为什么那些经久不衰的豪宅，往往出自小开发商之手？

一直以来，买房要选大品牌开发商，是我们*为朴素的认知。但是红姐上周去踩了一个盘后却蓦然发现，在豪宅领域，这并不必然。

就像上海的汤臣一品、深圳的红树西岸、北京的万柳书院一样，很多为市场公认的经久不衰的豪宅项目，并非出自大品牌开发商之手。

那么，问题来了！

是哪些因素，让小开发商开发的高端豪宅项目，能在激烈的市场竞争中脱颖而出，并成为楼市经典呢？

小房企也能做豪宅

在上周的踩盘中，红姐遇到的就是这样一个项目。

室内设计为国际大师梁志天亲笔，增配用材全是世界级顶配，*让人惊叹的是，其在健康科技住宅硬件配置上已经超过了*大牌房企，产品细节打造也更胜一筹。

这个项目就是「大苑•海淀府」，案名大气响亮，但提起项目开发商的名字——大苑地产，可能很多人并不熟悉。

再去看项目之前，红姐心里就充满了好奇。据圈内流传，有一位外地客户看了该项目后，一口气为其在京求学的子女全款认购了三套。

从地段看，项目地处北京西四环田村板块，属于西山别墅区南延板块，区域内基本都是低密高端住宅，周边高端配套成熟，且项目是目前海淀西四环*在售的实景准现房大平层，具有较强的稀缺性。这些是吸引客户的优势因素。

但是项目开发商并非是全国知名的大品牌，是否具有开发大都市豪宅的实力，调控期逆市增配，且准现房销售，资金从哪来？是否具有高端住宅产品的打造经验？营销少了品牌印象加持，产品能否令来访客户一见钟情？

带着这些疑问，红姐和大苑地产集团副总彭期磊进行了深入交流，发现小房企也有开发豪宅的能力，甚至在某些方面更具竞争力。

▲海淀府大门实景

深耕区域

收割一轮，打一枪换一个地方，这是过去很多年大开发商在规模扩张时的普遍做法。但近几年，随着越来越多的城市刚需市场趋向饱和，大部分开发商涌向一二线，深耕区域的重要性愈发凸显。

在交谈中，红姐发现，大开发商和小开发商的“深耕”有一个明显不同：大开发商更注重规模扩张兼顾利润，而小开发商更注重产品的打磨与自身能力的晋级。

就像大苑地产，自2001年成立起，深耕海淀近20年，累计开发数个楼盘，建面约100多万平米。虽然全国不知名，但在海淀西四环田村区域，大苑地产的品牌是响当当的。

从2003年*个项目「中国房子」开工面世，到2012年*个起步型豪宅项目「海淀名著」入市，再到2019年底「大苑•海淀府」项目开盘，大苑地产与其深耕的田村板块一直在共同成长。

「敬畏土地，舍得投入，把产品做成作品，不追求快销」，这是红姐在和大苑地产集团副总彭期磊交流时的深刻感受。

「大苑•海淀府」就像汤臣一品之于汤臣集团、万柳书院之于中赫集团一样，大苑地产也想把「大苑•海淀府」打磨成代表自身IP的扛鼎之作

▲海淀府园林实景

细节控

走进「大苑•海淀府」的售楼处，少了一份豪宅项目惯有的辉煌气派感。但是从售楼处出来进入到实体样板间，豪宅的气质立马扑面而来。

室内设计大师梁志天亲笔设计样板间，线条简约，色调典雅，感受奢华而又低调。增配用材小到电源开关、地面新风风口，大到入户门和各项健康科技系统，全部为国际一线高配，来自德国精工系列和意大利的手工精作。

▲海淀府样板间实景

谈及为什么售楼处和样板间有这么大的反差感，彭期磊表示，大苑地产不追求所谓“门面”的巨资打造，而要把更多的资金和心思花在了用户买单的产品上。

他说，上了年纪的人对健康居住理念的理解更为深刻，绝不仅仅是高大上科技设备带来的“温度、湿度、水、空气、阳光、噪音”等等基本生命元素健康功能的堆砌组合，而是要考虑居者的“心境”和“人性”需求，兼顾居住环境健康与身心健康，用匠心去思考产品打磨。

据了解，「大苑•海淀府」项目经过长时间的准备，在今年6月顺利完成WELL健康建筑认证的注册，正式开启WELL健康建筑认证工作 WELL健康建筑认证体系源于美国，是全球范围内公认的专注于人类健康和福祉领域的*评级系统，是全球首个专门针对人员健康舒适的室内建筑标准，并与众多*学家、医生、建筑师、健康领域专家进行合作。

相比于国内专注建筑性能本身的绿建认证体系,专注能源与环境设计等因素的LEED认证体系，WELL认证更注重建筑环境中人的健康和福祉 WELL认证不是一次评奖、颁奖的结果，而是一个需要长达数年，涵盖从建筑设计、建造到运营总共120项健康标准的全系统检测认证。

「大苑•海淀府」的产品健康理念与WELL健康建筑理念完美融合，是从室内到室外的全健康居住理念，体现为“三境十一观”：从【健康建筑心境】、【健康室内微境】、【健康生态园境】 三个层面，梳理出十一个健康观念，下辖数十余项健康产品配置，在近乎所有的生活场景里予以生命全维呵护。

比如水系统，执行“严控观”，配置德国VIEGA全屋铜管活水系统、中央净水系统、VIEGA线型地漏排水系统、无氯德系泳池系统，让用水健康超过城市标准，同侪欧标。

截至目前，「大苑•海淀府」是全国*一个室内使用德国VIEGA全屋铜管活水系统的住宅项目 。其采用的德国进口纯紫铜管道，能高效抑制肺炎病菌、结核菌、军团菌等危险病菌的生长，保持水质清洁卫生。

▲德国VIEGA全屋铜管活水系统

再比如中央新风系统，行业*开发商的新风系统出风口通常成封死状态，业主根本无法自行进行清洗，而「大苑•海淀府」新风出风口选自著名的比利时Jaga品牌，地面出风口面板不但耐磨抗造，更可轻易拆卸自行清洁

还有为了妥善解决通风问题，「大苑•海淀府」采用德国旭格外窗，具有上旋/平开双重开启方式 。正常情况下，可采取上旋式开启通风，优化空气。当在特殊情况下（如新风机组需暂停使用时）需要大面积通风，可以采用平开式置换空气。而市面上安装了毛细管网及新风系统的住宅项目，通常只有上旋一种开窗方式。

「大苑•海淀府」这些在产品细节上的投入，意味着更多成本投入，但在大苑人看来，将产品细节融入生活场景的匠心，才是尊重生活的设计初心。

▲比利时Jaga新风口

在彭期磊的介绍中，滔滔不绝的不是健康科技系统配置及功能如何的高大上，而是落地到产品中体现的对用户的关怀。

比如浴缸，人们的使用痛点是入水时很热，泡了不长时间后水温就会变凉，基于此「大苑•海淀府」要求德国Villeroy & Boch的供应商额外为浴缸设计增加了恒温装置。

再比如卫生间洁具，「大苑•海淀府」采用的是拥有260年历史的全球*品牌德国Villeroy & Boch的智能座便，具有五种智能清洗模式，以及自清洁功能，可避免细菌滋生。

还比如室内门锁，锁芯品牌为意大利AGB，锁芯的“舌头”日常呈缩进状态，可避免对孩童或大人衣物造成刮擦。

和彭期磊的交流中，还有一个他特别提到的细节，就是会所泳池的打造。

一般的泳池壁面多为马赛克，缝隙间容易滋生细菌，使用频繁高时为了消毒，通常会增加漂白粉的用量，有可能对用户的身体健康造成影响，比如容易产生鼻炎。

考虑到这点，「大苑•海淀府」的会所泳池采用了德国不锈钢泳池。池体选用德国进口不锈钢成品，用水全部采用无氯消杀，解决泳池普遍存在的健康隐患。并且全部由德方工人施工，安装焊接工艺精密，水下机器人还可自动清洁。

▲海淀府游泳池实景

再有，为了增加园区生活体验及生态环境，「大苑•海淀府」在园区中打造了大面积的四季不冻湖，这在豪宅项目中也十分难得。

园区中约3000m²四季不冻湖，蕴含两项高端科技：WQX仿生修复系统，使湖水在不断循环中自我净化，使水体清澈见底、生态平衡，创造纯净的自然环境；防结冰技术模块，就算时值隆冬也能泉水涌动。

可以看出，从生活用水，到泳池用水，再到园区湖面用水等，「大苑•海淀府」打造的是全健康用水系统。

“万柳的墙，西宸的缸，霄8的顶，海淀府的水……”，在北京豪宅圈，「大苑•海淀府」已经被写进了这句知名的段子里。

▲ 海淀府园区实景

老板亲历亲为

能在用户的角度对产品力进行极致细节提升，并舍得为此花费巨资，离不开老板和高管的亲历亲为。

据彭期磊表示，目前大苑地产所有的高层都住在田村区域自身开发的项目中，并且都是「大苑•海淀府」的准业主。

大苑地产的老板天天巡视检查项目，到一线与园林的施工负责人、各种水系的施工负责人，讨论树种、水质、排水等细节问题，亲力亲为，保证项目从选材到施工的全流程品质尽善尽美。

为了用户门的用材选择，大苑地产老板和高层在2017年亲赴德国百年高端铜门企业Biffar考察，并且说服了固执的外方供应商，为项目单独特制了单元门。

为了提升园林体验，大苑地产老板和高层亲赴浙江奉化四明山，「大苑•海淀府」园区内重要的点景树都是老板和高管们一颗一颗选出来的。

老板和高管为项目选材及产品打磨“亲力亲为”，这一点也只有小开发商或者不偏重追求规模的品牌开发商才能做到。

▲海淀府单元门实景

不用苛求报表

顶配用材加上细节控，必然会带来建安成本的提升。比如「大苑•海淀府」采用的德国VIEGA全屋铜管活水系统，单价就几乎接近一般项目用材的数倍。

让红姐好奇的是，作为一家资金实力难以和头部品牌房企相抗衡的开发商，为何能够在产品打造上如此大手笔？

2020年1月份，「大苑•海淀府」项目附近成交的四季青两块地，分别被金茂和融创摘得，楼面地价突破7万元/平米。目前两家项目都已亮相，案名分别为颐和金茂府和香山壹号院，定位全是各自的TOP级产品，售价朝顶豪看齐。

这意味着，同区域增配用材同样全是世界级顶配的「大苑•海淀府」，已成为北京楼市难得的超高性价比豪宅。

在交谈中，红姐得知，这也是大苑地产坚持区域深耕形成的先天优势，能够有成本空间在产品品质提升上多下功夫。

并且和上市的大房企相比，大苑地产作为小开发商，不追求规模扩张，也不苛求报表上利润率的完美表现，不追求快产快销 ，这些都是其能够打造出有市场竞争力豪宅的优势所在。

参观样板间时，红姐看到，「大苑•海淀府」项目东侧还有一片平房区，比较影响观景体验。但彭期磊表示，这表面看是劣势，但其实是项目的利好因素。

因为这块地也由大苑地产进行整体投资开发，五年内规划建设成低密生活住区，包含一部分高端商业及*规划，将进一步提升整个社区的生活品质。

不久前，「大苑•海淀府」项目全新推出了其320㎡的*产品 ，入市即赢得市场强烈关注，毕竟它是在这个面积段占据了同类平层产品面积顶端，在重启的海淀豪宅时代，轻松对海淀乃至市场同类竞品形成碾压优势。而由梁志天 先生倾力打造的升级版全套房规制产品，无论是总统套房主卧、海量收纳体系、奢阔会客厅，还是中西社交餐厨、独立家政间，于奢阔尺度之上，更见大宅生活礼序。

对「大苑•海淀府」项目来说，320㎡*产品的亮相，也意味着项目的五大户型产品全部亮相，作为为当代高净值圈层匠心打造的170至320㎡的全功能3至5居大平层产品，所有户型皆为全套房设计 ，在有效保持每个独立空间舒适与私密的同时也更多的兼顾全家庭多样需求，成功打造了当代大宅生活的海淀范本。

▲海淀府园区实景

按计划，「大苑•海淀府」将于明年年底（2021年底）实现交房入住。届时，这样一幅美好的生活场景也许会在「大苑•海淀府」呈现：

男主人早上6点半起床后，吃完早点，开车5*，7点就可以到达燕西台高尔夫球场，1个半*的挥杆运动后，开车上班，9点整已神清气爽地坐在了中关村或金融街的办公室里。

下午，女主人到附近的海淀外国语学院接孩子放学，然后步行到社区内的进口精品超市购物，回到家才大约5点半。周末，还可以带着孩子到附近的马术俱乐部上课、踏青……