“新一线”容积率TOP2，西安开发怎么了？

撰文=燕十三

为什么有些城市丑陋不堪，有些城市面若惊鸿，其实，很重要的一个因素，就是——容积率！

关于城市“容积率”，这个词汇高频闪现，但究竟什么是容积率？容积率是指宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率越低，建筑密度及高度也就越低，反之，容积率越高，建筑密度及高度越高。

对于大家常见的住宅来说，容积率直接决定住宅产品的形态以及居住舒适度，关于土地容积率与产品形态的对应关系，我们做了如下梳理：

可见，如果土地容积率在3.0以上，几乎只能全部规划30层以上高层建筑，居住舒适度可参考大家现在居住的纯高层社区，不仅建筑密度大，人口密度也高，居住体验完全比不上容积率2.0以下社区，普遍是百米高楼，也就是“韭菜楼”。

因此，容积率可以视为一个楼盘的舒适度标准，当万千楼盘聚集在一起的时候，就构成了人们对于城市感受公约数的均值，容积率越高，越是高楼密布！

近期，一则消息唤醒了大家对于容积率的关注，贝壳研究院*新发布的《2020新一线城市居住报告》中，西安城市容积率排名第二。

按照贝壳公布数据，西安容积率均值为3.3左右，仅次于排名*的深圳，比长沙、重庆、成都、武汉、广州等其他新一线城市都要高，出人意料！

高容积率开发被爱德华·格莱泽视为“提高生产效率”的法门，或者说是减少外部依赖的策略之一，这一论断在深圳、香港都得到了验证，因为高强度开发，护航城市繁华，但这并不意味着高密度能够带来优越生活，实际上，恰恰相反！

深圳高容积率开发是为了将每一寸土地资源价值全部提取，通过强力招商投资、大规模人口转移，让深圳特区快速崛起。但西安又是为什么？凭什么西安容积率排在全国TOP2，这显然不科学！但这却是现实。

过去，大家对于西安高容积率开发的认知，始终停留在“规划之王”搞权钱交易，通过调高容积率换取不义之财，如今，锒铛入狱，也是理所当然。现在，重新反思一下，西安为什么“韭菜楼”遍地，其实，还是土地不够。

虽然，西安号称“大西安”，其实，西安的辖区面积并不大，全省倒数第二，因此，想要承载千万人级口规模，必须提高土地开发强度。但土地资源是有限的，前几年一直收紧扩张速度，导致西安住宅开发*容积率达到9.78。

现在土地资源情况比以前更为严峻，因为，上一任提出降低容积率，基本新批土地容积率都在2.8以下，土地资源不够，怎么办？提价限制！

目前，西安主城区土地已开发殆尽，无地可供，二环内以及二环周边，也只有少量“见缝插针”的袖珍地块供应，很少再会有大面积土地可以开发建设。

过去，城市前期规划存在缺失，导致二环内满是高容积率的筒子楼，以及部分房企粗放开发，据统计，西安大大小小的烂尾楼有2000多座，有一些烂尾楼甚至停工超过十年，这让本来就缺地的西安更加缺地。

2018年西安公布新房摇号政策，标志着西安已经完成了城市化进程。那一年，西安新增人口*约38万，带来了大量住房需求。摇号政策，说明城市新房供应少，土地供应少，所以不得不限购、限售。供需关系影响价格，这也是为什么政策越收紧，房价越上涨，其根本原因就是主城区土地资源枯竭，供不应求。

此外，西安本来就是一个面积小却城镇化率高的城市，西安市建成区面积701.67平方公里、城镇化率74.61%，成都市建成区面积931.58平方公里、城镇化率74.41%，重庆市建成区面积1496.72平方公里、城镇化率66.8%，这些数据都表明，西安人口城镇化快于土地城镇化，西安缺地是事实。

当然，不要以为这就结束了，“西三角”之中西安缺地的现状将会长期存在，因为，成都不缺地，因为成都规划了东部新城，面积约920平方公里，相当于增加了一座西咸新区；重庆也不缺地，但重庆把主城区从9个变成21个，主城区面积达到2.87万平方公里。

城市竞争，既要比城市规模，又要拼人口规模，西安拿什么去比较？于是，西安便有了大西安“北跨、南控、西进、东拓、中优”的十字发展方针，全部都是向城市外围扩张，因此，我们看到2017年以来，西安外围开发明显提速。

但规划与落地，就像梦想与现实一样，总有一个要先摔倒。于是，南边遭遇终南山，东边遭遇窑村饥场&二泡，西边遭遇西咸新区，北边遭遇文物保护，所有开发商都要掂量一下，究竟怎么选择。

于是，一部分开发商，选择了“养蛊式”摘地，高价摘地。还有一部分开发商，趁市场火热，开始向渭南、宝鸡、咸阳、杨凌、阎良等地杀去......

高新三期土拍，综合楼面价达到1.51万/㎡；曲江一期土地，综合楼面价达到1.4万/平；航天城一期平土拍，综合楼面价达到1.2万/㎡。

过去，西安*缺住宅土地的是高新，因为主抓产业，不搞房地产；现在西安土地*紧张的是曲江，除了拆迁摘地之外，没有土储资源；以后，*缺地的是哪里？整个主城区都会变得很缺地！

当然，房企并非必须选高新、曲江、航天，于是，未央湖综合楼面地价也打破1.2万/㎡，沣东新城综合楼面地价打破0.9万/㎡（主要是摘地较早），沣西新城综合楼面地价打破1万/㎡，此外，还有二环线、大明宫、高铁新城等板块，地价涨幅也是肉眼可见。

当然，主城缺土地，并不意味着西安没有土地，还有就是城棚改拆迁，2018年西安提出三年内清零西安绕城内所有城中村，此外，《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案（2018-2020）》也随之出炉！

但是，大规模城棚改之后，*的问题是什么？出现大量租赁群体，出现大规模的货币化安置，这就导致新房更加供不应求。土地资源稀缺，导致土地价格升高，高地价导致房价上涨，这是一个死循环。

近年来，虽然西安主动降低容积率，主城内基本在2.8以下，西咸基本在2.5以下，港务区也在2.8以下，但这种降低容积率的理想，又会造成什么？高端产品遍地，导致高房价；城市快速扩张，导致配套不够。

发展就像一场苦役，曾经悄无声息埋下的坑，如今，终于将我们陷进去了！

买房避坑宝典，随时匿名问答

长按二维码，进入小程序【徐三刀问房】，人人都是VIP