干货｜评估时，你对症下药了吗？限制性物业评估实务解析！

来源：价值领地发布时间：2020-11-30 00:00:00

▎技术研究丨By：世联评估

今日分享：限制性物业评估实务解读 来自价值领地00:00 08:13

限制性物业比较常见，尤其在土地或在建工程评估中。笔者曾接触过一个拟抵押的在建工程项目评估，该项目的特殊之处，是其中存在部分限制性物业：一是回迁安置房，该部分安置房建成后约定由政府按成本价回购；二是建成后需无偿移交政府的幼儿园等配套设施。这些具限制性条件的物业对在建工程价值存在怎样的影响？该如何评估？本文就此做一些粗浅地探讨。

限制性物业的涵义

本文所称限制性物业，是相对于建设单位所享有的自主权而言的。当建设单位的占有、使用、收益和处分的自主权利受到某种限制时，该物业就称为限制性物业。常见的权利限制包括对建设单位定价权和处置权的限制

限制性物业是伴随着政府出让土地时的限制性条件而出现的。每当房地产市场过热、房价疯涨的时期，中央和地方政府就采取各种各样的措施进行调控，意欲抑制房价和地价的过快增长。比如，土地出让时有了“限房价、竞地价”和“限地价、竞配建”等多种形式。而这些形式就体现在了土地出让合同或建设规划条件的特殊约定中，比如：约定房屋开发完成后只能限价销售；约定部分房屋由建设单位建成后无偿移交政府部门；约定部分房屋由建设单位建成后，政府部门以某种确定的价格（如成本价）回购；约定某些房屋建成后不得分割转让、或只能自持自营、或自持一段时间后再允许转让等等。这些限制，都从一定程度上限制了建设单位的自主定价权或自主处置权等。

价值的自然属性及社会属性

价值的自然属性和社会属性探讨限制性物业的价值，首先需明确价值的自然属性和社会属性。价值的自然属性，是指价值的客观存在性。能够满足人们的某种需要，而且又凝聚了人类劳动的物品，就具有价值。不论该物品归属如何，其价值都是客观存在的。

价值的社会属性，是指价值的归属性。价值是依附于其所有者而存在的，只有所有者才有权占有、支配和处置。对于所有者之外的人，物品的价值再高，也不享有一丝一毫。因而，价值具有相对性，对不同的人或者不同的使用方式，同一物品的价值是不同的。

一般情况下，投资都会有价值，有成本支出，就会形成相应的价值，投资主体和价值主体两者是一致的。前文提到的建成后需无偿移交的物业，表面看，建设单位是投资者，是成本的承担者，然而该部分物业的价值却另有所属，投资主体不是价值主体。其实不然，建设单位所耗费的成本，是会通过其他途径获取补偿的，并不是无偿付出的。比如，在土地出让时，该部分限制性物业的建造成本及应得利润等从地价款中获取补偿。这时，土地出让方才是该限制性物业真正的投资主体，建设单位作为土地受让方，只不过是代为建设罢了。透过现象看本质，分析物业的投资主体和价值主体，根据评估目的确定合乎逻辑的评估范围和技术思路，对评估而言无疑是至关重要的。

土地出让时对建设单位开发完成后的定价权进行限制，造成建设单位售价低于市价而未能获取的这部分利润，*终都会让地价承担，地价因为这些限制性物业的存在而变得更低了。

不同类型限制性在建工程的评估

在建工程的评估方法，主要是成本法和假设开发法。限制性在建工程，不管是限价销售还是无偿移交、成本价回购等情形，都特别适合选取假设开发法评估，即按照约定的情形确定开发完成后的不动产价值，后续建造成本及应得利润等按照正常参数测算，这样处理容易形成共识。如何用成本法测算限制性在建工程价值呢？

1、建成后需无偿移交的在建工程

建设单位对建成后需无偿移交的在建工程没有所有权，这部分在建物业的价值从一开始就不属于建设单位。因此，对该部分在建物业，不管建设单位投入了多少成本、费用，都是其应当承担的义务。而且，建设单位的义务尚未完成，还需继续建设、继续投资直到完工交付。因而，该部分在建物业对建设单位而言，表现为“负价值”，“负价值”的数额为后续建造成本及应得利润。该部分“负价值”，应从建设单位享有所有权的其他在建物业价值中抵扣。该评估思路可从假设开发法中得到印证。

2.建成后按成本价回购的在建工程

建成后需按成本价出售的在建工程，在房屋建成交付之前，所有权仍然属于建设单位，其价值也归属于建设单位。该成本价大多是以建筑物的建造成本和费用为基数构成，实质上是对在建建筑物的估价。该类项目对建设单位而言，所耗费的成本、费用、利润和收入基本平衡。成本法评估该部分在建工程价值时，价格构成需与约定“成本价”的内涵相统一，按照约定的成本价格构成项目逐项测算。

例如，深圳市住建部门对需按成本价回购的保障性住房，专门出台了成本价的测算办法，规定了建造成本、管理费用、利息、利润等的具体算法和比率。在测算该类在建工程价值时，可比照该规定逐项测算汇总。

对于未明确约定成本价格构成、但约定了成本价具体数额的，测算该类在建工程价值时简化处理，可用成本价结合投资进度进行测算。

3.建成后需限价销售的在建工程

建成后需限价销售的在建工程，建设单位享有所有权，但定价权受到限制。对该类在建工程的评估，从土地成本测算方法的不同，可分为两种途径：

*种途径，是基于正常土地成本（假设享有完全自主权无价格限制下取得的土地成本）进行测算。这时，限制售价，可视为在限制开发项目的利润水平。因此，测算该部分在建工程价值时，先进行试算：在土地成本、建造成本及管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等评估参数正常取值基础上，试算利润率，使得开发完成后的价值与限定的售价吻合。试算出利润率指标后，再按照前述成本法的方法和步骤，根据施工进度，代入试算出的利润率，求取限价销售的在建工程价值。

第二种途径，是基于限制条件下的土地成本进行测算。在测算土地成本时，就考虑了限价因素对地价的影响，求取限价条件下的土地成本后，根据施工进度，建造成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润正常取值，求取限价销售的在建工程价值。

以上两种途径得出的在建工程价值应当趋同。前一种途径只是提供了一种测算方法，但容易引发歧义，误以为这类限价措施导致建设单位利润降低；后一种途径符合该类项目的价格形成机理和实际情况，更容易理解。

4.其他限制性在建工程

对开发完成后物业的其他限制性措施，常见的有：整体转让、整体自持、部分自持、自持一段时间后允许转让等。这些措施限制的是建设单位的处置权，其结果，或提高了建设单位持有期间的风险水平，导致开发完成后的不动产价值降低；或直接导致售价降低（在整体转让的情况下，因价值量大，减少了潜在购买者，客观上起到了抑制售价的作用）。无论哪种情形，影响的都是开发完成后的不动产价值。基于此，这种限制条件下的在建工程价值评估，可比照限价销售的思路处理。

总的来说，无论什么样的限制条件，不管如何组合，都可以基于其各自的特点对物业进行分类评估。求取各类物业评估参数时，需要牢牢把握适配性原则，既考虑限制条件与土地成本等的适配，又考虑收入与支出的适配，使条件一贯，内涵统一。