芜湖2018号地块将拍卖 热度虽一般 但仍要强烈关注

今年的芜湖市场，小小的蛋糕却被二手房大量蚕食，正如上一篇所表达的，主因是芜湖新房供给出现问题。当然也还有一个值得关注的问题，就是芜湖市场成长起来的韭菜芽们，已经蠢蠢欲动。买房欲望被连年来“只涨不跌”的房价激发，一旦有点积蓄，就有些迫不及待了。

前段时间，有些鱼粉留言咨询买房的事情，我今天在查看这些留言时，发现一个共通的特征，他们咨询的二手房比较多。我也正好借机询问了他们买二手房的动机，基本是这样的：钱不多，对低总价的小户型青睐；看中房子的学区和生活配套；好出租，能看到即时收益。

留言给鱼眼的网友，应该都看了我对在芜湖买房的建议，总结起来就一句话：抢占中心，不要边缘。芜湖是一座很小的城市，好的资源，比如教育，医疗，商业，交通等*的配套都积累在市中心。以买房买资源的逻辑判断，城中的老破小要比边缘的高大上更值得投资。依我的判断，正在进行的旧改活动已经给二手房市场增值不少。因此也可以预见，未来新房跟二手房的竞争会更加激烈。

他们争夺的就是刚刚冒出的楼市韭菜。

如果把房子作为一种纯粹的商品，鱼眼在之前也分析过芜湖市场的特点，稀缺性的产品永远是*卖的。这一点善于做品质开发的开发商*懂，但在芜湖这样的市场里，有实力有耐心去做高品质产品的开发商并不多，因为芜湖市场本身也消化不了富余的稀缺产品。

因此，更多的楼盘只能开发大众产品，价格定在1.2万左右（这也是鱼眼一两年前给芜湖划的房价水平线，从货币超发的角度看，这个水平线今后要涨个一两千，达到一万三四的水平。）既然是大众的，则必然是激烈的。卖得好与不好，则必然会在产品的差异化和渠道开发上下功夫了。

昨天，有个开发商朋友咨询到鱼眼这里，想了解一下芜湖市场和客群结构。从他问的几个问题上分析，应该是在做产品的前期调研。抛开沟通中的具体内容不谈，我总感觉眼下房企内心充满着矛盾。因为品牌足够大，所以总在面子上纠结。比如明明是个刚需盘，却总在推广上不遗余力地拔高调性和价值强化，花大把大把的精力在品牌推广和区域价值上。

因为产品的局限，萝卜雕出花来也还个个萝卜，口味变不了。芜湖市场上就有很多这样的笑话，因为在推广上过于强调品牌的调性，拔得很高，等产品实际交付的时候，却大跌眼镜，反而给品牌增加的污点，这样的例子可谓比比皆是。

当然这个现象不光是在芜湖发生，合肥乃至各地也好不到哪里去。虚荣是人的本性，落魄也常常是另外一种表达。虚假宣传导致的货不对板，到*后都得由主管部门来擦屁股。我昨天看到合肥主管单位发了个通知，主要是加强新建商品房交付工作的监管和干预。品牌房企的品牌*终还要靠主管部门的临门一脚来保障，也是市场经济的一个笑话。

购房者从新房到二手房的过渡，与近年来高速发展的楼市带来的品质落差不无关系。我们不得不承认一个事实：没有哪一个品牌房企没有污点。但污点又能被市场所容忍，或者说被购房者接受，与房子带来的巨大收益有直接的关系。因为房子对很多人来说，买房已经不是为了居住的，它不过是资产的另一种形式而已。

在新的形势下，开发商应该造什么样的房子也是一个值得思考的一个问题。假设房子成了投资品，就像月饼证券化一样（不生产月饼，只买月饼兑换券），房子的品质还重要吗？如果房子的品质不重要，又怎么来保障它的*能力呢？所以，我们又不得不叠加房子的外部资源——配套。可是，完备的生活配套到*后还是为了生活，为了居住。

那么，品质这玩意，房子是永远甩不掉的。

但是，眼下没有几个开发商们愿意认真顾及品质了。就像我常常听说到的一个观点一样：生存比面子重要。有时候我在想，品牌房企和规模房企其实是两种房企，他们追求的目标和方向是不同的。购房者在选择房企的时候，应该注意区分，尽量选择品牌型的房企。

不过好像也很难呀，因为这些年来，抱团开发的楼盘越来越多。我就看到很多品牌房企和流量房企抱在一起，尽管他们内部的品控争论得很激烈，但购房者能知道谁在管控品质吗？

显然不能。

那么，可以看到的二手房是一个比较安全的选择。今天下午，芜湖江北的2018号宗地开拍，只有三家房企报名，热度很一般般。但2018号地块要求全部现房销售，很值得关注。这是一个方向，也是市场观察家们应该注意的一个趋势。我是鱼眼，下期再见。

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