*40万即可上车的刚需神盘来了，但我劝你不要跳坑！

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*近，大兴一新盘火得一塌糊涂，开盘现场人山人海，手速慢的童鞋甚至都抢不到房。

▼线上选房现场

为什么这么火呢？

因为总价够低！

该盘*小户型为45㎡一居，总价135万左右，有首套资格的话，*40多万就可以上车。这是近几年来，北京总价便宜的新盘了。

另外还有53㎡一居，总价在150万左右。

不得不承认：这种低总价、低*的房源，真的太有诱惑力了。

今年2-3月疫情*严重的时候，顺义新城*总价150万左右的某盘，开盘同样也相当火爆，甚至一度刷新了每*成交记录。

顺义新城的那个盘，两次开盘时我都去过现场。从现场购房客的对话内容可基本判定出：他们大多都是首次置业的北漂，能拿得出来的钱并不多。而偌大的北京城，很少有适合他们的房子。

2017-2018年，北京*总价的房子也得200万，也就是说：*上车门槛是70万（怀柔、密云、延庆、平谷四个远郊区除外），还都是破得不能行的老房子，不重新做内部装修基本不能住人的那种

现在，市场上突然出现*40多万的新房，这简直就是稀缺产品中的战斗机。

面对这种情况，刚需们高兴还来不及，哪有时间去考虑区位、规划、配套、甚至是价格对标呢？先抢上再说吧，错过这个可能就再也上不了车了。

打个不太恰当的比喻：

疫情正凶猛时期，防疫物资奇缺。一旦有网站上架防疫用品，恐慌的市民们就会一股脑冲上去，基本不会去注意价格啊、有没有正规认证标识啊这些东西。

所以，疫情恐慌期，也是制假售假*猖獗的时期。我身边有好几个亲戚，就在微商那里买到了假口罩。

回到房子本身。

以我多年的从业经验来看，这种稀缺的低总价房源，70%以上都是深坑。

今天，我们来详细分析一下大兴这个所谓的“刚需神盘”。

2

这个神盘名字叫“住总兴创如遇”，位置在大兴采育镇。

老规矩，还是看地图吧：

你没看错，它离廊坊市直线距离只有13km，离大兴新机场直线距离22km，周边没有地铁，没有大型商超和医疗配套。

不过倒也不是很荒凉，这个区域的住宅还是很多的。

新盘有：北京城建宽院国誉府、路劲御合院、住总如院、兴创荣墅，价格在28000-37000左右；

二手房：波尔多小镇、恒盛小镇艺墅、育新花园中里；价格在21000-24000

基本都是洋房或别墅。

而兴创如遇，是由3栋高层和2栋洋房混合而成的社区，体量不大。本次开盘价格在2.6-3万之间（具体一房一价）。

由于远离市中心，发展欠缺，配套自然没法跟成熟区域相提并论：日常生活靠社区底商、超市、菜市场和小型购物广场，出行靠公交或自驾。

我去探盘时，从南二环出发，由*寺桥进入京沪高速，然后转入“采林路”，从出发地到售楼处，总共用时50*，这还是在避开了客流高峰期的时候。

如果在东二、东三环核心区上班，每天的单程通勤时间，就按照一个半*准备吧。

另外，这个楼盘离大七环很近，如果在东四环上班的话，可以走大七环然后转京津高速，但也得一个*以上。

如果在北二环、北三环的话，那就有些远了，因为南中轴路还没有完全修通。

不过，即便是能接受每天开车通勤的话，我认为停车费也是一笔不小的开支。

如果不开车，靠公交出行的话，这里倒是有直接到“十里河桥南”的995路公交，走的是京沪高速，不过公交车在采育饶了不少路，到十里河也得一个*出头。

总而言之，不管公交还是自驾，通勤都很不方便。

3

关于交通配套方面，置业顾问会一直向你强调城际铁路S6线，这是连接两个机场的线路，大概率会在采育设站。

▼还有一个版本是这样的：

但是，这条线目前还未开工，什么时候通车也是未知数。况且，采育站离项目直线距离还有3公里呢。

实际距离应该在3.5公里左右，这就很尴尬了。

步行完全不可能，共享单车找不到踪影，打车不划算，公交车能等上半个*.....

采育镇本身非常小，常住人口不足5万，但这里有一样特产非常有名，那就是葡萄，周边也有不少葡萄采摘园，甚至小区的名字都跟酿酒相关，如波尔多小镇、阳光波尔多。

按道理来说，采育应该发展绿色农业、特色旅游小镇等产业，可人家偏偏却想搞新能源汽车及体育产业。

据置业顾问说，这里以后会有越来越多的产业园落地，形成“采育经济开发区”。

可目前的采育是什么情形呢？打个比方，就像天津的于家堡和响螺湾，一片鬼城的感觉。

▼采育实拍

因此，这里房租非常便宜，一居室1300-1600左右；90-100多平的两居2300-2600；而且还很难租出去。

没办法，人流量太少了。

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在这里买房的人群主要分两类：一类是资金太少只求上车的刚需；另一类是只为积分*的群体。

但我认为无论是为哪一种，都不值得买。

如果只为上车，这里还没有北三县方便呢。

燕郊就不用说了；大厂走友谊大桥到国贸，一个*基本就能到；香河走京哈高速，到东三环（北工大）只要45*。

可燕郊目前*价只有2.5万；大厂1.7-1.8万；香河1.1-1.2万，同样*40万，在北三县能买个小三居。

如果只为了积分*，上期文章《》中我讲到过：房山韩村河二手次新房*单价只有1万元，总价80-100万就能挑出不少像样的房源，何必去买*130多万的如遇呢？

买低总价盘，大多是一种无奈。

正如不少读者说的那样：如果有钱，谁愿意图便宜买这种地方的房子？

可今天，我要再告诉你一句话：

如果将来注定要亏钱，何不以更低的总价，让亏损少一点呢？

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