中海地产：北京“楼市王者”之腫

一向以“稳健”形象示人的中海地产，也刻上了“高周转”的烙印。

11月初，中海在北京的“寰宇”系*新项目——中海寰宇视界户型曝光，而项目所在地块拿到手还不足4个月。

「地产锐观察」了解到，中海寰宇视界预计本月底售楼处正式对外开放，12月底能拿到预售证开卖。但由于拿地时楼面价明显偏高，能否延续“寰宇系”此前的在京大卖还是未知数。

火箭般蹿升

这两年，中海地产一直以*的霸气轰动京城。

▲数据来源|克而瑞房价北京制图|地产锐观察

2017年底「克而瑞房价北京」盘点时，中海地产还排在北京房企销售排行榜的第25位。

一年之后的2018年，实现了闪电般跃迁，一跃成为北京房企权益和流量销售榜NO.1，销售额同比增长超300%。2019年，中海地产在北京继续稳居*宝座，销售额同比增长65%。

也是在这两年，中海在北京缔造了“寰宇系”传奇。

2018年，位于石景山区的中海寰宇天下，以103亿的签约额创下北京历年单盘销售*纪录，2019年该楼盘网签数字再次越越过百亿大关。

2019年2月和9月，中海又在北京大兴区拿了两块地，11月中海寰宇时代案名发布，年底开盘，在岁末年初点燃了北京新房市场，并持续呈热销局面。

凭的是什么

从排名25骤然蹿升为京城楼市王者，中海地产凭的是什么？

其一，一直拿地一直爽，称霸石景山。

2013年中海地产就进入了石景山，2014年下半年石景山区政府找到中海洽谈北辛安改造项目，几个月后双方签订了框架协议。

2016年，以冬奥组委入驻首钢园区为契机，中海与石景山区政府确定了北辛安棚改方案，投入大笔资金启动了北辛安城市更新项目的开发改造。

这让中海地产在石景山拿地具有了先天优势。

▲数据来源|公开资料制表|地产锐观察

据公开拍地数据统计，自2018年以来，中海地产在石景山通过招拍挂拿地耗资约206亿，占到其近三年来在京拿地总额（约661亿）的31%。所拿的四宗地中，有三宗为底价拍得。

而2018、2019年大卖的中海寰宇天下所在地块，也是北辛安棚改用地中的一部分。

其二，产品抢收刚需/刚改。

除了拿地占据先天优势，产品设计弥补石景山区域不足、戳中刚需/刚改人群人性需求，也是中海地产近两年项目大卖的原因所在。

新中式风格+借鉴恭王府园林布局及归家礼序+有颜值辨识度的建筑外立面+户型大小丰富+精装交付，使得中海地产在石景山的多个项目一面世，就收获到了刚需、刚改型客户的偏爱。

其三，提速高周转，也是被动为之。

有机构曾测算，虽然中海寰宇天下项目大卖，但利润并不高。

中海寰宇天下所在地块的综合楼面价约1.9万/平米，如果去掉地块中的回迁房、配建以及商业部分，折算楼面地价4.2万/平米。

按照公众号「好评与差评」产品顾问的测算，中海寰宇天下6.1万/平米的销售均价，项目的毛利率约在8%，净利率在6%，这在行业中算是中等偏低的水平。

利润率低，就要靠高周转、降低资金使用成本来弥补，这是这几年开发商的普遍做法，在中海地产的身上体现的也很明显。

如前述表格中统计，中海在石景山的刚需刚改项目基本从拿地到开盘的时间控制在7个月之内，中间不断通过案名发布、户型曝光、售楼处开放等消息进行提前预热。

业内人士认为，中海优势之一就在于速度够快。除了石景山项目外，北京其他区域项目也是如此。比如大兴区的中海寰宇时代，从拿地到开盘入市，仅用了96天。

传奇能否延续

三个多月前7月14日，北京房山区稻田地块入市。与石景山不同，房山不是中海地产的天下。

当日，中海地产以【40亿、108轮竞拍、溢价率41.3%、楼面价35420元/平米】拿下该地块。

土拍一结束，中海对外释放了相关消息，称地块开发的项目将是“中海寰宇时代姊妹篇”；10月4日官宣案名「中海寰宇视界」，用时不足三个月；11月初，户型曝光。预计本月底售楼处正式开放，下月底取证开盘。

目前看，无论是项目产品定位、目标客群还是开盘进度时点的把控，都与中海寰宇时代极其相似。

但中海寰宇视界能否像中海寰宇时代一样取得热销，搅热岁末年初的北京楼市，并延续中海“寰宇系”产品持续热销的传奇，还不一定。

其一，拿地的楼面地价明显高。

如公众号「地产星探」“泽龙评地”评价，中海寰宇视界楼面地价高至35420元/平米，已经高出房山区限竞房的售价（如中骏·云景台售价35344元/平米）。

周边二手房售价普遍在4万元/平米以下；周边还有存量的新房项目——中粮京西祥云拿地楼面价25653元/平米，在售均价5.8万元/平米，2017年1月开盘，已推去化率不到40%。

▲来源：中指研究院地块可研报告

据「地产锐观察」了解，中海寰宇视界计划开盘价格也在5.8-6万元/平米。从拿地楼面价、周边二手房及新房售价对比看，能不能持续大卖还要打个问号。

其二，虽然中海寰宇视界地块靠近西南五环，但毕竟属于房山区。

▲来源：中指研究院地块可研报告

中指院的地块可研报告显示，世界公园一带二手楼盘的成交价已经超5.5万/平米，空间距离与中海寰宇视界相隔环路并不算远，但属于丰台区。

而房山区在人们的印象中，一是偏远落后，二是供应量大，且中海寰宇视界周边目前商业配套匮乏，以5.8-6万元/平米的价格入市，能否被目标客群接受还待观察。

其三，中海地产的营销打法、产品设计也被同行争相模仿，抢收的优势逐渐弱化，市场上的竞品也在增多。

综上，中海寰宇视界优劣势明显。

优势是临铁（距离地铁房山线稻田站0.3公里），户型从一居到四居都有，覆盖人群广，且有此前“寰宇系”产品热销的效应加持。

劣势是项目地处房山区，周边商业配套匮乏，地铁早晚高峰拥挤，同行模仿竞品增多，产品设计优势被弱化。

但因为有前期蓄客，预计下月底首开时，中海寰宇视界业绩不会差，但能否像中海寰宇天下及中海环宇时代一样保持持续热销，还不好说。

其实，这不仅仅是中海寰宇视界可能面临的问题，也是中海北京的问题。

据「克而瑞房价北京」统计，2020年1-10月份，中海在北京的权益销售金额为200.01亿（流量金额为208.41亿），同比下降17%。

这意味着，中海在京的高增长态势难以持续。当操盘方法“套路化”时，当“套路”被竞相模仿之后，优势也将不再是优势。

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