求素来都是跟风的，如果600万的房子出现了，未来更低总价的房子出现投资性需求是必然的。

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上海商品房历史当中，从来没有过那么长的横盘时间，如果以2016年11月为开始，就刚需市场而言，这一轮可以上车的时间可能长达5年。

1000万预算的买家等到现在（有些买家也不是等，一直摇不到也很无奈）大概有30%的概率要踏空的，因为那些新房如果没有买到，回到二手房市场其实就是更贵，幅度已经接近10%。

600万预算的买家现时其实面对的新房供应还是足够的，但是他们看到了今年1000万新房买家买房困难，参与不同楼盘的摇号是主流做法了，成交量很大对于他们的压力是*的，因为3万套里面的置换卖家，卖完之后很大一部分就要加入600万预算的群体，也就是600万买家踏空的概率每一天都在增加。

400万买家所面临的压力就小多了。更看多的买家在15、16、17、18年买了，看多的房票在那四年里已经消耗，现时整个市场没有15、16年那种买家的果决，甚至也远远不如2013年。而四年里买得早的人，他们在2020年积极卖房以腾出房票迎接新一轮的可能上涨，这批人因为看多而要卖出，其实人数也不算少。

我们大概是*家甚或*一家提出2020年也就这样了的自媒体。

但是依然强调2020年应该买房。

因为历经4年多以后，本轮的底部是非常清晰的，就是新房砸盘后的2018年底，19年下半年有非常微小的回落之后向上的修复也是非常明晰的。

而在微跌、下跌、微涨、小涨的价格博弈中，上海的房价已经被夯实了。

不管是2010年、2013年、2015年、2016年的哪一年，看多的人的比例都不如2020年。

现在的分歧只在于涨多少，偏空的人会强调可能不如其他路径。

也就是说18年底如果是价格上的底部，那么2020年还是明显的底部区间。

并且2020年绝大部分地区都是有房子上车的。

也就是如果出现踏空，的确是自己选择的结果。