被刚需托起的管南，凭啥拽？

点击【言之有屋】设为星标☆，*时间了解楼市动态

1

楼市的市场走向总是不以个人意志为转移。

不管是购房者也好，开发商也罢。

购房者期待的降价潮并没有预期中那么真实、凶猛。

而开发商对于市场火热的期待也成了半场空。

郑州的市场情绪似乎还在持续低落。

11月中旬的两个开盘项目却给了市场一针“强心剂”。

11月14日恒大云玺开盘，去化率87%；

11月15日康桥未来公元开盘，去化率78%。

恒大云玺位于中原老城区的核心区位，又是老城区稀缺的大平层项目，相应购买力蓄势已久，项目卖得好似乎在情理之中。

而康桥未来公元位于管南的郊区位置，差一点就冲出了四环外，依然获得了良好的去化。

不仅让人发问，管南，这是准备拿康桥当火种，再火一把吗？

2

一说到管南，给人的*印象就是“刚需聚集地”。

哪怕管南价格比自己的邻居二七新区略高，也一度蹭了东区不少红利跟热度。

管南的“刚帽子”却怎么也摘不掉。

但是这并不影响管南成为变出神盘的魔法区域。

2014年年底，绿都紫荆华庭、正商中州府双双入市，开启了管南的网红之路。

之后2015年绿都澜湾、永威城相继开盘，加上2016年入市的鑫苑国际新城，形成三雄鼎力之势。

到了今年，绿都紫荆华庭、正商中州府、鑫苑国际新城均已清盘。

永威城、绿都澜湾也接近尾盘。

后起之秀开始逐个粉墨登场。

如果将管南分为四环内和四环外，在售楼盘分布如下图所示。

南三环与南四环之间：

新盘：融创城、富田城九鼎公馆、康桥未来公元

尾盘：永威城、绿都澜湾

四环外：

碧桂园名门时代城、正商生态城、绿地花语城

目前三环与四环之间的楼盘价格在11000—15000元/㎡不等；

四环以外的楼盘价格在11000—13000元/㎡之间。

价格相对于周边区域，还算友好。

3

除了价格，管南还有着自身不可忽略的优势。

*的优势就是距离主城区近。

如果将郑州三环内算作主城区的话，管南可以算是距离主城区*近的环郑区域了。

从地图上来看，这个区域三环到四环之间*远的距离也不到4公里，*近的距离不到3公里。

如果开车顺利的话，从三环走到四环甚至不到5*。

其次是交通。

这片区域内汇集了紫荆山路、京广快速路、郑新快速路、中州大道等多条南北向主干道。

东西向上则有南三环、南四环，也都是高架。

区域内地铁有2号线（已开通）、4号线（预计年底开通）、14号线部分路段（规划中）等多条地铁线路。

尤其是2号线的顺利开通，直接打通了管南与市中心的紧密连接。

4号线将在今年年底开通，对于管南的发展又是一大利好。

无论是快速路还是地铁，都大大缩短了这里通往主城区的时间。

毕竟不管郑州画了几个环，通勤时间才是购房者*在乎的。

说完了优点，再来说说缺点。

优质教育资源匮乏、发展缓慢、商业匮乏是管南至今未愈合的伤口。

先说教育。

整个管城区能拿得出手的重点*也只有三个，分别是：创新街*、东关*、管城区外国语*。

这几所*几乎决定了管南片区*教育资源的天花板。

如果你去周边楼盘看过一遍就会发现，在售楼盘的主打教育几乎逃不过这三个*。

再者就是环境体验差。

虽然距离主城*近，也与东区沾亲带故，但是管南发展始终是缓慢的。

走在路上越往南越荒凉。

虽说这里是郑州与南龙湖的连接枢纽，但是还未走到南四环，就会发现这里的配套依旧处于“断层”状态。

*后要说的就是商业。

整个管南区域在2018年之前，商业几乎只有橄榄城、富田太阳城等。

后来才有了美景龙堂万科广场。

相对于其他区域的商业密度，管南的商业实在显得有些寒碜。

4

接下来我们就着重分析一下管南片区核心区（南三环与南四环之间）的项目，给大家购房做个参考。

由于在售的绿都澜湾和永威城均是尾盘，可选楼层不多，在这里不再过多阐述。

富田城九鼎公馆

位置：南三环与郑尉路交叉口东南角

价格：成交价15300—16000元/㎡

点评：这个项目是管南的偏改善型楼盘，面积区间在89—142㎡之间。*的优势就是地铁。4号线有三个地铁口经过项目附近，金岱路站、姚庄站、郎庄站。据了解，4号线姚庄站未来会直接通到小区的负一层，是标准的地铁盘。宣传的划片*是东关*，项目地块正好沿河而建，景观资源不错。但这个项目价格也是这几个在售楼盘中*贵的。目前部分楼栋、楼层的西户有加钱送车位的优惠：加1万送负二层车位；加3万送负一层车位。

融创城

位置：十八里河路南，飞达路西

价格：小高层成交价不到13000元/㎡；高层成交价12000元/㎡左右

点评：融创城也是片区内偏改善的楼盘。面积区间在99—131㎡ 之间。宣传的已签约*是管城区外国语分校。缺点是距离地铁口较远，但是据介绍交房后会有接驳车用于接送业主去地铁口。部分楼栋距离南四环较近，可能会有噪音影响。目前在售有单价不到11000元的特价房。下个月会推出精装洋房，喜欢洋房的朋友们可以再等等。

康桥未来公元

位置：紫荆山南路与南水北调运河交会处

价格：成交价在12000元/㎡左右

点评：康桥未来公元是本月中旬首次开盘的楼盘，卖得相当不错。在我去探盘的时候售楼处也是人头攒动。面积区间在89—142㎡之间。优势就是价格相对适中，小区内增加了不少创新科技元素。劣势就是位置相对偏远，距离地铁口较远，但是据介绍未来会有业主接驳车接送业主往返地铁口。

这几个项目都是千亩大盘，地块内配有多块教育用地，宣传的都有签约*。除了康桥未来公元，另外两个项目距离较近，周边的公共配套几乎可以共享。而且三个楼盘的开发商都是品牌开发商，几乎不用担心会烂尾，可能品质上会有差异。

富田城九鼎公馆仰仗地铁优势和区位优势，价格是*贵的，与去年首次开盘价格（14500元/㎡—15200元/㎡）相比，略有上升；

融创城去年首次开盘价格在13000元/㎡左右，目前来看价格有所下降；

康桥未来公元是首次开盘，也许是迫于位置偏远及铁路线的影响，价格还算良心。

如果看重位置和地铁，可以考虑富田城九鼎公馆；

如果看重性价比可以考虑融创城和康桥未来公元。

5

平心而论，郑州的楼市对于刚需客户一直都不太友好。

当改善客户在感叹在郑州买不到“合适的房子”的时候，刚需客户还在“能不能买得起房子”的生命线上拼命挣扎。

就连城市发展的大好时代，刚需也是*先被“边缘化”的一群人。

四环的加速开通，利好的是整个城市。

与此同时，刚需也被加速“排挤”到了三环、四环以外。

但是不管在任何时候，千万不要小看刚需客户的购买力。

在郑州楼市被集体唱衰的情况下，管南除了融创的项目出现降价以外，其余项目价格相对坚挺就很说明问题。

目前管南片区的物流园、汽配城正在逐渐搬离。

比如融创城的地块在之前就是汽配城的钢材市场。

现在再去管南，几乎已经感受不到物流园带来的压抑氛围。

只剩下了宽敞的马路。

这或许是物流园带给这里的*好处了，毕竟路不够宽的话大车走着也不方便。

以上几个楼盘中都自带大体量商业，未来交付使用后会对片区商业供应有一个较大的改善。

管南区域还有一个重大利好就是小李庄站的顺利落位。

二七有郑州站、东区有郑州东站、管城有小李庄站。

据了解，未来小李庄站将承接郑州市的普快客运功能。

建成后对于管南片区的带动作用是不可估量的。

如果你是刚需客户，这里的楼盘可以多去看看，考虑入手。

【言之有屋 - 热门回顾】

扫描下方二维码，关注作者公众号