- 旧念何挽:时代倾城好不好?
- C.yy:对比周边,性价比高
- 约瑟:准备入手一套
- 孔龙飞:时代倾城户型采光好
- 黛子:你买了哪个户型啊
- 小丸子:大家组团去看看呀
深圳楼市的金九银十,无论如何都是疯魔十足的。
去年在818先行示范区大礼包下,成交走高,毫无疑问!今年在前有715新政严控下,后有郊区房价破7的高位房价隐忧下,依然创下了4年以来的成交新高!
前方是奔腾飞驰的快车,还是风雨飘摇的沉船,在深圳人眼里不存在!深圳人的眼里只有——
一个字,买!
2020年深圳楼市金九银十已全部落下帷幕,无论从供应还是成交,这里都堪称传奇!
1
供应量:18815套,占全年供新40%
从9月3日合景同创广场拿到预售,到10月23日翠湖大厦预售截止,深圳金九银十共计供应32次,全年也就供应共计79次。
而这两月就占据全年供新规模的40%,可以说着俩月直接捍卫了深圳楼市全年预售的大半壁江山。
住宅方面:
各项供应数据也极其亮眼,其中住宅供应更是充当起了全年楼市的主力,期间有住宅供应的项目共计22个,占金九银十全部物业供应的66%,仅2个月就向市场输送10593套住宅房源。
从预售均价来看,也处于中等水平,住宅全市均价约57173元/平,比全市二手房均价68694元/平,相对更具价格优势。
但这批供应的新房主要集中在关外,与全市二手均价相比并无太大参考价值。
从区域上来看,东西部依然是供应主力,其中宝安、光明两区,两月时间向市场输送8个楼盘,共计3302套房源,龙岗、坪山输送7个楼盘,共计3443套,分别占金九银十住宅供应量的31%、32%。
可见深圳并不是无新房可买,而是市中心无房可买!
罗湖、福田、南山几乎没有什么新房可供,金九银十期间,也就南山区供应俩新盘远洋天著和深铁阅山镜。
公寓方面:
全市公寓项目共计11个,公寓套数5902套,其它公寓全市均价51000元/平,其它宿舍、商业厂房等物业共计2318套。
公寓单价与住宅单价所去无远,主要在此期间,市中心有几个比较受人关注的优质公寓入市,如福田区的岁宝壹品苑,单价约8.9万,罗湖区的翠湖大厦,单价6.8万。
而这俩盘相对抬高了金九银十的公寓平均价格,其它区域的公寓产品也大多集中在4-5万之间,并且面积也以小户型为主。
综合以上,深圳今年的金九银十可谓货量满满,总计向市场输送的全部物业共计18815套,住宅10593套,占比66%,公寓5902套,占比31%,其它物业2318套,占比12%。
从性价比来看,均价5.7万/平的深圳新房住宅依然是深圳买家的主力投资标的,而公寓和其它物业,从成交上看,去化确实也不怎么样!
2
成交量:新房走高,二手房遭遇三连跌
刚刚也说到,深圳楼市无论何时疯魔指数都高高雄起。
拿10月份来说,新房共计成交4617套,创了“银十”新房成交史以来的4年新高。
打新依然是深圳楼市的主旋律,毫无争议。
即便715拉下了购房史上的*严序幕,但持续的供应加量和成交走高,新房市场还是毫无压力。
从数据上看,即便8月供应新房住宅9600套,9月供应新房住宅6908套,10月供应新房住宅3259套,供应如此活跃的当下,即便8月、9月有不少日光盘,消耗了大批房票,但10月依然成交大涨,卖掉共计4617套房源。
这是今年连续第三次新房成交量破4000的月份。
要说上一次深圳新房破4000,还要追溯到去年11月份,而去年的这个时刻是相当特殊的月份,一方面,是818史诗级大礼包的加持引爆了整个深圳,另一方面,豪宅税的取消直接助长了去年11月份深圳楼市的量价齐升。
虽然今夕不比往日,但新房成交连续破4,即便将这一数据放在深圳楼市的任何阶段,也都是足以载入史册的!
2015年是近年来深圳楼市成交*活跃的年份,银十成交5585套为近7年的*值,2014年10月和2016年10月,成交量均在4000套之上,维持在较高水平。
2017年到2019年,深圳楼市低位盘整,10月份成交量均不足3000套,所以,今年深圳银十成交量重返4000套之上,是值得拿出来重新分析的。
以上数据反应,*严新政似乎奈何不了新房市场,今年全市1-10月,深圳合计成交33769套新房住宅,很大程度上缓解了深圳长此以往的“无房可买”,成交屡屡飘红,也说明了以“打新”为主的深圳楼市,确实高光正当时。
不过,遗憾的是深圳二手市场自新政后,便一蹶不振!“金九银十”期间,深圳二手房市场更是频繁走低!甚至遭遇了成交三连跌!
以10月份为例,深圳二手房成交5049套环比减少42.8%;成交面积447816平方米,环比减少42.7%。
深圳二手房成交5049套是什么概念?
向来深圳二手房成交以8000套为分水岭,7-8千成交量是较为正常,超过8千套就可以判定楼市过热,今年从5月份开始成交量直逼8000,连续3月超过8000,*7月份达到13407套,可以说是今年楼市的*光!
紧接着,也是由于楼市太热,才有了后来一系列的调控!
以这样的标准来看二手房成交5000套,便可看出,二手市场确实已走进近年来的楼市寒冬了!
从成交区域来看,二手房与新房保持一致,同样是宝安、龙岗等关外区域成为成交主力,分别成交1023套、1591套,占10月成交的60%以上。
但从成交环比来看,每个区域都为连续巨跌!
南山区二手成交仅760套,环比减少42.5%,福田区仅716套环比减少47.4%,全市二手成交量更是创新有史以来的*跌幅!42.7%
3
趋势:供应放缓,东西分化加剧
1、供应放缓打新进入尾声
从今年金九银十的数据来看,深圳确实供应了不少新房,也兑现了年初住建局对外放出的讯号“将加大力度供应新房,缓解深圳供需不足的问题”。
全年数据中,金九或是银十,都不是供应*峰。今年的供应*峰发生在8月,当月共计预售新房住宅9600套,9月6908套,而10月份仅供应了3259套房源,进入11月、12月显然供应已经不会再次火热了,放缓已是定局!
今年“打新”,已进入尾声!
成交方面,尽管持续买买买的热情依然笼罩于市,但10月份入市新盘的热度和去化速度,明显低于9月份开盘的楼盘。
比如位于南山西丽的深铁阅山境,备案均价约8.3万元/㎡,性价比不是没有,推售864套住宅,而实际认筹仅为711批,与预期“日光盘”相去甚远!
再比如,网红区光明的金地峰境瑞府,1591批客户认购629套房源,并没有出现秒光的情况,历时13个*才卖光。
还没有上车的购房者,实际上今年除了光明几个秒光热盘以外,可以选择的优质楼盘还有很多如招商臻府、越秀和樾府、合正观澜汇等等。
2、东西分化加剧光明盘盘日光
从房源的去化还可以看到,深圳东西分化正在不断加剧!
深圳东西分化已经不是什么新鲜事儿,但从*近的楼盘去化率看去,分化远不如你想象的那么轻松。
东部新盘,去化堪忧,非启动二级分销,基本无人上门,一位业内人士向房帮主透露。
而西部,如光明新盘,几乎盘盘日光!
前几日房帮主统计了光明供应及去化情况,全年光明共计8个住宅新盘,其中7个当日售罄,共计房源共计6900多套房源,均价5.26万/平,比坪山、龙岗约高出1万/平。
东西分化如此明显,这里从多个方面给出了答案!
1)要看老大哥强不强?
新深圳人不再为罗湖买单
罗湖目前是深圳租售比*的地方,性价比还是有的。但深圳发展太快,年轻有钱人喜欢新的事物,新的有想象力的区域。比如宝中这种网红区,光明这种一片空白的区域,罗湖沉淀了一批老的深圳人,而新的深圳人不大愿意为罗湖这个老区域买单。
2)要看就业机会多不多?
龙岗就业机会与规划脱离
宝安GDP现在低于龙岗,但是有南山和福田的就业机会,也有政策和规划,也就有了GDP增长的希望。
龙岗没有太多的政策,房价都是靠罗湖、福田提供的就业机会供着。龙中、大运这两个龙岗核心地方,规划好,但是自身能提供的就业机会不多,又离福田、罗湖、南山比较远,但是好在有规划。
所以龙岗就业脱钩,另外光明其实也是属于比较偏远,目前来说没法提供就业机会的地方。但是有政策,还有空地,也就有了规划,将来就有可能提供大量的就业机会。
3)要看邻居给不给力?
长安、虎门、大岭山有很强造血投资能力
西部是东莞+宝安的硬件制造搭配南山的软件设计,东部的产业是什么,光看一个惠州临深一片区域,有什么集群的产业能和东莞临深的产业配套可比?
显然东西不再一个量级,产业、基建的分化,自然让从业人员无法聚集、收入无法提升,因此,需求自然分化
4)产业、重量级配套多不多?
龙岗缺少国家级项目
龙岗缺少国家级项目,普通的大项目不少的,大运场馆、深港中心、港中文,这些在整个深圳都是**的项目,哪怕放到北京上海,也是不弱的,但还是缺少前海或科学城这种国家级规划。
西部有南山科技园,产业多,有自贸区,有机场,有港口,西部地铁线多通车早,高速多,西部离东莞,广州和中山都更近,爆点多!
东部产业不够聚集和规模,东部公路交通不好,地铁也才一条3号线(*近多了10号线也才到坂田和平湖),不过相信过几年东部会随着这些改善补涨的。
5)资本角逐问题?
西部临近港湾,注定未来几十年繁华地
东西分化是资本尤其是大资本角逐方向的问题。毕竟西部临近港湾,注定是未来几十年*繁华的地方。
而东部属于相对偏远的地方。从房价上就体现很明显。承认西部*东部,毋庸置疑。
END
出品|深圳概率
统筹|图腾镜|轮值| 房帮主
总编|老傅|执行| 乔爷青青
主编|房二妹阿钢集仔|美颜| 柚子
特
邀
进
群
深圳概率209群
·热议冲刺岁末