“345”新规影响何在？地产行业未来怎么走？这场会全都说清了

11月28日，2021中经联盟第12届年会土地金融峰会在北京召开，红姐负责策划和主持。

我原本以为来为峰会做开幕致辞的中经联盟首任主席陈梁和新当选的主席、富力集团副总裁/大北方区域董事长张辉，致辞完不久后就会离开，但是没想到他们一直听到了会议结束。

峰会上，主讲和对话嘉宾就很多热点问题进行了分享，会后聚餐大家在畅聊中也提出了一些引人深思的问题。

2020年是房地产行业是充满压力与挑战的一年。房住不炒下，买房人改变预期，整体楼市本就低迷，疫情进一步加剧了销售困难，三道红线骤然改变了房企高杠杆的发展逻辑，行业面临着残酷的洗牌。

总结下大家的观点，有以下几方面值得业界深思和借鉴。

关于“345”融资新规

1、典型的房地产开发商加杠杆的发展逻辑有两个前提，一是高周转，从拿地到销售一年内明确能实现，二是规模足够大才能滚动起来。否则资金链就会断裂。

2、前几年高速成长起来的百强房企，他们是“控制”而非“拥有”的思维，控制资方提供融资及成本，盘活资源，同时带来收益。而中国70%开发商做的都是“拥有”的事情。

3、“345”新规（即3道红线、4类房企、5%的负债增幅间隔）的出台，恰恰是保护了房地产行业。

监管对杠杆率和负债率的控制是非常有道理的。过去金融资本支撑起来的土地投资计划，土地和金融是脱节的，是很危险的。如果房企无休止的增加负债，对于整个行业来说风险非常大。像泰禾，到现在也没有看到一个解决方案。

买房者负债率的上升也会带来一定的泡沫，如果出现大面积按揭贷款余额高于房子总价的情况，就是所谓的负资产，也许会有无数人TL，对整个社会来说就是灾难。

4、以往的融资监管主要是总量控制，但无法避免金融机构主动将融资额度向大房企倾斜，导致部分房企杠杆率畸高。“345”新规从房企层面分类“因司施策”，调控非常精准和专业。

5、“345”新规给符合标准的房企留下了充足的发展空间，因为他控制的是有息负债规模增速，而不是规模本身。

关于房地产金融转型

1、“345”新规下，房企可以通过增加预收账款占资产负债表的比重、增加非债务形成的现金备用金余额、增加无息负债融资的比重、增加长期债务比重、增加少数股权的比重以及减少分红、拓展战投等方式，推动“三道红线”达标。

2、财务角度的“增长”考察的是【企业利润率 x 资产周转率 x 融资杠杆率 x 收益留存率】。“345”新规倒逼房企改变思维，从单一依靠融资杠杆率上升变成考虑另三个指标的上升，这对健康发展是好事。

3、房地产真股权投资需要看得懂项目，需要对未来市场有判断，需要懂合作伙伴，需要知道怎么做项目/怎么管项目，这需要全方位的能力积累，需要改变风控思维。同时，也需要培育从刚兑到接受股性产品的投资人。

4、房地产本身有金融属性，防止地产过度金融化是本意。出台“345”新规，是要求房企稳步发展，降低杠杆率和负债率，把房地产行业加入到整个经济社会发展大周期中去。

5、未来每家开发商都是1千亿、2千亿甚至上万亿的资管平台，要慢慢变成资管思维，这决定了企业发展的未来。

关于房地产行业未来

1、“十四五”规划建议中提出要促进住房消费健康发展，并提出推动金融、房地产同实体经济均衡发展，这些都是好信号，阐明了房地产业在未来五年仍要发挥重要作用。

2、自2016年“9.30新政”为起点的这一轮调控已经持续了四年多，预测“十四五”（2021年）是房地产新周期的起点，也是房地产与金融合法合规融合发展的元年。

3、我国房地产市场还有很长的路要走。去年全国商品房销售额逼近16万亿，今年可能创新高。作为单独的一个行业，能做到15、16万亿的市场规模，是非常少的。住宅市场空间仍然足够大，即使再年轻的一代也可以干一辈子。

4、房地产后续会由高速发展进入平稳发展期，房企掌舵人超预期增长心态会放平，行业会趋向健康持久。

5、房地产市场黄金、白银时代都过去了，现在是“翡翠”时代，拿到的地能不能做出好的产品是主要的，提高产品和物业服务品质，是跨周期的竞争力。

6、二手房市场成交额在慢慢上升，贝壳研究院预计2020年全国二手房交易额可达7.24万亿。未来可上升到8-10万亿的市场规模，二手房市场也可以诞生伟大的企业。

7、城市分化非常严重。北方省份基本在趋向省会城市单核化发展，个别省会同时有两个城市能长大。而长三角和珠三角会真正连成一片城市群，变化非常快。房企投资和个人置业都要注意。

8、勾地是房企必须学的技能，主要都市圈里面的百强县还有“春天”，考察的一条准则就是人口流入，因为开发出来的房子是要卖给人的。

9、北京土拍鄙视链凸显，马太效应明显，强者更强，弱者更弱。北京资深地产评论人泽龙总结了一句话：逝去的ZH，挣扎的TH、沉寂的LD、憋屈的LH、没落的BW。