成就行业潜力新标杆！透视上坤地产稳健成长的两大内在因子

3516个字 阅读时长：9*

楼市头条| 观地产 看中国

著名管理学家詹姆斯·柯林斯，曾在《基业长青》一书中总结过长盛不衰企业所具备的核心竞争力：柯林斯认为，能穿越行业周期并实现稳步发展的企业，一定是“务实的理想主义者”，务实，能让企业稳如磐石；有理想，能让企业持续坚守核心理念。

那些基业长青的公司稳健经营的秘诀在于，他们已经把追求进步当做了一种内在驱动力，不待外在世界提醒“该是改变的时候”，才做出改变，而是把务实当成理念融入骨髓，时刻保持警醒。

2020年，对很多行业来说日子并不好过，一方面全球经济整体都在走下坡路，另一方面上半年的黑天鹅事件，打乱了许多企业原有部署。

地产行业更是如此，随着宏观调控和外部环境的日趋严峻，众多房企在今年深刻地体会到了冰火两重天的极致落差。

但同时，我们也注意到，不管外部环境如何变化，仍有部分企业至始至终保持着强劲定力、呈现出稳步增长的态势。作为成长型房企的代表，上坤地产就是这样一个典型。

近日（11月17日），上坤地产（6900.HK）正式于港股挂牌，成为继汇景控股、港龙地产、金辉控股后，年内第四家实现港股IPO的内地房企。

上坤地产的上市，诠释了一家成长型企业以强劲定力实现蝶变的路径。上坤地产成立于 2010年，从深耕长三角到全国化布局，一路稳扎稳打，才有了今天的成绩。

环顾上坤地产的成长路径，我们会发现它的典型性：如同一名有独特思考能力的三好学生，它不以速度*论，也不以高周转作为出奇制胜的捷径，致力于以产品力为牵引，叠加运营效率驱动，无论外部环境如何变化，始终保持着强大定力。

01

长期稳扎稳打

战略布局清晰

在商界中，有个著名的飞轮效应。它诠释出了企业发展的普遍性规律：当静止的飞轮转动起来，一开始必然将花费特别大力气，但只要达到一个临界点，那么飞轮将越飞越快。

飞轮效应在上坤地产身上体现尤为明显，上坤地产作为遵循长期主义的典型，其发展路径并不像其他房企一样追求激进，而是一步一个脚印稳健前行。

作为行业的晚来客，上坤地产从*个五年“打磨产品、立足并深耕上海”到第二个五年“布局全国七大区域、挺进百强”，到现如今顺利在港交所上市、步入企业发展的加速器，深刻诠释出了什么叫战略定力。

上坤地产土储分布图

根据上坤地产招股说明书数据显示，截至2020年7月底，上坤地产已经将业务范围拓展至8省14个城市，其共计总土地储备约410万平方米，其中70%位于长三角经济区。

从战略布局来看，我们可以看到上坤地产的业务布局已囊括全国重点的核心城市及城市群。但如果现在回过头去剖析上坤地产的战略布局逻辑，会发现这家企业的打法，跟很多同行相比有很大差距：上坤地产并非在一开始就追求发展多快，而是在一个区域做大做强后，再开始布局其他区域。

上坤地产创始人朱静曾表示，“做不到上海30强，绝不走出上海”，2016年上坤地产荣获当年度上海房企销售金额排名前30强，进而，上坤地产走出上海，开始全国化的布局。

值得一提的是，上坤的全国化布局有非常有逻辑性，上坤依据“区域压强原理”深耕发展，不在非战略机会点上消耗战略竞争力，以核心城市为压强中心，将上坤宜居品质及影响力带到周边更多的区域和城市，逐步实现全国布局。

到了2020年，上坤地产已经进驻了更多战略型城市，在企业规模发展的不断突破下，上坤地产现已布局上海、浙江、江苏、湖北、安徽、广东、江西、河南八个省份和直辖市，围绕城市群内重点都市圈进行布局，形成以中心城市及省会城市为管理核心，向周边三、四线城市辐射的战略核心经济圈。

上坤地产土地储备（按区域划分），截止日期：2020年7月底

除了拿地策略上踏准周期精准布局，上坤地产的另一大优势在于，公司多元化的土地获取方式，以及成本优势为公司未来的迅猛发展打下了坚实基础。

上坤地产近年来一直在努力构造一流的资源整合平台，在地产开发、资金对接、同行合作等方面实现资源的协同效应，推动投资效能的提高。

总的来看，上坤地产稳扎稳打的长期主义性格，加上再业务上的前瞻性布局，以及具备在行业内鲜有的资源整合优势，方才造就了现在的上坤地产。

现如今，上坤地产无论是营收规模还是在行业的地位，均处于稳步上升态势，呈现出一片扬帆起舞的姿态。

招股书显示，2017-2019财年，公司实现营收分别为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元，三年复合增长率达150.5%。在快速增长的同时，公司亦维持了高质量的盈利水准，根据*新数据，今年前4月上坤地产实现毛利率达51.6%，位居行业前列。

上坤地产近年营业收入变化情况

在《2020年中国房地产开发企业500强》的*新排名中，上坤位列第79位再创新高，较去年上升10位，并跻身“2020中国房地产开发企业经营绩效10强”。值得一提的是，此前17日，上坤在《2020中国房地产百强企业》评选中位列第83位，较2019年第94位的排名上升11位。

02

“产品竞争力+运营效率”

构筑企业护城河

任何穿越行业周期砥砺前行的企业，都有其自身特有的“法宝”。对于这一普遍试产规律，股神巴菲特还给其取到过一个独到名字——“护城河理论”。

在巴菲特看来，那些穿越行业周期的企业，正是依靠了企业的特有护城河，比如他认定可口可乐、美国捷运、吉列有宽阔的经济护城河，所以才一直持有他们并收益超群。

我们知道，近10来年我国地产行业已经经历了多个调整周期，从*开始整个行业的过热，到2016年之后的调控加剧，再到现如今行业进入横盘期，在这十来年的时间里，我们看到了太多企业的起起伏伏，甚至有些企业从高位跌落，*后不被人知。

而上坤地产穿越行业周期的秘诀就在于，通过“产品竞争力”和“高效的运营效率”，不断夯实着自己的护城河，使得自己的抗风险能力不断提升。

在产品力和运营两大维度，上坤地产在实操过程中，有太多可借鉴之处。

苏州·上坤云栖时光

1、产品竞争力维度：以“为宜居而来”为使命，极致打磨塑造“好房子”。

上坤以“为宜居而来”作为企业使命，力求打造出有建筑设计感、能满足多重服务场景和社区生活且有温度的产品。

上坤地产坚持打造高质量产品，针对市场需求方面，公司还建立了完善的客户研究体系，透过规范的产品线和标准化的设计流程，不断提升以客户为导向的产品竞争力。

在上坤地产的战略规划中，也曾明确提出要“成为好房子专家，为客户提供更好的房子、更好的家”，这与上坤一直践行的“为宜居而来”使命，致力于成为“满足客户对家与美好生活想象百年企业”愿景一脉相承。

在深度的客户研究后，上坤提炼出了四大产品系列，分别为四季系、樾山/半岛系、云系与S系，以不同的美学与功能性设计满足各类客群的需求。

值得一提的是，上坤四季系产品还获得了"2019中国房地产优秀原创产品品牌"、2019年中国匠心美宅产品系TOP10"等多项行业权威奖项。

上坤 天门·北湖四季项目

2、运营效率维度：以三五战略为指导，搭建8阶动态一体化经营模式

随着地产行业进入新阶段调整期，房企经营策略上有必要由“冲刺跑”调整为公司“稳健跑”与项目“变速跑”。在“变速跑”阶段，大运营能够帮助企业聚焦经营品质的持续提升。

可能有人不打理解，什么叫大运营模式。村长大白话解释下：

所谓大运营体系是一套方法论体系，主要是以计划管理为主线，以货值管理为基础，从而实现对全项目、全周期、全专业的高效协同性经营，它能提高公司效率，促进企业有品质增长。

上坤地产为了规划性的提高公司运营效率，上坤在2013年、2015年、2017年不断调整组织架构、权责、流程和管理的标准，2018年初，随着公司加速全国化布局，各区域进行了组织架构的全面筹划升级。

到了2019年，在市场周期波动通道收窄的背景下，上坤又提出了“三五战略”，制定了“产品优势、运营强势、资产起势”的发展策略，在奉行“三五战略”大方针下，上坤地产建立了以“储、建、供、销、存、回、结、融”也即：土地储备、建设、供货、销售、融资、存货、回款和交付结转8大关键运营环节为核心的整体的大运营的管理体系，从而使得运营效率大幅提升。

此外，为了提高公司的经营效率，上坤地产建立一套完善的标准化经营体系，大大的降低了决策及经营时间。

同时，上坤地产与第三方软件开发商合作，开发及维护信息技术系统及数据中心，用于管理物业开发项目。该系统使其能够收集信息，监测及协调业务，包括选址、土地收购、原材料採购、成本结构、设计及施工过程。

正所谓：不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。从企业的角度来看，这句话的意思是，只有从长远的布局来系统性地思考问题，才能持续保持企业竞争力。

透过上坤地产的发展轨迹我们不难发现，其之所以任由市场如何变化，还能保持稳健前行，这正是其常年对产品和运营深耕的结果，可以预料，随着上坤地产成功在港交所上市，未来必将像那“已经开始加速的飞轮”，其发展也将迈入快轨道。

©

▼

© THE END

本文由楼市头条原创出品，未经许可，请勿转载。

商务合作请加微信：lstt2017

/

▼

文 |村长♂

扫描下方二维码，关注作者公众号