房价涨，租金跌，经济增长压力与楼市投资热并存

来源：邓浩志发布时间：2020-10-19 00:00:00

文｜邓浩志

房地产租赁市场仍然低迷

9月份全国居民消费价格上涨1.7%。其中，城市上涨1.6%，农村上涨2.1%；食品价格上涨7.9%，非食品价格持平；消费品价格上涨2.6%，服务价格上涨0.2%。

1、食品涨速仍然较快。畜肉类价格上涨22.6%，影响CPI上涨约1.39个百分点，其中猪肉价格上涨25.5%。如果能把猪这个问题解决，国内的通胀会更低，货币政策的选择余地也会更大，不过猪肉贵已经不是一时半刻了，问题似乎没有这么简单。

2、交通和通信、居住价格分别下降3.6%和0.8%。居住统计数据是不包括房价的，只统计租金水平。这里也看到疫情对经济的冲击仍是实实在在的。目前绝大多数城市写字楼的租金都在下滑，这反应企业的盈利能力。而住房租赁市场也没有恢复到疫情前的水平，这反应了就业市场的情况。收到冲击*的商铺、旅业这就更不用说了。不过如果从同比的数据看，居住类价格已经停止了下跌，这似乎说明*坏的时间已经过去，或者限制已经是*糟糕的时候了。

全国大城市房价涨多跌少

2020年9月份，百城二手住宅价格指数显示，十大城市二手住宅平均价格为 37080 元/m²，环比持续上涨，涨幅为 0.38%。十大城市中8 个城市环比上涨。在当月新房价格出现下跌的深圳，二手房环比却上涨了 1.02%，涨幅排10个城市之首。其他上涨的7个城市，环比涨幅均不足 0.5%。下跌城市为 2 个，为天津（环比下跌 0.42%）和重庆（主城区环比下跌 0.05%）。

同比来看，十大城市二手住宅平均价格同比上涨 3.96%，涨幅较上月扩大 0.50 个百分点。十大城市中有 6 个城市同比上涨，4个城市同比下跌。具体来看，深圳同比涨16.37%，涨幅*；成都、南京、上海、杭州同比涨幅在 2.0%-5.0%之间；武汉同比上涨0.59%，涨幅*小；重庆（主城区）同比下跌 1.41%，跌幅*；天津、北京跌幅分别为 1.21%、0.85%；广州同比下跌 0.12%，跌幅*小。

简评

1、越来越多城市又开始一手房限价销售，所以多关注二手数据可能更接近真实，比如深圳的市场情况；

2、 *近半年这轮楼市行情，长三角是普涨，珠三角是个别暴涨，京津冀是滞涨。基本反映了三大“引擎”的经济现状，政策倾向，也在一定程度上显示了三大“引擎”的投资前景。

3、重点解释下广州的数据，主要是3~6月份落下了一大截，7月份已经开始追赶了，近期是明显加速。

关注广州起拍价第二贵宅地

牛奶厂板块有地块挂牌，起拍楼面地价高达43000元/m²，较6年前该板块的成交楼面地价涨了155%-309.3%。这块地竞价*可达楼面价62350元/m²，之后就竞配建人才公寓+摇号。

1、近期牛奶厂二手成交价已经突破了6万/m²。该板块涨幅明显高于西部的广钢新城。大约4年前广钢和牛奶厂两大板块都是以4万+的价格入市，目前看广钢的表现远远落后于广州的东部和南部。当年我就痛批“广钢新城是第二个珠江新城”是炒作更是误导，现在是彻底兑现了。（而现在我正在批南沙的某板块价格透支未来，部分中介朋友可能不乐意了）

土地市场方面，热点板块今年常常拍到要摇号。牛奶厂如果到6万多的地价可能有点夸张，但超过起拍价，突破5万/m²却不是不可能的。如果地价破5万，那售价就得至少的7、8万/m²了。如果奥体都过8万，珠江新城目前的价格是不是很便宜呢？所以，其实整个广州的房价都面临一轮快速上涨的可能，包括广钢新城和所有值钱但我认为定价不合理的板块，只不过涨多和涨少而已。

（本文图片来自网络）