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【购房百事通】在合肥如何使用公积金贷款?业内为你详解

来源:万家房产网综合   发布时间:2012-05-02 09:49:00

近期,合肥的公积金政策有了松动,公积金出台了一些惠民的政策,公积金还可以支付房租……那么有公积金的购房者们对于如何使用公积金贷款还是比较关心的,*万家的购房百事栏目就为你详解如何使用公积金贷款。

1、什么是住房公积金贷款?

答:住房公积金贷款是指由管理核心以住房公积金为资金来源,委托人民银行规定的商业银行,向符合住房公积金贷款条件的购买自住房的职工发放的住房贷款。借款人贷款时必须提供贷款担保。借款人到期不能偿还贷款本息的,管理核心有权依法处分其抵押物或质押物,或由保证人承担偿还贷款本息的连带责任。

2、申请住房公积金贷款应具备哪些基本条件?

答:申请住房公积金贷款应同时具备以下几个基本条件:(1)具有完全民事行为能力;(2)借款人及其所在单位申贷前已连续按期足额缴存住房公积金一年以上;(3)借款人必须是购房合同(协议)约定的主要产权人;所购住房为合肥地区范围内的(其开发商必须是与管理核心及委托银行有按揭业务签约协议的)、经济适用住房、单位集资建房、现住公房及产权清晰且无房产争议的二手房;(4)具有合肥市城镇常住*或有效居留身份;(5)具有合法的购买住房合同或其他有效证明文件;(6)提供管理核心和受托银行认可的担保方式进行担保;(7)购买新建普通商品房*比例应不低于房价的20%;购买房龄10年以内的二手房,*比例不低于房价的30%,购买房龄10年以上20年以内的二手房,*比例不低于房价的40%;(8)具有稳定的职业和经济收入,信用良好,有按时偿还贷款本息的能力,借款人月均还款额不得超过其家庭收入的50%。

3、住房公积金贷款有哪几种担保方式?

答:住房公积金贷款有三种担保方式,借款人可选择其一:(1)以所购房屋为抵押提供担保;目前,以该种方式为主。(2)以借款人或第三方名下的国债、国库券(国家规定不可质押的除外),或在住房公积金贷款承办银行的本外币定期储蓄存单的质押担保;以有价证券和定期储蓄存单担保的,按银行规定的额度质押。(3)第三方保证担保。

4、夫妻间任何一方以第1买受人签订购房合同(协议),是否会影响申请住房公积金贷款?

答:双方都符合借款人及其所在单位申贷前已连续按期足额缴存住房公积金一年以上条件的,不会影响(但借款申请人必须是第1买受人);如仅一方符合,购房合同(协议)上的第1买受人必须以符合条件的作为借款申请人。

5、什么叫做按时足额缴存?

答:按时足额缴存是指职工及其所在单位按月正常缴存住房公积金,没有发生漏缴或未缴的现象。之所以将它作为申请住房公积金贷款的条件之一,是因为单位能按月正常缴存住房公积金的,说明该单位履行义务的意识较强,职工收入稳定,偿还贷款有保障。

6、借款申请人住房公积金贷款的额度是如何确定的?

答:目前,住房公积金贷款借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的,较高贷款额度为35万元,借款人单方按规定缴存住房公积金的,较高贷款额度为25万元,其月还款额不得超出家庭月收入的50%。二手房房龄在10年以内的,贷款较高成数为7成,房龄在10-20年的,贷款较高成数为6成。在不超过较高贷款限额的同时,每一借款人的具体贷款额度,按照借款人夫妻双方还款能力系数和住房公积金贷款较高额度计算确定,其计算公式为:借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和12个月还款能力系数(09年暂定为 0.5)实际可贷年限(共有产权人、参与还款人不列入计算范围)。

7、住房公积金贷款年限有哪些规定?

答:住房公积金贷款年限*长不超过20年,且不得超出自申贷之日起至借款人法定退休年龄后5年,并须在未退休前申请贷款;购买房龄不超过20年的(房屋竣工年限以《房屋所有权证》为准)二手房、自(翻)建住房,贷款期限不超过20年,且与房龄之和*长不超过30年。

8、住房公积金贷款的利率是如何规定的?目前利率是多少?

答:按中国人民银行规定的利率标准执行。目前公积金贷款利率1-5年期年利率3.33%,6-20年期年利率3.87%(自2008年12月23日起执行)。

9、购买商业用房或装修住房能否办理住房公积金贷款?

答:不可以。必须是用于购买、建造、翻建、大修自住住房。

10、办理住房公积金贷款需要多少时间?

答:办理新建商品房住房公积金贷款手续实行服务大厅一站式服务,若资料齐全、手续完备,一般情况下可以当场办结审批手续,新建商品房(不含团购房、集资建房及二手房)在预抵押(或他项权证)办妥(以管理核心确认为准)后,10个工作日贷款发放手续办理完毕,并将贷款转入开发商签约的按揭银行指定帐户。

11、住房公积金帐户处于封存状态下可以申请贷款吗?

答:不可以。因为住房公积金帐户处于封存状态,表明缴存住房公积金已中断,不符合申贷前已连续按期足额缴存住房公积金一年以上的条件。如果恢复正常缴存住房公积金并达到规定时间后,即可申请贷款。

12、单身职工办理住房公积金贷款怎样提供婚姻状况证明?

答:可由民政部门出具相关证明,在办理住房公积金贷款时,还须单身职工本人在管理核心提供的格式化《婚姻状况声明》上签名即可。

13、申请住房公积金贷款时为什么要求夫妻双方共同办理?

答:根据有关法律规定,住房作为夫妻双方的共有财产,在办理抵押时须经产权人及共有人同意。因此住房公积金贷款应由夫妻双方到场共同办理相关手续;有其他共有产权人的,其夫妻双方也均需到场共同办理相关手续。

14、购买顶层带阁楼的住房,在计算贷款比例时,可否将其房款合并计入购房款?

答:购买阁楼的房款,在购房合同中载明的,可将其合并入购房总额计算贷款比例。

15、购买小面积的新建房或二手房可以申请住房公积金贷款吗?

答:只要是购买成套新建普通住房,对小面积住房贷款没有限制,但二手房原则上是50平方米以上的成套住房。52、在本市市区缴存住房公积金的外地户籍职工能够申请住房公积金贷款吗?答:凡申贷前已向管理核心连续按期足额缴存住房公积金一年以上的职工,均具有申请资格,外地户籍职工仅需办理本市暂住证即可。

16、申请住房公积金贷款时,还要注意什么问题?

答:申请住房公积金贷款时,《住房公积金贷款申请表》需加盖借款人单位公章;所有表格、证明需用水笔填写、涂改无效。

17、购买新建普通住房应在什么时候申请住房公积金贷款?

答:应在预付首期房款后至付清全部购房款期间申请办理。

18、购买新建普通住房申请住房公积金贷款须提供哪些材料?

答:(1)《合肥市住房公积金个人住房贷款申请表》1式4份(申请人签字栏需现场当面签字);(2)夫妻双方身份证原件,复印件4份;(身份证过期由派出所开具附照片并加盖骑缝章的户籍证或临时身份证,二代证正反面均复印);非本市*需提供暂住证原件,复印件4份;(3)结婚证原件,复印件4份(未婚需提供个人婚姻状况证明原件1份,复印件3份);(4)离异后的申贷人现单身的,除需携带离婚证或法院裁定判决、调解文书原件,复印件4份外,须提供未再婚证明原件1份,复印件3份;(5)*本原件,复印件4份(首页、户主页、夫妻双方页要复印;非本市*还需提供暂住证原件,复印件4份);(6)开发商出具的预付款收据原件,复印件2份(预付款+贷款额=房价);(7)已在房地产管理部门做登记备案的购房合同(含网上备案确认单)原件1份,复印件2份;(8)在工行城建支行办理贷款的,需提供开发商出具的《保证函》;(9)夫妻双方收入证明原件1份,复印件1份(仅组合贷款需提供);(10)以借款人名字在贷款承办银行开立的还贷储蓄存折(交行开立太平洋卡);(11)配偶方、共有产权人未在合肥市住房公积金管理核心(含省直分核心)开户职工需提供未办理公积金贷款情况证明;(12)配偶在除合肥市住房公积金管理核心以外的其他住房公积金管理核心开户的职工需提供住房公积金缴存情况证明;(13)配偶、共有产权人为无业、下岗、失业人员需提供下岗、失业证明。

19、购买二手房申请住房公积金贷款须提供哪些材料?

答:(1)《合肥市住房公积金个人住房贷款申请表》1式4份(申请人签字栏需现场当面签字); (2)出卖人、借款人夫妻双方身份证原件,复印件4份(身份证过期由派出所开具附照片并加盖骑缝章的户籍证或临时身份证,二代证正反面均复印);(3)结婚证原件,复印件4份(未婚需提供个人婚姻状况证明原件,复印件3份);(4)离异后的申贷人现单身的,除需携带离婚证或法院裁定判决、调解文书原件,复印件4份外,须提供未再婚证明原件1份,复印件3份;(5)*本原件,复印件4份(首页、户主页、夫妻双方页要印);非本市*还需提供暂住证原件,复印件4份;(6)《存量房资金托管协议》原件,复印件2份;(7)《存量房资金托管凭证》原件,复印件2份(存量房托管款+贷款额=房价〔以合同和评估价低者计〕);(8)过户前房地产权证复印件2份;(9)过户后房地产权证、土地证原件,复印件2份;(10)《中华人民共和国契税完税证》原件,复印件2 份;(11)房地产价格评估报告原件2份(由经认可的具有合法资格的评估事务所出具,名单见公告);(12)由合肥市房地产管理局监制的存量房买卖合同原件1份,复印件2份;(13)夫妻双方收入证明原件1份,复印件1份;(14)以借款人名字在贷款承办银行开立的还贷储蓄存折(交行开立太平洋卡); (15)配偶方、共有产权人未在合肥市住房公积金管理核心(含省直分核心)开户职工需提供未办理公积金贷款情况证明;(16)配偶在除合肥市住房公积金管理核心以外的其他住房公积金管理核心开户的职工需提供住房公积金缴存情况证明;(17)配偶、共有产权人为无业、下岗、失业人员需提供下岗、失业证明。

20、住房公积金贷款有哪几种还款方式?

答:有等额本息和等额本金两种还款方式,借款人可任选一种,在借款合同履行期限内不能变动。

21、什么是等额本息还款?它有什么特点?

答:等额本息还款,是指借款人每月应偿还的贷款本金和利息之和相等,每月偿还本金先少后多,偿还利息先多后少。其特点是:贷款期间还贷压力比较均衡,贷款前期月还款压力相对较小,比较适合还贷前期资金紧张的借款人。

22、什么是等额本金还款?它有什么特点?

答:等额本金还款又称利随本清法,是指借款人应偿还的贷款本金每月相等,随之应偿付的利息随着贷款余额的减少而减少,每月偿还的贷款本金和支付的利息之和逐月递减。其特点是:还款压力随还款时间逐年递减,而且支付利息总额相对较少。

23、贷款期间遇银行存贷款利率调整时,住房公积金贷款利率是否随之调整?

答:贷款利率政策按中国人民银行的规定执行。如遇法定利率调整,在法定利率调整日前已经发放的贷款,贷款年限在1年以内(含1年)的,继续执行借款合同约定的利率;贷款年限在1年以上的,于次年1月1日起开始,按相应利率档次执行新的利率。

24、提前偿还住房公积金贷款要支付违约金吗?

答:目前,提前偿还住房公积金贷款不需支付违约金;但需征得管理核心的同意,并办理有关手续。

25、提前偿还住房公积金贷款有几种形式?

答:借款人提前偿还住房公积金贷款有两种形式:(1)一次性提前还清全部贷款本息;(2)提前偿还部分贷款,即住房公积金贷款在未到期之前,借款人在偿还当月应还贷款本息的同时,提前偿还部分贷款本金的方式。如当月偿还的金额大于本次应还本息额,也属提前还款。提前偿还部分贷款本金应不少于1万元。

26、提前还贷后利息负担能减轻吗?

答:由于提前还贷使借款人贷款的实际占用金额和时间减少,故贷款利息支出比原还款计划相应减少,对于借款人来说,利息负担将减轻。但按政策规定,原合同已约定的贷款利率档次不变。

27、如何办理集资建房住房公积金贷款?

答:集资建房单位应提供计划、土地、规划、房改等部门的批准文件,集资建房由单位提供阶段性贷款担保,并与贷款承办银行签定按揭合作协议。不能提供担保的行政事业单位,可由管理核心认可担保资格的第三方提供担保,不提供担保的不得办理住房公积金贷款。

28、在银行有不良信用记录的借款人能否办理住房公积金贷款?

答:贷款承办银行通过中国人民银行个人信用信息基础数据库核对借款人(含配偶)资信,对拖欠贷款记录连续三期或累计六期的恶意拖欠者借款人(含配偶),有权不予办理住房公积金贷款。

29、如何选择住房公积金贷款银行?

答:按揭楼盘与一家承办银行签订按揭合作协议的,只能在该银行办理;与多家银行同时签订按揭合作协议的,由借款人自主选择贷款承办银行。

30、以前办理的商业贷款能否转为住房公积金贷款?

答:目前还不能办理该项转按揭业务。

31、以前办理过住房公积金贷款的职工,还能再次申请贷款吗?答:对缴存住房公积金职工家庭购买自住住房,在还清头次住房公积金贷款后,允许办理第2次住房公积金贷款。

32、夫妻双方以一方的名义取得了住房公积金贷款,另一方可以再次申请住房公积金贷款买房吗?

答:配偶一方取得了住房公积金贷款,在其未还清贷款本息之前,夫妻双方均不能再获得住房公积金贷款。因为,住房是夫妻双方共同资产,贷款是双方共同债务,要以家庭收入偿还,在贷款未还清之前再贷款,很有可能影响还款能力。但是,当还清了贷款本息后,如果再次购买住房,允许办理第2次住房公积金贷款。

33、借款申请人在国外工作,如何申请贷款?

答:借款申请人出具授权委托书,并到中国驻外使馆签证认定后,由受委托人代为申请人办理公积金贷款。

34、外地职工调入本市,公积金缴存不足一年的可否申请贷款?

答:外地职工调入我市,在将其外地缴存的住房公积金转入本市新开设的公积金帐户后,将合并计算其公积金缴存情况,符合条件的可以申请住房公积金贷款。72、借款人与购房人不是同一人能否贷款?答:不能,借款人与购房人、房屋产权人必须是同一人。

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